155亿首推广钢新城 广州“三旧”改造的前路
作者: 见习编辑 罗舒晗     时间: 2014-01-14 01:35:26    来源: [ 观点网 ]

作为广州中心六区内规模最大之一的旧改项目，广钢新城土地出让受关注是意料之中。　

　　观点网 见习编辑 罗舒晗 2013土地余温未降，广州市已展开新一轮推地。1月13日，广州市国土房管局挂出公告，将于2月21日集中出让广州荔湾区芳村大道南5宗地块，总出让地价高达155.09亿元。

　　上述5宗地块均位于荔湾区芳村大道南以西，鹤洞路以南，即原为广州钢铁厂用地。不同于过往现场竞价的出让形式，此次挂牌价格即为出让价格，现场竞价方式为竞配建拆迁安置房建筑面积。

　　广钢新城首卖地

　　公告显示，5宗地块包括3宗商住综合用地和2宗二类居住用地，总出让宗地面积28万平方米，总建筑面积达119.3万平方米。

　　其中，荔湾区芳村大道南以西鹤洞路以南AF040404地块和AF040416、AF040415地块出让地价都超过39亿元。

　　地块所在为原广州钢铁厂，属于旧改项目广钢新城范围。作为广州中心六区内规模最大之一的旧改项目，广钢新城旧改规划工作自2011年便已提上台面。

　　2013年6月，广钢新城规划出炉，范围包括芳村大道以西、花地大道以东、鹤洞路以南、环城路以北的657.4万平方米土地，规划打造为总建筑面积达1024万平方米的“特色宜居新区、专业交易中心”，规划居住人口19万人。

　　广州市国土局早在去年已将广钢新城地块列入2013年推地计划，供应面积包括30万平方米宅地和20万平方米的商业用地，但实际推地较计划有所延后，此次挂牌的5宗地块也是广钢新城首批出让地块。

　　同时，相较于过往“价高者得”或“限地价、竞配建”的出让方式，此次广钢新城地块将采用“定地价、竞配建”方式，地块出让价格即为挂牌价格，现场竞价方式为竞争配建拆迁安置房建筑面积。

　　按已确定的出让价格计算，5宗地块的楼面地价均为13000元/平方米，出让条件也均有要求90平方米以下的中小套型住宅比例不低于60%。

　　对于“定地价、竞配建”的出让方式，广州业内人士多数认为，这是政府对地块溢价的控制，避免产生“地王”效应，同时又缓解了安置房建设压力。

　　合富置业首席分析师龙斌则指出，拿地房企竞配建的成本未来也可能转嫁到商品房售价上，这个方式可以避免炒作地王，但实际拿地楼面价肯定不止13000元。

　　此外，广州业内人士也多数看好出让地块的价值和前景，预计能吸引到广州大多数房企的注意，未来均价或达30000元/平方米。

　　广州“旧改”前行路

　　作为广州中心六区内规模最大之一的旧改项目，广钢新城土地出让受关注是意料之中。而且，在主城区土地资源日益稀缺的广州，“三旧改造”早已成为盘活存量土地的主要途径。

　　2013年8月，广州市国土房管局发布《广州市土地整治规划（2011-2015）》公开征求意见。根据《规划》，到2015年，广州市将对13834公顷“三旧”用地实施改造，测算改造共需资金2900.57亿元。而在项目区域分布方面，广州全市“三旧”改造重点项目共有11个，改造规模6964公顷，分布于除越秀区以外的9区2市中。

　　从上述规划内容来看，“三旧”改造无疑将是广州未来盘活土地资源的重要途径。广州市社科院研究员彭澎也认为，广州各项土地整治工程建设所需资金量极大，资金存在较大缺口，这又为全面吸引开发商参与“三旧”改造提供机会。

　　“三旧”包括“旧城镇、旧厂房、旧村庄”改造，而实际上，广州过往的城中村改造项目也多是引入开发商主导的模式。

　　从2007年富力、合景首试猎德村旧改、2009年保利独家拿下琶洲村、2010年新鸿基接下林和村到2011年富力再获杨箕村项目，过去广州几大具规模的中心区城中村项目均是由政府出让于开发商进行改造。

　　但近三年来，广州城中村改造却似乎已趋停滞，复杂的改造难度和庞大的利益牵扯下，推进城中村改造一直是颇具难度的挑战。

　　从开发商的角度来看，旧改项目也是一个需要慎重考虑的选择。

　　“牵涉的利益问题比较多，如果处理不好，整个项目的开发需要付出相当的成本。”广州一家房企内部人士表示，近两年广州的城中村改造已经很少，而且对于执行快速开发策略的企业来说，旧改也不是首要选择。

　　广州业内人士则认为，相较于城中村，旧厂房改造在“三旧”项目中更易操作。而且，从主城区土地稀缺、盘活存量土地的需求下，“三旧”改造还会在未来土地市场中扮演重要角色。



（审校：劳蓉蓉）
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