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我国工业用地占比过大、效率较低，新增建设用地一旦不再增加，城市内的工业用地供应长期趋紧，价格将长期上升。

　　【房地产行业研究报告内容摘要】

　　产业新城加速，城市工业用地价值提升

　　事件：国土部部长姜大明指出，中央要求东部三大城市群发展要以盘活土地存量为主，今后将逐步调减东部地区新增建设用地供应，除生活用地外，原则上不再安排人口500万以上特大城市新增建设用地。(CCTV)

　　背景：工业用地占比过高，需提高其使用效率

　　通过比较建设用地、生活用地概念，本次姜部长的讲话主要针对的是生产用地，也就是工业和仓储用地。由于住宅用地属于生活用地，其供应所受的影响不大。另一方面，我国工业用地占比过大、效率较低，新增建设用地一旦不再增加，城市内的工业用地供应长期趋紧，价格将长期上升。

　　卫星城迎来发展新纪元

　　随着工业用地价格的上涨，产业升级将会加速，工业园区将加速进行“腾龙换鸟”，产业外迁和人口外溢将在政策推行中加速，城市周边将很快形成大量卫星城组成的城市群，未来新型城镇化将以都市经济圈的形态出现，产业新城将不断涌现。

　　从世界城市群经济圈发展规律来看，国际大城市圈的周围一般都会形成一批功能各异的城市群落，从而形成国际大城市圈。

　　存量工业用地价值提升，并倾向于向住宅用地转化

　　未来大城市的新增建设用地将逐渐以存量供应为主，大城市的工业及住宅用地都会趋于紧张，而存量工业用地的价值将得到提升。并且随着产业的外迁和人口的外溢，工业用地将倾向于向价值更高的住宅用地转化。

　　目前工业用地转性已进展多年，呈现自上而下的局面，一线城市已率先先行。

　　华夏幸福：充分受益卫星城发展的加速

　　公司产业新城模式A股唯一且难以被复制。其产业新城聚焦核心城市圈战略，顺应了中国城市圈的发展规律，我们看好公司的产业新城模式，其在地产开发方面摆脱了传统的重资产模式，实现轻资产运行超级大盘，招商引资方面更是优势明显。长期享受新型城镇化的改革红利；短期随着“北京大七环”和新机场的开工建设，北京的产业及住房需求外溢将保证公司至少未来三年公司高增速，维持公司买入-A评级，2013年至15年EPS分别为1.95、2.80和3.66元，目前对应2013/14年PE为9.4X和6.6X，6个月目标价33.6元。

　　安信证券-房地产行业：产业新城加速，城市工业用地价值提升

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