700亿目标解构 绿城高端豪宅去化难题待解
作者: 李雯露     时间: 2014-02-11 02:49:22    来源: [ 观点地产网 ]

豪宅项目的低去化率已然成为了绿城中国难以逃避的难解之题。在这种情况下,绿城中国能否顺利实现700亿销售?

  观点地产网 李雯露 近日,花旗在一份研究报告中称,预计绿城中国控股有限公司今年销售总额将达700亿元人民币,较去年621亿的合同销售金额增长近13%。

  毫无疑问,围绕2014年开发商生存环境的一系列猜测与讨论,在春节过后达到了前所未有的程度。穆迪投资者服务公司就指出,中国房企销售增长在去年中已开始呈现放缓迹象,预计中国房地产开发商的合约销售增长,将由去年的26.6%大幅放缓至今年的10%左右。

  这一分析对于2014年的绿城中国来说似乎恰好吻合。

  而作为调控众矢之的,今年的豪宅市场在外界看来前景不明。花旗认为,绿城中国今年的去化率料会跌至40%-45%,较历史平均水平70%为低。

  豪宅项目的低去化率已然成为了绿城中国难以逃避的难解之题。在这种情况下,绿城中国能否顺利实现700亿销售?

  去化难题

  2月10日,绿城相关负责人在接受观点地产新媒体采访时,并未透露今年其销售预期,但否认了花旗报告中去化率下降的说法。

  “这与我们去年(去化率)基本持平,40%-45%属于限购之后公司的正常去化水平,在预期之内。”该人士表示,去化率偏低主要是受到限购、限贷的影响,去化率70%出现在没有限购的时候。

  “相比2011、2012年,去化率已经有所好转,之前最差的时候只有30%。”该人士如是说。

  不过,在行业人士看来,绿城不到50%的去化率,和别的开发商6、7成去化相比,有明显的差距。

  “实际上,绿城的豪宅产品从2011年以来就一直受影响,2011、2012、2013年整个去化都是慢的。我也不觉得今年他们在这方面会有很大的改善,况且今年消极的因素还不少。”

  该分析人士进一步指出,今年国内高端住宅整体趋于谨慎,这主要还是与国家的政策有关系。

  “国家现在要做反贪反腐,这个不仅会使高端消费、高端餐饮、奢侈品受到冲击,高端住宅市场也会比较谨慎。一方面,从消费结构上来看,豪宅的购买力较大一部分是来自公务员。尽管不一定是以公务员的名字买,但这一块占较大比例。另一方面,今年整个GDP的增速仍在放缓,同时,信贷又偏紧。这种情况下,不太指望豪宅市场。”

  值得注意的是,针对自身的去化问题,绿城中国并非全无意识。2012年,该公司就曾公开宣布要改变一些货量的安排,调整产品组合。

  据该公司内部人士介绍,从去年开始,绿城中国已经在户型方面有所调整,增加了一些迎合市场的中小户型。

  “已经建好的,或者已经拿了预售证的项目,就没办法改动了,所以这部分现在还是以大户型为主。但去年开始,在新推的项目中,我们已经把比较迎合市场的中小户型推向了市场,这部分的去化率是可以的。如果旧的楼盘,中小户型的房源就不会特别多,如果是新推的部分,我们希望这类产品占到一半左右的比重。”

  据了解,今年,绿城去年在义乌购入的项目,以及他们与九龙仓合作的大连项目将会推盘,而户型方面比较迎合市场。

  绿城的700亿

  不过,投资者对此似乎并不买账。

  花旗就表示,尽管绿城中国已改变产品组合,倾向推出平价小单位以加快资金周转,但成效尚需时日。

  另有专业人士指出,绿城与融创合作的项目,在户型、产品组合方面的确有所改变,比如上海的绿城·御园,与他们传统的项目有所区别,更强调了从销售角度设计的产品户型。不过,绿城至少有7成的产品还是在140平方米以上,而且这部分产品已经定型,很难调整,若在这些豪宅项目之中,安排太多刚需产品,也不利于公司品牌的维护。

  “倒过来讲,他们虽然在产品组合上有改变,但可能也就只有5-10个百分点,不太可能有大规模的改变。因为毕竟去年他们没有大规模的拿地。”

  该人士续称,纳储滞后或会拖累其今年业绩。

  “绿城中国要达到700亿的销售额,也不会是一帆风顺的,毕竟他们去年没有拿多少地。若以700亿为目标,同比增长的13%还是建立在现有货量的基础上。”

  据了解,截止目前,绿城中国仍拥有2000亿-3000亿的可售货值,今年其可售货值应该在1400亿上下(1400亿-1500亿之间)。

  “从绿城的增长态势来看,该公司也不是刻意去追求规模增长。所以,今年他们的销售也就差不多这个水平,很难超出很多。一个不能忽略的问题是,如果今年信贷按揭收紧,长三角地区市场没有预期的那么好,绿城中国的销售也有可能没有增长。”

  上述人士补充表示,由于该公司基本都是现有的土地储备供应的货量,相对来说比较成熟。销售节奏不像新货,能够大量推出,马上就能看得到增长。

  花旗亦指出,经过过去数年迅速扩张后,绿城中国将更多注意力放在优化内部营运,而非追求规模增长,未来几年或步入整固期,土地储备增长或放缓。



(审校:武瑾莹)
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