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首创业绩会:当前的房地产市场确实充满风险
作者: 见习编辑 郭净净     时间: 2014-02-11 02:33:57    来源: [ 观点地产网 ]

从总体上来看,一线城市市场应该是最可靠或者最有保障的,但是也是竞争最激烈的。

  观点地产网 见习编辑 郭净净 继宣布公司2014年280亿元的销售目标之后,在2月10日的全年业绩发布会上,首创置业股份有限公司高调公布新的五年战略规划:到2018年实现年签约销售金额要超过600亿元,同时有200亿的经营物业,要进入行业排名前20名。

  根据首创置业同日公布的2013年度业绩报告数据,报告期内,该公司实现营业收入113.2亿元,较去年增长24%;营业利润为24.26亿元,较去年增长28%;归属于母公司股东的净利润为15.22亿元,较去年增长37%。

  首创置业总裁唐军表示,2013年公司有17个项目已经竣工落实,绝大部分位于环渤海等区域;总建筑面积达223万平方米,同比增长超过70%,这个竣工项目也是公司2013年收入和利润主要的来源。

  当天公布的数据显示,首创置业2013年的净资本负债率是58.5%,比2012年的99%大幅下降40%。而于去年年底,首创置业收购香港的钜大国际;唐军表示,今年将充分利用境内外两个融资平台,实现股权融资和战略融资的双轮驱动,取得低成本、大规模、长期性的增量资金。

  业绩会当天上午,首创置业同时宣布设立10亿美元中期票据及永续证券计划。对此,投资者关系主管冯瑜坚指出,此次主要是利用融资来偿还快到期的债务。

  另外,在2013年,该公司营业税后的毛利率是27%,与2012年基本持平。对此,首创置业财务总监罗俊解释道,随着自住房和保障房的销售,毛利率的水平一定会有所下降,会影响整体的毛利。“首创置业最主要的发展方向是通过公司规模的增长实现公司利润总额的稳步提升,而不是追求毛利率的上涨。”

  于当天,首创置业还宣布,2014年销售目标是280亿元中的相当一部分会在北京完成,占比达三分之一。“从公司备货的角度来看,我们今年的去化率达到68%就可以了,去年我们的去化率是64%,280亿元是个比较平稳的目标。”冯瑜坚指出,从2014年的货源情况来看,刚需至少占了80%;在纯住宅的刚需比例达90%。

  据悉,到去年12月31日,首创置业存货为108万平方米,2014年计划新推楼盘共计218万平方米,实际上共有320万平方米的货源可供出售,货值为360亿元,再加上2014年1季度新投的项目,该公司实现当年可售货源为370万平方米,可售货源金额为420亿元。

  “我们为实现这一目标已经准备大量的土地资源;而北京大量的刚需项目会在2014年有比较明显的表现,所以我们非常有信心完成280亿元的目标。”唐军认为,北京市场现在竞争非常激烈,但越是市场化程度高的地方,越有利于像首创置业这样具有长期战略的公司。

  针对2014年的整体房地产市场,首创置业董事长刘晓光指出,刚性需求和刚性的改善型需求还是存在的。整体上,他认为,稳步略有上升,结构有一些变化。

  “全年比较稳定,会略微增长,但是幅度还是比较稳步;但今年在结构上可能会有一些变化;一线城市、价值比较高的二、三线城市和一些大城市圈里面的二、三线城市会稳步增长;但是有一些城市由于城市价值低,项目比较多可能会出现下降的情况。”

  在业绩会上,首创置业及首创集团董事长刘晓光、首创置业总裁唐军、首创置业财务总监罗俊以及首创置业投资者关系主管冯瑜坚就该公司2013年业绩以及未来发展计划,做出了进一步阐释。

  以下为首创置业2013年年报业绩会现场问答实录:

  现场提问:目前资金流动性比较紧张,今年有没有境内的融资动作和相关融资计划?

  冯瑜坚:今天上午9点我们做了一个新债发行的通告,主要是利用融资来偿还快到期的债务。

  罗俊:关于境内融资的问题,去年年底至今年1月初,整个国内银行间的资金市场相对来说比较紧张,银行间的同业拆借利率居高不下,目前正在缓慢回落之中。

  对于首创置业来说,公司和国内所有的股份制银行都有战略合作协议;在2013年底首创置业和各家银行的授信额度是700亿元,其中未使用的银行授信额度大概还有650亿元。从过去几年及今年1月份我们和银行合作的情况来看,短暂银行流动性紧张的问题不会对首创置业未来融资计划产生很大的影响。

  现场提问:怎么看今年的房地产市场,是否担心新的房地产调控政策的推出?今年房价有一点上升,会不会影响销售目标的达成?

  刘晓光:我们总的判断是,刚性需求和刚性的改善型需求是存在的;整体上,稳步略有上升,结构有一些变化。全年比较稳定,会略微增长,但是幅度还是比较稳步;但今年在结构上可能会有一些变化;一线城市、价值比较高的二、三线城市和一些大城市圈里面的二、三线城市会稳步增长;但是有一些城市由于城市价值低,项目比较多可能会出现下降的情况。

  至于关于会不会出现新的调控政策,我觉得可能性很小。一方面是市场导向越来越明显,另外基本上明确了保障房是一块,商品房是一块。

  现场提问:你说略微增长是房价吗?幅度大概是多少?

  刘晓光:是房价。我觉得应该比较稳定,不会大起大落的情况出现。

  现场提问:你们在去年年底收购了香港的钜大国际,现在有没有重组的计划,会不会在里面注入优质资产?

  冯瑜坚:首创置业通过收购钜大国际新增了一个比较好的红筹上市平台,为我们多渠道更高效融资增加了新的平台,并能够有效提高公司在国际资本市场的品牌和声誉,花旗银行也指出这是一个非常好的收购案例。

  公司将视自身发展计划,及有关法律法规和上市的规则要求,为钜大国际制定了适当的未来业务发展规划。

  现场提问:恒大等各大房企进入北京等一线城市,这些城市也是公司的重点区域,这样会不会给你们带来压力?未来在北京地区将会采取哪些策略?

  唐军:我们对未来中国房地产市场发展充满信心,2014年以后未来一段时间我们重点拿地区域主要集中在北京、上海、天津、成都、重庆这五大城市和周边区域。

  北京市场现在即是非常好,但竞争也非常激烈,这个城市也是首创置业的大本营,是我们首创置业的优势所在。一是,首创置业在拿地的时候,除了积极参与招拍挂之外,还有土地开发的业务,这为公司取得二级土地开发提供一些先机;二是,我们母公司首创集团是做基础设施建设的,我们在北京等一些区域可以和母公司业务形成互动的关系,未来在土地方面的潜在优势还是比较明显。

  尽管市场竞争非常激烈,越是市场化程度高的地方,越有利于像首创置业这样具有长期战略的公司,而且我们是非常有治理优势和治理特点的公司。

  刘晓光:一是企业的综合性能力和拿地是可以配合的;第二,比如说地铁开发,一、二级的联动方面我们也能够体现出优势;一级土地开发的量很大,回报并不是很高,和二级结合起来以后,它的价值就很大。

  现场提问:北京地区2013年的限购政策是收紧的,今年会放松吗?2月份北京只有6个项目入市,自住房项目将大量入市,公司如何应对?

  冯瑜坚:北京的限价、限购的问题,这个确实是客观存在的,因为现在北京在新推的土地方面,自住型商品房和保障房比例越来越大;这是北京土地市场主要的构成部分,我们已经为此做了相应的调整,也拿了相应的地进行相应开发。

  现场提问:2013年的毛利率和2012年是差不多的,可不可以解释一下为什么你们销售业绩不错但毛利率水平却未增加,预计今年毛利率会不会提升?还是会受保障房毛利率偏低的影响?

  罗俊:从2013年的业绩来看,毛利率和2012年基本持平。关于未来毛利率的问题,因为有自住房和一部分保障房,随着自住房和保障房的销售,毛利率的水平一定会有所下降,会影响整体的毛利。但是我们最主要的发展方向是通过公司规模的增长实现公司利润总额的稳步提升,而不是追求毛利率的上涨。

  唐军:除了公司除住宅业务以外,还有住宅加奥特莱斯,以及像丽泽商务区这样的城市核心地段的综合体。这两个业务在利润率方面还是有一定的优势。在纯住宅业务方面大家的毛利率都是平均利润,但另两个业务和它会有一个组合。

  现场提问:另外那两个比较高毛利率的项目大概维持多高的毛利率水平?

  唐军:那两个业务我们的目标毛利率至少是30%。

  现场提问:今年的销售目标是280亿元,比上一年200亿元增加了很多,是有比较进取的计划还是较乐观?

  冯瑜坚:实际上我们最主要的理由是基于我们自身能力的判断,我们的能力在这两年内有很大的提升。一是我们有新的五年战略规划,实际上2014年只是五年战略规划中的一年,也是非常关键的一年;从600亿元往下倒退回来,今年至少完成280亿元,这是一个目标和方向。

  第二个原因是我们自身的能力,因为我们更加聚焦发展战略,聚焦到更加有优势的城市;聚焦到主要的三大业务上。经过过去三到五年的积累,我们在这个市场上已经形成了比较独特的优势,实际上现在需要把这个战略尽快展开,这样我们这个目标的达成就比较顺理成章。

  三是市场还是比较平稳的,不会有特别激烈政策的出现。我们在保持整个管理和业务素质的同时,如果是一个平稳的市场,我们非常有把握有信心完成280亿元的目标。

  唐军:2014年280亿元中有相当一部分会在北京完成,我们为实现这一目标已经准备大量的土地资源;而北京大量的刚需项目会在2014年有比较明显的表现,所以我们非常有信心完成280亿元的目标。

  现场提问:北京的占比是多少?

  唐军:大概三分之一左右。

  现场提问:大家都在关注高端市场,但是中国的购买能力是不是确实有这么高?会不会担心大家都到北京推高土地价格,增加竞争压力?

  刘晓光:刚才提到北京高端住宅,方兴和融创把价格炒得非常高,但现在北京仍然有这种旺盛的需求。为什么会出现这个情况,我发现他们原来把北京郊区别墅的业主下足了功课;另外,北京的需求量非常大,养老的、治病的、教育的;第二,受北京限购政策的影响,很多人没有权利买房子,需求远远大于供应。

  唐军:现在房地产市场发展确实充满了风险,也充满了非常大的机遇。从总体上来看,一线城市市场应该是最可靠或者最有保障的,但是也是竞争最激烈的。

  对于首创置业来说,我们的信心来自于四种业务组合,第一我们叫提供大量稳定现金流和基本回报的住宅业务线,主要集中在北京、上海、天津、成都、重庆这种一线城市和二线领头羊的城市;第二是住宅加奥特莱斯业务,这个已经成为我们首创的优势业务;另外,城市核心地段或者地铁上盖的综合体业务可以和母公司首创集团业务形成良好互动。此外,一级土地开发业务为我们前三项业务提供土地储备来源的潜在业务。

  我们预计随着市场发展越来越成熟,房地产行业一定会倾向于平均利润率。在规模发展越大的时候保证毛利率不降低,就要通过快速周转,加上综合运营来提升价值。

  现场提问:刚需住宅占你们住宅的比例是多少,未来的目标占比是多少?

  冯瑜坚:从2014年的货源情况来看,刚需至少占了80%。首创置业是业务组合,最底层贡献的是纯住宅,在纯住宅方面,我们的刚需比例是90%。

  现场提问:项目投资开发资金和买地的金额安排是多少?280亿的销售目标是基于什么考虑的?

  冯瑜坚:今年买地金额计划是100亿元,建筑成本支出包括管理、销售费用和税项支出的三项费用加起来是110亿元。

  至于今年280亿元的销售目标,这是基于我们自身的能力和对市场的判断,还有我们的业务组合,我们觉得非常有把握;从公司备货的角度来看,我们今年的去化率达到68%就可以了,去年我们的去化率是64%。从这个角度来看,我们觉得是个比较平稳的目标。

  公司很大部分来源于纯住宅方面,纯住宅开发规模非常大,而刚需产品占90%;所以我们在这方面的投资金额是比较大的,但是回收也是非常快的。比如说我们的目标是6、8、10,也就是说我们拿到土地以后8个月就开盘,最快的5个月就可以开盘,这也非常符合政府政策的引导,还有整个市场刚需的需要。这是一个贡献规模和现金流的业务,虽然初始投资比较大,但是6到8个月就回收了,这是我们最关键的一个安排。

  现场提问:关于房产税的讨论有很多,公司如何看房产税?今年房产税会不会向北京等其他城市扩展?未来会对房企有什么影响?

  刘晓光:房产税一直在推,我想时间点可能不会很快推开。不排除一个试点城市时间表的推出,但是这个时间表不会很快的推开。

  房产税还有一些很细的东西,比如房子有什么样的标准,第一套怎么样,第二套怎么样,如能够拿到这些细的东西,我们才能分析消费者的购买行为,以及对房地产商的影响,现在我觉得还没有到这个时间点。

  现场提问:首创对于今年上、下半年的推盘节奏是怎样安排的?

  冯瑜坚:从推盘节奏来看,我们全年的计划还是比较均匀的,时间过半、任务过半是今年的主要目标。上半年主要是立足于去年下半年拿的土地为主,下半年新推盘的量主要来自于今年一季度拿的土地,包括已经拿了北京的四块土地。

  现场提问:内地银行按揭房贷好像比以前严格了,你们怎么看?如果银行对于房地产贷款不那么积极,整个销售肯定会不会受到影响?

  罗俊:去年年底银行之间的资金市场有短期流动性的问题,包括银行间同业拆借利率大幅上升,进入到2014年初银行间同业拆借利率在同步回落。

  对于首创置业来说,按揭放款不会有很大的影响。从首创置业目前的项目来看,按揭放款是正常的节奏。现在我们也了解各个银行对于房地产业务现在集中大型的国有控股房地产公司集中,比如说有几个银行开始推行名单制,首创置业基本上在股份制银行的重点名单中。

  现场提问:你认为按揭会放缓吗?以前贷款一个周期只需要两个礼拜,但是现在很多人要等一两个月才能拿到贷款;而对刚需购买者来说也没有像以前那样很大的折扣,这对公司有何影响?

  罗俊:按揭放缓还是要根据2014年整个资金市场的情况来看,可能由中国人民银行控制整体的节奏。据我们了解,没有任何银行对房地产市场悲观。2014年整体市场是比较平稳的状况,而且我们的产品都是刚需产品,所以按揭的影响不会很大。

  在2013年上半年很多银行是8.5折的按揭贷款利率,现在按揭贷款优惠利率很少有银行能够执行,但是这并不表示银行不看好按揭贷款,应该是整体资金成本的上升,按揭贷款的需求比以前更旺盛了。

  按揭贷款时间的延长比以前稍微有延长,但是不需要一到两个月的时间,而且我们和各个银行是战略合作关系,银行会把按揭额度优先向我们这样的战略合作伙伴倾斜。

  刘晓光:在资金结构上,影子银行受到影响比较大,影子银行多数是把钱给中小企业,今年可能这方面比较难。对大企业而言,情况会好一点,国企肯定在银行的业务名单。



(审校:武瑾莹)
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