　　上周(2014/2/10-2014/2/17)，17个城市合计成交199.8万方，虽然环比春节当周上升274.6%，但与去年同期比仍然下降了30.22%；与相对疲弱的房屋销售相比，土地市场仍然较热，尤其成交地价和溢价率继续上涨。房冷地热不利于未来行业的经营环境，板块整体仍然表现疲弱。但一些跨界转型的地产中小市值公司则表现活跃，我们维持行业中性评级，建议今年重点关注转型个股；近期随着养老产业政策的逐渐落地，短期以凤凰股份和世联行为代表的养老地产板块走势将渐趋活跃。

　　支撑评级的要点

　　市场概况：上周我们观察的17个城市合计成交面积199.8万平米，环比上升274.6%，较13年春节后一周同比下降30.22%；价格指数环比上涨2.3%，其中，深圳和厦门的价格涨幅居前，北京和青岛跌幅居前；15城新增可售面积环比增加7.7%，可售存量指数环比微跌0.5%，3个月移动平均去化月数为14.7，3个月移动平均批售比下降至1.22。

　　政策新闻动态：十八届三中全会期间，住建部及有关专家曾提出过成立独立的“住房保障银行”，目前住建部已在积极研究成立住房保障银行这一政策性金融机构。据悉国开行希望通过“住房保障银行”曲线回归政策性金融机构；国土部2月11日发布的2013年国土资源统计数据显示，去年全国土地出让收入总金额达4.1万亿元，刷新了2011年土地出让金收入3.15万亿元的历史高位，而进入2014年后开发商拿地热情也依然不减，多地出现“地王”；另外，养老产业再获新政策，四部委联合发布《关于加强养老服务设施规划建设工作的通知》，将养老服务设施建设规划纳入市镇总体规划。

　　上市公司动态：截至上周，中银国际关注的26家上市公司中18家公布了14年1月的销售数据，目前已公布销售数据的公司14年全年销售额同比增长20.48%。此外，保利和金地公告1月份拿地情况，鲁商置业和海印股份也公告拿地事项；另外，金地集团公告生命人寿通过二级市场交易已累计持有公司股份表决权达10%。

　　投资评级和建议

　　近期地产指数仍然弱于大盘，大市值龙头企业表现疲弱，但一些跨界进入其他行业或者开辟新兴业务的中小市值公司莱茵置业、美都控股、绵世股份、福星股份等公司表现抢眼，近期养老产业再获四部委新政策支持，以凤凰股份、世联行为代表，中茵股份、上实发展等已经或预期涉足养老地产的上市公司再度活跃。我们在年度行业策略中提及，今年“转型”是地产行业的关键词，在整体行业走势偏弱的情况下，小市值公司船小好调头，开辟新业务、进入新的细分市场、或形成创新业务模式均将有助于修复当前疲弱的地产主业估值，而龙头公司由于体量巨大则相对尴尬，虽然估值底得到确认，但修复动力不足。龙头公司中，我们看到万科加速战略转型、引入互联网思维、以客户和平台为基础构建城市综合配套服务商的努力，公司在行业中的战略引领性一直令人钦佩，在当前极低估值我们长期看好万科；华夏幸福、华侨城等产业复合型地产商、以及创新战略思路的世联行等公司值得期待。

　　中银国际-房地产行业周刊：地热房冷，中小市值转型个股较为活跃

（审校：武瑾莹）