中原地产：2013年成都市新建住宅市场分析报告

来源: [观点网] 时间: 2014-01-14 18:10

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成交市场的骄人表现，带动了开发商的推量信心，供应量的持续攀升也随之而来；二级市场的亮眼表现，也无疑催生土地市场的持续升温。

　　前言

　　楼市飘红猛于虎万般自嘲谢“萧何”

　　“纸老虎”国五条催生楼市“真市场” 2013年成都市场供需价齐涨，市场迎来继2009年后的又一高峰。全年一手商品住宅供应2462.3万平方米，环比上涨13.95%；成交2592.69万平方米，环比上涨24.03%。而主城区市场表现尤为傲人，全年一手商品住宅供应1046.16万平方米，环比上涨21.4%；成交1104.71万平方米，环比上涨22.9%；供需两端齐迈入“千万”时代。取得如此辉煌成绩，不得不感谢新“国五条”这一催化剂。3月份出台的“国五条”可谓是调动全国楼市的神经，出台前便有“史上最强”之称，而在此之下，成交市场的躁动就可见一般；但出台后执行过程中的不了了之，使之不可不谓之为名副其实的“纸老虎”，在这只老虎的威势下，成交市场井喷式释放，并将之市场热度延续至年末。而成交市场的骄人表现，带动了开发商的推量信心，供应量的持续攀升也随之而来；二级市场的亮眼表现，也无疑催生土地市场的持续升温，开发商拿地信心倍增，高价拿地显现频现。至年末，2013年“真市场”形成。

　　土地诚可贵今年价更高 2013年土地市场热异于往年，主要表现在：一、土地供量不涨反降，全年成都土地市场总出让面积17780.77亩，环比减少29.69%；其中成交土地272宗，合计15410.06亩，环比下滑29.98%。二、土地出让金额超越去年，全年土地出让金额达674.56亿元，环比上涨5.08%。因此，2013年土地市场热，并非热于供需增长量，而在于成交金额的上涨。正所谓土地诚可贵，今年价更高。

　　高新区卫冕之王言独孤求败，成华区强势崛起欲黄袍加身 2013年高新区供需量稳居榜首，全年供应332.93万平方米，环比上涨13.12%；成交337.95万平方米，环比上涨21.36%。高新区供需量居高不下，颇有独孤求败之意，然城市向南延伸，行政中心、经济中心南移，是其居高自傲的原因。但是市场永远不缺乏冉冉升起的新星，2013年成华区强势崛起，供应面积达273.81万平方米，环比大涨64.335，成交面积255.11万平方米，环比上涨62.55%；而区域大幅度的上涨主要得益于“北改”的推进。该区域具有明显的刚需特征，其中的昭觉寺-驷马桥、万年场-保和均为刚需产品的集中地，在今年的板块供需排行中均位列前十，而成华区在年度板块供需排行中均占据3席。因此，成华区的崛起实属必然，并有向高新区挑战之意，黄袍加身未尝不可。

　　开发商资金压力促使首付分期蔚然成风 2013年6月以来“钱荒”未能让开发商产生资金压力，但金融制度改革，银行资金流转的持续吃紧一直延续至年末；再加之明年美国QE的退出必然会影响到未来房企海外融资环境，对于融资渠道的较窄的中国房企而言，可谓是“内忧外患”。而资金的压力也终于在年末显露无疑。资金链的吃紧，促使开发商加速走量、回笼资金，而这也正好火了“首付分期”。首付分期优点在于，降低了置业门槛，释放潜在客户量，从而达到走量回笼资金的目的。但年末需求端因已过度透支而未能让开发商如愿以偿。

　　主城区产品结构变化悄然发生小四房恐难再显传奇 2013年主城区小户型刚需产品占比逐年微幅缩小，改需产品市场占比微幅上升。其中，0-90㎡产品占比为58.74%，较去年减少一个百分点；而90-150㎡产品占比为35.27%，较去年增长0.7个百分点。产品结构的变化反映了人民生活水平的提高和对生活品质追求。而今年部分楼盘推出的70㎡以下的小四房产品恐难现12年小三房的传奇，串红疯抢几无可能。

　　中原地产：2013年成都市新建住宅市场分析报告