高力国际：2013年第四季一手新盘成交量反弹213%

来源: [观点网] 时间: 2014-02-13 11:34

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预料2014年商铺投资回报会上升20点，未来12个月商铺售价跌11%。

　　香港物业投资市道继续受政府辣招影响，2013年第四季无论住宅、写字楼、工业物业及商铺，买卖交投依然淡静。

　　高力国际刚发表最新的物业市场研究报告发现，第四季出现一些教人鼓舞的情况，例如一手住宅买卖交投量大幅回升、九龙区甲级写字楼录得正吸纳量、全幢工业物业成交量上升及访港旅客人数增长支持本地零售业。

　　以下综合了报告就各类型物业市场的表现及预测：

　　甲级写字楼

　　外围前景未明朗，业主抱观望态度，2013年第四季整体甲级写字楼净吸纳量按季下跌713,300平方呎。

　　季内，大部份租客倾向原址续租，罕见扩充搬迁，令港岛各主要商业区写字楼净吸纳量皆录得负增长。其中铜锣湾新宁大厦及鲗鱼涌常盛大厦重建在即，此两区的净吸纳量跌幅最大，分别较前一季减少305,300平方呎及473,800平方呎，只有尖沙咀及东九龙在第四季的净吸纳量录得增长。

　　高力国际预测，未来12个月甲级写字楼租金下跌1.1%，估计东九龙的下调幅度达10%，中环区维持平稳，微跌0.5%。鲗鱼涌区大楼面单位需求大，料将租金推升3.1%。

　　投资市场方面，第四季成交价逾3,000万元的写字楼单位交投量按季下跌14%，政府推出辣招令成交疲弱，高力国际估计未来12个月整体甲级写字楼售价将下跌7%，投资回报升20点子。

　　住宅

　　去年第四季推出的一手新盘销情不俗，有赖发展商推出不同优惠，包括回赠买家印花税及双倍印花税，令成交量回弹。据土地注册处数据显示，第四季一手新盘成交量按季回升213%，但二手盘交投仍然淡静，原因是准买家期望楼价至少有10-15%的下跌空间，但业主叫价仍强硬，买卖双方胶着，令2013年11月为止的三个月内，整体住宅买卖宗数按季下跌2%。

　　豪宅业主持货力强，令楼价下调空间有限，2013年11月录得的豪宅平均售价按季跌幅为1.4%，全年楼价跌幅为5%。

　　高力国际香港研究及咨询经理李梓瑈认为，成交量下跌并未充份反映在楼价跌幅内，预料未来12个月，豪宅售价平均再跌12%，豪宅平均租金继2013年下跌7.1%后，估计今年跌幅约5%。

　　工厦

　　在出口增长及零售畅旺带动下，2013年第四季工业物业租金微升1%，表现与对上一季相若。物流公司对优质物流项目的需求持续，要求单位以面积介乎20,000-30,000平方呎为主、设有斜路及高楼底。未来12个月，预计货仓平均租金升3%，碍于租金承受能力，有物流仓租户选择降级租用有货柜升降机的货仓。

　　买卖方面，第四季分层出售工业单位成交总值按季再跌32.5%，仅34.05亿元，是2009年第三季以来最低，成交宗数按季跌35.1%，比对上一季的7%高。相反，全幢工厦第四季录得4宗成交，较第三季1宗成交录得增长。展望未来，利率趋升令工厦回报率有上升压力，租金升幅温和，估计工厦售价今年会跌8-11%。

　　商铺

　　商铺市场继续受利好因素带动，包括零售业销售畅旺及2013年底访港旅客人数大增。

　　国内游客当中，消费力略逊色的一群正在增长，购物目标亦由奢侈品转向日用品。李梓瑈指出，当奢侈品的销售增长放缓，名牌零售商开始改变策略，有的暂缓开店扩充计划及提升现有店铺的营运力，有的转而进军中国二、三线城市以营销全国。在这样零售消费模式转变下，高力国际的商铺租金指数显示，2013年第四季中环、铜锣湾、尖沙咀及旺角四大购物旺区，租金按季微升0.3%。

　　中国政府打击贪腐未有完全抑制国内游客来港购买奢侈品，但影响已较市场预期为大，游客转向购买价值较小的礼品。预料未来12个月，四大购物旺区的街铺租金会进一步下调，平均跌幅5%。

　　市场忧虑美联局减少买债及融资成本上升，预料2014年商铺投资回报会上升20点，未来12个月商铺售价跌11%。