研究报告:资金面持续偏紧 一月楼市成交冷淡

来源: [观点地产网]      时间: 2014-02-09 17:53

今年房地产调控政策整体将保持平稳,地区调控差异化的形式将延续;流动性偏紧的状态将贯穿整个2014年,使得楼市的成交受到抑制,全国均价涨幅将继续回落。

  世联行 整体上看,一月份楼市的成交趋于冷淡,同比和环比皆负增长。我们认为市场资金面持续偏紧是一月份楼市表现疲软的主要原因;此外,季节性因素的扰动也是其中一个因素。

  展望未来,我们认为今年房地产调控政策整体将保持平稳,地区调控差异化的形式将延续;流动性偏紧的状态将贯穿整个2014年,使得楼市的成交受到抑制,全国均价涨幅将继续回落;但短期来看,春节过后银行的房贷额度将稍微放松,同时随着开发商推盘力度的加大,2月份成交环比将有所改善。

  两大因素作用下,一月份市场成交疲软

  一月份楼市表现疲软,成交面积环比和同比均大幅下降。世联监测的30个重点城市的数据显示,2014年1月30个大中城市商品房成交面积为1490.96万平米,环比下降22.8%,同比下降28.8%。分城市来看,一二线城市表现较差,三线城市稍好。其中一线城市成交面积270.43万平米,环比下降30.7%,同比下降42.5%;二线城市成交面积826.61万平米,环比下降23.9%,同比下降32.8%;三线城市成交面积393.91万平米,环比下降13.6%,同比下降0.5%。

  成交疲软,带来的是库存的积压和去化时间的拉长。世联监测的10大重点城市的数据显示,库存从11月底不断增加,目前已创下新高。10大城市商品房待售面积为8337.22万平米,相对于去年11月底增加了317.43万平米,去化时间由11月底的9.41个月攀升至10.87个月。其中,一线城市存销比由6.82个月攀升至7.97个月,二线城市由11.80个月攀升至13.28个月。

  我们在文章开头部分已经提到季节性因素扰动和资金面的持续偏紧是造成一月份楼市表现疲软的两大因素。今年春节是1月31日-2月6日,相对于去年春节提前了两个星期左右。由于春季的来临,外出务工人员返乡,导致楼盘上门量减少进而影响到成交(世联全国上门量显示,一月份楼盘上门量周仅录得89416批次,较12月份的144372批次环比大幅下降38.1%)。而流动性收紧,利率抬升对楼市的影响,最直观的莫过于增加购房的资金成本,此外银行也会因为信贷紧张而延长房贷的放款时间。

  央行出手缓解春节流动性紧张,但资金偏紧状态将贯穿全年

  央行为防止6月"钱荒"事件再现,不断出手缓解公开市场紧张局势。1月21日,央行公开市场投放2550亿元;23日,央行公开市场进行1200亿元21天期逆回购,截止23日,本周央行已经释放市场流动性达3750亿元。同时,央行分支行也已通过SLF对中小金融机构提供了短期流动性。虽然由于央行的干预,近期流动性紧张的局面有所缓解,但资金面偏紧的状态将贯穿整个2014年,因此今年楼市的成交量价将受到抑制,量价涨幅将回落。我们认为三个因素是导致当前利率水平居高不下的原因。

  一是利率市场化加速推进背景下的中枢抬升。对比国外的利率市场化的进程,也不难发现各国在利率市场化的进程中,整体的利率中枢都出现了明显的上移。这种在金融抑制下金融脱媒现象加速推进,商业银行被迫通过提高存款利率揽储,提高贷款利率,其息差收窄对银行的利润产生挤压,也无疑地会抬升整体社会的利率中枢。主要国家在利率市场化推进过程中都出现实际利率先上升,后下降的走势,存贷款利差也先减小、后增大。同时这一过程也伴随着大量银行的破产倒闭。

  二是美联储渐进退出量宽的边际冲击。随着美国经济的好转,QE退出预期升温。去年12月18日美联储议息会议决定,每月削减购债100亿美元,正式启动QE退出之路。资本市场颇为担心的是,美联储退出量宽,可能令全球流动性泛滥格局逆转,虽然这对我国的影响没有像其它新兴国家那般巨大,但这也将从边际上抽紧国内流动性,带来实际利率中枢进一步上行的压力。

  三是融资刚性部门对资金的刚性需求。软预算约束体制下,享有政府隐性担保的国企和城投对资金成本抬升并不敏感。提高利率可能无法迫使国企和城投企业去杠杆,反而可能以更高成本占用更多信贷资源,对其他经济主体融资形成挤出,进而进一步抬高整个社会的利率水平。

  政策平稳,土改大幕拉开

  相对于疲软的成交量,一月份政策则基本保持平稳,但近期关于房产税开征的消息再度甚嚣尘上,我们坚持之前的判断:房产税全面征收乃大势所趋,但推进比较谨慎。十八届三中全会的《决定》中提到,要加快房地产税立法并适时推出改革。《决定》为了加强执行力,对改革很少添加时间限制。"适时"只出现两次,而其中一次就是在房地产税领域"加快立法,适时推出"。且房地产税走立法程序的话,需提交全国人大代表通过,因此短时间内难以推出。

  土地改革大幕已拉开。在经历2013年末的五次高规格会议后,2014年中央一号文件1月19日的正式公布标志着土地改革的大幕拉开。一号文件中首次提出,赋予农民对承包地承包经营权抵押、担保权能。同时提出允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,与国有土地同等入市、同权同价。我们认为这延续了《决定》关于"有序建设城乡统一建设用地市场"的精神,而在补偿安置方面则进一步细化,一号文件提出,一方面补偿农民被征收的集体土地,对农民的住房、社保、就业培训给予合理保障,另一方面因地制宜采取留地安置、补偿等多种方式,确保被征地农民长期受益。其中,"留地安置"的表述是首次出现在中央文件中。

  对于农村集体经营性建设用地入市对市场的影响,我们在2013年的年报《花开花落,云卷云舒》中已经作出了解读,我们认为土地改革不会以城镇国有建设用地贬值为代价,更多地是让农民、受让方、政府三方一起进行协同交易,保护农民利益。此外,农地流转并不会随便扭转其用途,将不会对现有的土地格局产生冲击,不会对房地产市场产生巨大的供需影响,且有利于促进农民市民化,其进城的住房需求得以逐步释放,这对于行业来说是一个长期性的利好。

发稿:世联行审校:杨晓敏

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