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观点时评:“N条”式调控开始“二次救火”
作者: 张宏伟     时间: 2013-11-27 02:23:16    来源: [ 观点地产网 ]

“二次救火”的特征比较明显。除了为了完成年底房价控制目标“二次救火”之外,寓意深远。

  张宏伟 十八届三中全会之后,继北上广深等一线城市出台地方调控措施后,“汉七条”出炉,标志着二线城市楼市调控拉开“收紧”序幕。随后,厦门、南昌、沈阳等地均发布相对应的调控措施,重申原有调控政策,强调落实“新五条细则”。至此,一线城市楼市调控政策全线收紧,部分房价上涨过快的二线城市也开始在年底出台“阶段性”收紧措施。

  从最近出台的“N条”新政内容来看:一是二套房贷首付进一步提高,由六成提至七成或6.5成,利率不变。二是非本市户籍人购房门槛提高,非本市户籍居民家庭购房缴纳税收或社保年限,大多数由1年提升至2年,个别城市提升为3年。三是加大中小套型土地供应与商品房供应。四是控制高端预售许可证及高端楼盘的成交。五是收紧单身限购措施或禁止未成年人买房,如郑州、南昌等城市禁止未成年人购房,上海浦东则收紧了单身限购政策。

  十八届三中全会召开前后,北上广深等一线城市官方纷纷表态加强房地产市场调控,随后,武汉、厦门、南昌、沈阳等地均发布相对应的调控措施,重申原有调控政策,强调落实“新五条细则”。至此,一线城市楼市调控政策全线收紧,部分房价上涨过快的二线城市也开始在年底出台阶段性收紧措施。这一轮调控政策并没有“国字头”的政策的发布,而是改由地方政府主导,地方政府拥有更大的自主权。

  从本轮地方政府调控的特征来看,地方政府的调控政策的仍然为阶段性收紧,是继今年3月份新国五条细则“救火”政策之后,地方政府年底“二次救火”,并且“二次救火”的特征比较明显。除了为了完成年底房价控制目标“二次救火”之外,寓意深远。具体来讲:

  第一,十八届三中全会召开前后,北上广深等一线城市,西安、武汉、厦门、南昌、沈阳等二线城市发布调控政策,地方政府年底“二次救火”主要是源于近几个月来房价上涨势头明显,调控政策目的在于短期内遏制房价过快上涨,完成年度房价控制目标。

  第二,地方政府年底发布“N条”式调控“二次救火”政策多数属于短期行为,不具备长期执行效力,如二套房贷首付比例提高至7成、外地人购房门槛提高等,从这个角度来说,此项政策短期内的政治意义大于实际的市场意义。

  第三,地方政府年底“二次救火”政策中多数是“新国五条细则”的延续,比如二套房贷首付比例提高至7成等,从作用的角度来讲,应该和“新国五条细则”一致,为短期内遏制房价过快上涨的“救火”政策,是为十八届三中全会之后房地产调控的长效机制出台做好铺垫。

  从楼市调控政策走向及趋势来看,无论是从地方政府最近出台的“N条”新政内容,还是当前政府表态来看,都有一个共同的特点:基本上是通过增加中低价位的市场供应、改变供求关系的角度来调控市场,从调控手段的角度来说,从市场的角度来调控市场的特征比较突出,没有更多的强调原有的限购等行政化手段和措施(上海延长非本地户籍人缴纳社保纳税证明1年至2年,广州非本地户籍人缴纳社保纳税证明1年至3年,武汉非本地户籍人缴纳社保纳税证明1年至2年等等,其实影响不大,见下文分析)。从这个角度来讲,政策层面正在呈现出市场化、经济化手段逐步替代行政化的限购手段的趋势。

  因此,限购等行政化调控手段并不是一个长效性调控措施,迟早有其退出的一天。从未来趋势来讲,通过最近出台的“N条”新政内容短期内过渡性政策,为房地产调控的长效机制出台做好铺垫,为限购会逐步宽松取消,经济手段、市场手段代替行政化调控手段和措施营造市场机会。

  张宏伟 观点地产新媒体专栏作者



(审校:刘满桃)
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