地价直逼房价 方兴“地王惯性”或暗存风险
作者: 李雯露、见习编辑 张常旺     时间: 2014-01-28 22:20:37    来源: [ 观点地产网 ]

方兴大宁地块4.76万/平方米的楼板价意味着未来产品的售价要在7万/平方米以上,未来难以支撑这样的价格水平。

  观点地产网 李雯露、见习编辑 张常旺 备受关注的“上海闸北大宁准地王”终于在马年春节来临前夕如愿“出嫁”。

  1月28日,方兴地产经过100多轮竞价,最终以101亿元夺得闸北区大宁路街道325街坊地块,溢价率111.59%,折合楼板价达47609元/平米。至此,该地块也毫无悬念地刷新了上海宅地总价地王纪录。

  101亿创上海宅地地王

  资料显示,闸北区大宁路街道325街坊地块,东至平型关路,南至彭江路,西至共和新路,北至和源福邸、东北明园森林都市揽翠苑、规划路。出让面积为9.64万平方米,规划用途为普通商品住房,起始楼板价2.25万元/平方米。

  此外,该地块净地交付,中小套型(90平方米以下)住宅建筑面积不得低于总住宅面积的20%,共计4.24万平方米。

  事实上,该大宁地块未拍先热,在这之前更有消息称124家企业欲参与申请竞买。而从现场情况来看,共有招商万科宝矿联合体、远洋地产、中海地产、华润置地、融创绿城、保利置业、方兴地产、九龙仓地产、金地集团等15家企业参与了现场竞拍。

  众多知名房企的参与无疑使得此次“夺地大战”看点连连。最终,方兴地产经过28分钟、140轮激烈竞价,力克“劲敌”,以101亿元如愿摘得闸北区大宁路街道325街坊地块。经测算,该地块溢价111.59%,楼板价高达47609元/平方米。

  101亿元的成交价毫无悬念地刷新了上海宅地地王总价。此前纪录保持者为2009年拍出的徐汇区斜土街道107街坊龙华路1960号,当时成交价格为72.45亿元。

  而据了解,今天(1月28日)从47.82亿元开始竞拍,到最终夺得该地块,方兴地产的举牌未有过间断。

  针对此次闸北大宁地块的获取,方兴地产相关负责人回应媒体时说,详细的项目规划目前仍在进行中,方兴地产将沿袭金茂系产品线,将此项目打造成上海又一个精品标杆项目,这也标志着“金茂府”品牌首次落子上海。

  而对于该“闸北大宁地王”令人咋舌的高溢价,有业内人士指出,拍出如此高的溢价,一方面是上海市内纯住宅类优质地块稀缺,另一方面是开发商对未来上海房地产形势预期乐观。

  方兴“地王惯性”或存风险

  事实上,方兴地产创造“地王”的例子并不少见,而其在楼市里的亮相也时常以地王的身份出现。

  回顾2009年6月30日,在与万科、SOHO中国、远洋、保利、中信、首开、华润等多家房企进行97轮的激烈竞价后,方兴地产以40.6亿的价格将北京广渠门15号地块收入囊中,楼面地价从起始的5800元/平方米提升到14500元/平方米。方兴也凭借此“地王之战”一炮而红。

  而在2012年12月26日,方兴地产全资附属公司威旺置业与上港集团联合体,以总价56.8亿元摘得上海海门路55号商办地块,楼面地价23330元/平方米,溢价21.11%。

  近57亿的成交价刷新了上海当年土拍的最高总价记录,也刷新了2012年全国土地总价纪录。

  对此,有上海业内人士指出,拿地王是方兴的一贯作风,“他们会把一些地的价格抬高,寄望于市场走高后实现项目解套,而这样的做法是存有风险的”。

  该上海业内人士分析,方兴大宁地块4.76万/平方米的成交楼板价已经略显偏高,对在售房源价格有直接的冲击。据其介绍,当前该区域周边新房的价格在4到5万之间,二手房房价在3至4万。

  大宁板块在售住宅价格数据显示,位于大宁核心地带的慧芝湖花园去年最后一批房源开盘售价为4万元/平方米,离大宁中心有一定距离的上海滩大宁城售价3.8万元/平方米,而方兴地块紧邻的明园森林都市目前的售价为3.5万元/平方米。周边板块标杆项目方面,虹口内环板块的瑞虹新城售价5.5万元/平方米。

  “方兴大宁地块4.76万/平方米的楼板价意味着未来产品的售价要在7万/平方米以上,而该地块实际上处于大宁整个居住区的外围,从未来的城市规划和区域基础现状来看,都难以支撑这样的价格水平。”该业内人士指出。

  “未来上海房价上升的速度要维持在20%到30%,才能确保这个项目在开发一到两年之后实现一个基本的收益保障。但是从目前的市场背景来讲,还无法支撑这么高的房价上行速度。并且2014年上海政策风险比较集中,房价上行速度有可能放慢。”该人士补充道。

  而从当前上海市场情况来看,主推中高端产品的方兴还将面临着营销方面的压力。据业内人士介绍,从市场的销售回笼资金来看,当前上海中高端产品的去化一直不是特别快,为此,该项目开发起来会面临着比较大的营销压力。

  他还透露,“方兴上海项目2012年并不是走得特别好,回笼资金大概10来个亿,而2013年相对优化一些,但是也不足以说能够很快速把资金盘出来”。



(审校:刘满桃)
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