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观点时评:三四线楼市崩盘的可能性有多大?
作者: 朱大鸣     时间: 2014-02-11 02:54:17    来源: [ 观点地产网 ]

毕竟一二线城市房价已经超越很多居民的能够承受的能力,大量的居民可能最终还要将家安在三四线城市。

  观点地产网 朱大鸣 三四线城市曾经是房地产企业战略大转移的避风港,众多的房企也确实在这里有着不错的收益,但是,从前年开始,市场似乎逆转过来,一线城市火爆,而三四线城市却出现诸多的鬼城现象,大量的房企开始卷土重回大城市。国务院发展研究中心表示,国内三四线城市的房地产泡沫开始破裂,房地产已成为中国经济增长的最不可预测因素,令人担忧。

  另有报道称,在万科、保利地产、中海地产三巨头去年的总销售额中,北上广深4个一线城市和天津、成都、武汉等二线城市的销售额加起来占总销售额超过60%,利润贡献超过70%,大大高于三四线城市。在当前的三四线城市中,出现房屋供应严重过剩的“鬼城”不在少数,类似C县公务员被“摊派”卖房现象也非个案。但这些区域的房地产市场体量相对较小,房价不高,因此未受到外界的较多关注。

  三四线城市从众人争夺的香饽饽,但目前人人惟恐避之不及的境遇变迁,到底是有哪些因素推动的?

  第一,从2009年开始,大量的房企转向了三四线城市,全国各地掀起了大拆大建的新高潮。这就形成大量的供应,而三四线城市由于市场容量有限,基本上形成了过剩供应的局面,但是,由于这几年货币供应比较充足,再加上诸多的一线二线城市暴热,引起预期改变,因此,三四线城市风险尚未真正敞口暴露,如今,随着信贷政策日趋回归政策,市场就出现一定程度的压力。

  第二,让很多人不解的是,一方面这些城市出现了大量的鬼城,另一方面房价却在继续上涨。从去年楼市暴热路径来看,温州以及鄂尔多斯楼市几近崩盘,成为了不用放松楼市调控政策的理由与借口,三四线城市出现的大量鬼城现象,也裹挟了地方政府不再坚持调控政策,于是出现三四线城市连涨的局面,直到今日虽然其绝对价格并不高,但相对于当地居民真实收入而言,还是形成了一个个泡沫。在这种状况下,大量开发商逃离三四线城市,并不是空穴来风。

  第三,中国政府持续的反腐压力,也促使住房投机需求减少。很多人预期不动产登记实施后,或会导致部分二手房被集中抛售,从而增加楼市供应量,不动产登记条例出台后,确实会增加二手房抛售压力,但更重要的是,众多的房姐房叔曝光后,拥有大量的住房的官员可能就感到亚历山大,从而间接地导致房地产投机行为的减少,这也会影响新房市场。特别是对于三四城市而言,很多住房需求是投机性的,不少城市一家拥有几套住房并不罕见。但拥有房屋的目的是增殖,如果房地产市场需求疲软,三四线城市抗风险能力就较低。

  第四,更为重要的是,全国各地出现的大拆大建现象,已经背离了房地产市场的内在规律与推进城镇化的目的,同时占据大量信贷资源,导致众多的其他产业无法正常融资,更重要的是,由于楼市长期坚挺,大量的民间资本通过各种途径介入到房地产领域,形成了一个错综复杂的高利贷利益链条,一旦崩盘将会导致大量的民间财富蒸发。房价上涨导致商业项目以及企业生产成本上涨,居民生活成本也被大幅度抬高。特别是三四线城市,无论是政府债务,还是民间债务链条,风险都非常大,如果任由这些逻辑发展下去,很可能酿成更大的灾祸。

  现在舆论形成了一个三四线城市楼市崩盘的状况,但是,市场也并不像市场预期的那样悲观,毕竟一二线城市房价已经超越很多居民的能够承受的能力,大量的居民可能最终还要将家安在三四线城市,因此,三四线城市楼市目前虽然压力重重,但毕竟需求还是存在的。之所以形成这样的一个舆论风潮,很可能为继续松动政策提供舆论基础。正如温州与鄂尔多斯这两个典型的城市,就是很多政策松动的最好依据。尽管三四线城市楼市面临着巨大压力,但崩盘可能性并不是太大。

  现在中国房地产市场,土地价格高的已经让众多的中小房企已经无力生存,而大房企却在不断地扩张,形成了房地产企业超级巨头。未来中国房地产市场,将会出现更多的垄断乱象。

  朱大鸣 观点地产新媒体专栏作者



(审校:武瑾莹)
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