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观点时评:CPI上涨促使房价房租连环涨
作者: 张宏伟     时间: 2013-12-11 01:24:02    来源: [ 观点地产网 ]

当前来讲,房价房租连环涨,已经导致部分城市出台“阶段性”收紧政策。

  张宏伟 国家统计局数据显示,2013年11月份,全国居民消费价格总水平同比上涨3.0%,连续两个月在3.0%以上的增长,阶段性已达到温和通胀指标3%的警戒线,而助推这一因素持续上升的还有当下蔬菜类、食品类等价格的上涨,这些因素都会进一步助推通胀预期的增加,通胀预期的增加又会促使人们寻求相对安全的投资渠道进行资产保值增值。

  对于投资客来讲,其实,在CPI持续上涨,房价房租连环涨的市场背景下,早已嗅出这个市场时机进行投资。最近以来,北京、沈阳、南京、厦门、福州、广州、杭州等城市楼市异常疯狂——“日光盘”、半夜排队、连夜开盘情景又现,购房者中,中小投资者众。当前,部分大中城市或多或少出现“日光盘”的现象,这使得不少购房者担心在通胀预期下楼市后期供应不足、房价反弹上涨而继续惶恐入市。

  尽管在11月份上述城市都发布了“阶段性”收紧政策,但是,因一线城市、部分二线城市提高二套首付比例、收紧高端预售许可证、收紧单身限购等政策之后,还有一个政策落地的真空期或缓冲期,在政策未落地前,改善需求、部分投资需求抓紧跑量“窗口期”积极入市,导致在2013年11月改善需求“最后的疯狂”行情出现,整个市场成交均价仍然表现相对较高。

  这背后其实是反应了这样一个事实:尽管近期一线城市、部分二线城市阶段性收紧政策频发,但是,短期内来讲难以改变这些城市市场供求关系较为紧张的基本面,房价持续上涨的总趋势在短期内也不会改变,大中城市房价高企的现象还会持续。随着通胀预期的增加,又会促使人们寻求相对安全的投资渠道进行资产保值增值,买房成为投资者选择的最佳渠道之一。

  大中城市房价高企,让低收入者感叹“买不起房”,继而转去租房。但越来越多的租房者发现,租房贵、租房难的问题与高高在上的房价相比毫不“逊色”,好不容易争取过来涨的那点工资全给房东了。国家统计局数据显示,2013年11月居住价格同比上涨2.6%。其中,住房租金价格上涨4.7%,住房租金自2010年以来一直保持持续上涨,并已经连续47个月上涨。这将进一步加剧打工者“逃离北上广”现象的发生。

  当前来讲,房价房租连环涨,已经导致部分城市出台“阶段性”收紧政策。从市场角度来看,不同城市市场之间出现“分化”,同时,也导致不同城市的调控政策具有“分化”的特征。具体来讲,一线城市、部分二线城市表现相对较热,房价有持续上涨和反弹的市场风险,三四线城市相对来讲由于市场供应量充裕,市场表现相对平淡,价格上涨动力不是很充足,尤其是芜湖、舟山、温州等这些城市,市场成交量低迷,房价还处于下跌或停涨的状态。

  在这样的市场背景下,芜湖、舟山、温州等这些城市出台了定向宽松措施,而 北京、深圳、广州、上海、郑州、厦门、福州、杭州、西安等地则有出现“阶段性”收紧的政策。对于房价房租上涨过快的一线城市来讲,大多采取二套房首付比例会提高至七成、收紧限购政策、加大中小套型住房供应等措施。

  那么,在CPI持续上涨,房价房租连环涨,同时,部分热点城市出现阶段性调控政策的市场背景下,购房者到底该不该买房?对于投资客来讲,在通胀预期与楼市调控并存的市场背景下,楼市还有没有市场投资价值?

  笔者认为,从楼市调控政策走向及趋势来看,无论是从最近“深八条”、“京七条”、“沪七条”,还是二线城市的调控措施,还是当前政府表态来看,都有一个共同的特点:基本上是通过增加中低价位的市场供应、改变供求关系的角度来调控市场,从调控手段的角度来说,从市场的角度来调控市场的特征比较突出,没有更多的强调原有的限购等行政化手段和措施(上海延长外地人缴纳社保纳税证明1年至2年,广州延长外地人缴纳社保纳税证明1年至3年,其实影响不大)。从这个角度来讲,政策层面正在呈现出市场化、经济化手段逐步替代行政化的限购手段的趋势。

  此外,二套房首付比例提高至七成、收紧限购政策等多数政策属于短期行为,不具备长期执行效力,从这个角度来说,此项政策在三中全会前后发布,从作用的角度来讲,应该和“新国五条细则”一致,为短期内遏制房价过快上涨的“救火”政策,短期内的政治意义大于实际的市场意义。

  因此,限购等行政化调控手段并不是一个长效性调控措施,迟早有其退出的一天。从未来趋势来讲,通过“深八条”、“京七条”“沪七条”等“城市 N条”的短期内过渡性政策,为房地产调控的长效机制出台做好铺垫,为限购会逐步宽松取消,经济手段、市场手段代替行政化调控手段和措施营造市场机会。

  张宏伟 观点地产新媒体专栏作者



(审校:劳蓉蓉)
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