仲量联行:调控措施及潜在加息将继续影响2014年住宅市场

来源: [观点地产网]      时间: 2013-12-09 11:32

市场对美国联储局可能于缩减量化宽松规模后加息的忧虑日增,加上香港楼市调控措施可能持续,2014年住宅市场将继续受压。

  根据仲量联行今日发布的2013年度香港物业市场回顾,市场对美国联储局可能于缩减量化宽松规模后加息的忧虑日增,加上香港楼市调控措施可能持续,2014年住宅市场将继续受压。同时,商业物业的资本值在2013年升至新高后,预期于2014年大致保持稳定。

  写字楼市场

  2013年,甲级写字楼租赁市场继续受压,1至11月份的整体净吸纳量为263,200平方尺(净面积),较2012全年的160万平方尺(净面积)大幅下滑。市场需求仍然疲弱,租赁成交主要集中于面积不足5,000平方尺的小型写字楼,而有需要租用大面积写字楼的租户为节省成本,则选择中区以外的地区,如九龙东等。

  主要分区市场的租赁表现不一。2013年1至11月份,综观各主要分区市场,只有湾仔/铜锣湾区录得正净吸纳量。中区租赁市场开始逐步回稳,1至11月份净吸纳量仅缩减3,300平方尺(净面积)。这主要受惠于中区高级写字楼市场的租赁需求持续改善,其净吸纳量从2012年全年的84,800平方尺(净面积)增长至今年首11个月的100,300平方尺(净面积)。此外,租户的承租能力明显提高,越来越多租户愿意以较高租金续约或升级至更优质写字楼。

  尽管银行业缩减规模的趋势持续,部份大型外资银行更于年内让出多余的写字楼楼面,但金融、保险、房地产及商业服务业(FIREBS)仍为带动写字楼租赁需求的主要动力。反观中小型银行则趁机进一步扩张,其中中国民生银行扩充至美国银行中心及中远大厦,美国纽约梅隆银行(TheBankofNewYorkMellon)则进驻太古广场3期。

  除湾仔/铜锣湾区外,大部份主要分区市场的空置率均攀升,致使2013年第四季度的空置率创下自2012年以来的新高。尽管中国建设银行大厦的租赁交投活跃,带动中区高级写字楼的出租率,但中区的整体空置率于11月底仍升至4.6%,空置率主要集中于部份中低级写字楼。九龙东的空置率达8.4%,为各分区市场中最高,主要由于包括恩浩国际中心和海滨道181号等分层出租大厦完工后楼面供应增加所致。

  整体租金水平在去年下跌后逐步回升,2013年1至11月份录得1.2%的增长。中区租金于首季止跌回升,逆转自2011年年中以来累计17%的跌幅,并于今年上半年录得轻微增长。但回升势头很快逆转,租金于第四季再度回落,导致中区首11个月整体租金仍然录得负增长。然而,与2012年11.1%的跌幅对比,中区首11个月的租金跌幅已显着放缓至0.7%。此外,由于尖沙咀部份商厦空置率上升,令该分区的租金在三年来首次下跌。九龙东方面,部份新商厦的业主把空置的分层楼面转卖为租,并下调租金叫价,导致该区的租金增长放缓。

  仲量联行商业部主管庞定勤(BenDickinson)表示:“随着全球经济持续改善,预期写字楼的租赁需求将于2014年回升,各分区市场的租金水平亦将逐步上扬。尽管2014年料将有约894,000平方尺的新增甲级写字楼供应,但大多数将用作分层出售或位于非传统商业区,对大型企业的吸引力不大。因此,我们预期新增供应将不会对核心分区市场的租金表现产生重大影响。在需求改善、空置率下降、短期供应紧张及租户承租能力提升的支撑下,我们预期甲级写字楼租金将于2014年上升约5%。

  商铺市场

  中国内地访港旅客人数持续增长,继续为香港的商铺市场带来支持。2013年首10个月,中国内地访港旅客人数达4,450万人次,按年增长18%,并占访港旅客总人数的75%。至于访港旅客总人数按年仅增长12.3%。在中国内地访港旅客当中,约67%持自由行签证访港,越来越多的内地访港旅客倾向在靠近边境的新兴购物区进行一日游。2013年1至10月份,内地访港一日游旅客的数量按年增长20.6%。

  2013年零售销售表现反复。上半年,珠宝及手表销售表现强劲,带动零售销售按年增长15%,但下半年7月至10月份则放缓至7.2%,主要是因为黄金购买潮减退所致。此外,受惠于内地访港旅客对生活必需品的需求上升、商店积极促销及新分店开业,百货公司的整体零售销售增幅由2012年的9.7%大幅增加至2013年1至10月份的20%。

  尽管零售销售增长放缓,核心购物区的商铺租赁需求仍然强劲。加上商铺供应有限,租金持续攀升,2013年首11个月,高级优质购物中心及一线街铺租金分别录得4.7%及4.1%的增幅。

  租金持续高昂,越来越多的零售商对租金上调持审慎和保守态度。更多零售商选择在中区以外非核心地段的高级优质购物中心扩张和开设新店铺,令传统核心与非核心购物区之间的租金差距收窄。此外,亦有部分零售商选择开设限定店或网上店铺以避开高昂的租金。

  仲量联行商铺部主管郭富礼(TomGaffney)表示:“即将到来的圣诞节及元旦假期将吸引更多旅客到港,并进一步刺激消费。展望未来,中国内地访港旅客将继续支持零售市道,预期2014年整体零售销售额的增长将维持在长期平均水平。来自二、三线城市的内地访港旅客对中档价位的奢侈品需求将更为殷切,此消费模式的转变将有利中档次零售商的发展。由此,我们预期2014年商铺租金将温和增长约2%至4%。

  住宅市场

  住宅市场气氛仍然普遍低迷,政府楼市调控措施继续为住宅市场带来压力。2013年首11个月平均每月的整体住宅销售成交量为4,200宗,较2012年全年平均每月的6,800宗下跌38%,更低于非典型肺炎时期(2003年3月至5月)平均每月的4,700宗,仅为长期平均每月8,200宗的51%(1996年1月至2012年12月)。

  楼市调控措施削弱买家兴趣,并降低潜在买家的购买能力,导致豪华住宅市场的销售量及成交额大幅下降,价格介乎港币3,000万至5,000万之间的豪华住宅销售量跌幅最为明显,2013年首11个月较去年全年下降超过60%。

  发展商逐渐适应在4月底全面实施的《一手住宅物业销售条例》,一手销售市场于下半年逐步回暖。然而,由于市场气氛低迷,发展商采用较保守的定价策略,并为吸引潜在买家提供了更多优惠。因此,新推出的住宅物业如天玺和柯士甸站TheAustin获得热烈的市场反应,但亦导致潜在买家延迟置业,等候二手市场出现价格大幅调整。

  一手销售市场的折扣优惠导致二手市场卖家不得不调低叫价。住宅市场的资本值亦因此下降。2013年1至11月份,中小型住宅及豪华住宅市场的资本值分别下跌2.6%及1.9%。租赁市场方面,尽管继续受到非金融市场的需求带动,但受越来越多的租户租金预算减少影响,豪华住宅租金受压,今年首11个月豪华住宅租金下滑3.3%。

  住宅市场的供应量仍然有限。预期2014年将有16,800个单位竣工,略高于2003年至2012年十年期间平均每年14,600个单位的水平,但仍远低于1990年至2003年长期平均每年的27,000个单位。预期2015年将有15,400个单位竣工,直至2016年底,供应量才升至18,000个单位。

  仲量联行香港董事总经理曾焕平表示:“鉴于美国可能加息,加上香港政府可能采取进一步的调控措施,我们预期住宅销售表现仍然疲弱。因此,住宅市场的资本值仍将受压并继续温和调整。尽管如此,只要低息环境持续及供应紧张的局面不变,我们预期住宅价格将不会暴跌。我们相信2014年市场的购买需求仍将维持在目前的水平。

  工厦市场

  对外贸易环境仍未稳定,今年1至10月的整体进出口总额分别按年增长3.9%及3.8%。加上利润率进一步收窄及租金创新高,第三方物流营运商对扩展业务更为谨慎,导致2013年租赁交易放缓。然而,租赁需求得到了工厦项目翻新与重建及本地零售市场需求所支持。

  空置率持续偏低,加上新增供应有限,进一步支撑工厦物业租金。例如,由于空置率进一步收窄,货仓租金稳步增长。预计货仓市场整体空置率将下降至3%以下,货仓租金于11月底维持在每月每平方尺港币10.2元的价格,创历史新高。然而,工厦翻新或重建后提供更多写字楼楼面供应,令市场竞争加剧,工贸大厦物业租金增长放缓。

  香港仲量联行工业部主管刘毅强表示:“尽管对外贸易环境充满挑战,然而第三方物流营运商将继续谨慎扩张,我们预计货仓需求将保持温和增长。由于短期内没有新增供应,我们预期明年的租金将继续温和上升5%以内。

  投资市场

  自二月政府调升物业市场的印花税以来,投资市场于2013年持续疲弱。2013年首11个月,四个主要物业市场的投资总值达港币500亿元,较2012年全年下跌超过50%。然而,资本值相对稳定,其中工业市场录得最大增幅,主要受惠于旧工厦项目的翻新及重建。

  2013年1至11月期间,共录得179宗成交额超过港币一亿元的交易(不包括卖地在内),较2012年全年录得的363宗交易下降51%。2013年的市场投资焦点为写字楼,投资金额约占总投资金额41%,其次为商铺(22%),住宅(20%)及工厦(17%)。

  尽管成交量下跌,商业物业市场的资本值继续上升。投资活动主要由用家的需求带动,并主要集中在非核心地段。在写字楼市场,非传统商业区推出的新发展项目引来投资者及用家极大的关注,其中包括位于黄竹坑的环汇广场、长沙湾的亿京广场二期及九龙湾的恩浩国际中心。许多中国公司及国际保险公司也对非核心市场的长期投资机会表示兴趣。商铺市场亦出现向非核心区域发展的趋势,投资者迅速将重点转移至黄金地段的二线街铺及非核心地段如荃湾、屯门及沙田的商厦。

  曾焕平表示:“展望2014年,监于楼市调控措施及利率可能上调等的潜在风险因素,我们预期投资需求将持续疲弱,市场气氛可能转趋负面。然而,预计商业物业的资本值在达到历史高位后大致保持稳定,更多的非核心资产将受到投资者的青睐,投资者亦期望藉机获利套现。因此,我们预期甲级写字楼及高级街铺的资本值将大致持平,而货仓的资本值将于2014年增长约5%。鉴于没有迹象显示政府短期内将撤消楼市调控措施,我们预期豪宅与中小型住宅物业的资本值将于2014年下降约10%至15%。

发稿:仲量联行审校:杨晓敏

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