徐家俊:未来十年中国地产重头戏
作者: 陈业     时间: 2013-11-26 17:29:43    来源: [ 观点地产网 ]

“将金地商置打造成为具鲜明竞争优势的全国性综合体开发商和精品商业持有者。”

  编者按:现在的商业就像一个全新冒险乐园,充满机遇,也充满风险,更有无数需要解答的问题:什么样的商业项目才是好的项目?商业与地产更深入结合的核心与定位是什么?如何认识商业与金融资本之间的关系?商业发展商与品牌之间怎样建立与维护合作关系?传统商业与品牌怎样应对电商的冲击?

  2013年11月26-28日,观点地产新媒体将在广州举行首届观点商业年会,围绕论坛主题“商业的未来”,观点地产新媒体遍访商业地产的专家学者、典范项目的打造者、运营者,知名商业运营商及零售商、品牌商等人士,推出“商业的未来”2013观点商业年会系列报道。

  观点地产网 陈业 从今年几次注资动作均不难看出,金地正加速旗下商业平台金地商置的发展步伐。而这加速的背后,与金地着眼于未来商业地产将拥有较大的发展空间因素密切相关。

  金地商置行政总裁徐家俊在接受观点地产新媒体采访时表示,随着中国经济增长方式向消费型转变,中国商业也获得了蓬勃的发展,国内购物中心的数量及面积以年增长率约10%的速度迅速增长。

  徐家俊认为,商业地产将是未来十年中国地产发展的重头戏。

  伴随着商业地产作为金地集团两翼战略之一进程的推进,金地商置作为金地集团旗下独立运作商业地产投资、开发及运营管理的平台,要想更好地配合整体战略的发展,于当前背景下的经营策略显得尤为重要。

  对此,徐家俊透露,金地商置将根据市场变化和公司策略稳步推进商业地产项目的发展,主要关注一二线城市投资机会,核心区域城市级综合体将是金地中长期内着力发展的主要物业类型。就短期来看,金地商置仍然会去发展精品住宅业务,金地商置首要是做大,才能持续实现做强,做大与做强是金地商置的核心发展思路。

  金地商置在国内拥有北京金地中心、深圳岗厦项目、西安金地中心、绍兴金地自在天地、深圳威新软件科技园等多个商业项目。同时通过收购及金地集团优质住宅项目的注入,金地商置在北京、上海等城市拥有9个精品住宅项目。

  正在运营中的商业项目为北京金地中心项目,该项目位于北京CBD,拥有11万平米写字楼、3万平米时尚购物中心、20万平米国际住区。据徐家俊介绍,北京金地中心物业出租率达到100%,日均人流量接近3万,租金收益逐年提高。此外,深圳威新科技园一、二期目前也基本满租,无论是租金收益还是管理质量都是南山核心区域具有代表性的项目。

  而金地商置旗下的住宅项目沈阳滨河国际、西安艺境、上海艺华年、上海松江自在城、沈阳艺境等项目也陆续在2013年开盘销售,随着这些项目进入销售期和结转期,将为金地商置实现快速做大注入强劲的动力。

  以下为观点地产新媒体对金地商置集团有限公司行政总裁徐家俊先生的采访实录:

  观点地产新媒体:中国商业地产刚刚起步,还在加速发展过程中,这个阶段会持续多久?金地在当前环境下选择什么定位和经营策略,以适应和拓展市场?

  徐家俊:随着城镇化被提高到国家战略高度,新型城镇化将成为未来几年国家着力推进的经济发展目标。目前,中国正进入城市化进程中期和居民消费经济初期,随着中国经济增长方式向消费型转变,中国商业也获得了蓬勃地发展,国内购物中心的数量及面积以年增长率约10%的速度迅速增长。预计到2015年中国将有4075个购物中心,总面积将达到约1.65亿平米。而纵观发达国家商业地产的发展,中国人均商业面积仍存在较大发展空间。商业地产将是未来十年中国地产发展的重头戏。

  目前,国家对住宅的调控政策仍在持续,而商业地产的发展却有着相对稳定和宽松的政策环境。另外,地方政府对持有性物业的偏好,政策逐渐向商业地产开发倾斜,一线城市进入城市更新发展阶段,将为商业项目的拓展腾出更多空间。

  在此背景之下,金地集团自2010年就提出“一体两翼”发展战略。商业地产作为两翼战略之一,依托金地集团的品牌优势和优质资源,通过商业经营对土地价值的拉升来提高商业产品的溢价水平。同时,我们也认识到商业项目周期长、资金运作能力要求高,对企业的规模、实力和企业经营能力提出了更高的要求。

  基于以上判断,金地商置在发展策略上选择了做城市精品商业开发商的战略思想。短期内实行持有型和销售型产品线并重的策略,住宅项目尽量借用金地集团现有的产品线,加快项目的开发速度,迅速实现销售收入,从而实现商置的规模扩张。同时,加强自身商业运营核心竞争力的塑造,短期内通过持有1至2个核心城市核心区域的优质商业项目,打造行业标杆。长期来看,金地商置将逐步成为一个具有鲜明竞争优势、开发能力居行业前茅的中等规模全国性综合体开发商与精品商业持有者,并具备较强的物业管理运营能力。

  观点地产新媒体:近年来,不少城市都规划大量综合体等商业项目,是否担忧出现泡沫化、同质化趋势?什么样的商业项目才是好的项目?

  徐家俊:随着全国商业项目开发数量的增加,一些城市出现了综合体项目集中供应的现象。这是否意味着全国商业项目就一定存在泡沫?我们认为商业地产总量并未过剩,但确实存在布局不均的状况。目前,国内人均零售面积很少,因此中长期内,从总量上而言,商业地产并没有出现过剩。但国内部分城市商业地产开发量和供应量过于集中,与城市经济发展和消费能力的支撑不相匹配,这就容易造成区域性过剩。

  除此之外,中国商业地产仍然处在起步阶段,与发达国家的商业发展还存在一定差距,商业的形态过于单一,缺乏创新。目前国内商业项目还远未达到发展成熟国家的水平,优秀的商业项目并不多。伴随着城镇化的推进,市场供给与商业需求相比还有很大距离,商业地产整体发展仍存在巨大机会。

  商业地产对房企的挑战,更多在于资本运作、项目管理运营的能力。商业项目运营管理比住宅开发要求更高,好的商业项目,不但能够使项目自身的价值提高,还将带动周边土地增值、城市基础设施配套的大幅改善,带动一个城市价值和知名度的提升。

  观点地产新媒体:金地运营比较成功的商业项目是什么?在商业运营、商业人才的配备方面有哪些特色?

  徐家俊:金地商置在国内拥有北京金地中心、深圳岗厦项目、西安金地中心、绍兴自在天地、深圳威新软件科技园等多个商业项目。

  正在运营中的项目为北京金地中心项目,该项目位于北京CBD,拥有11万平米写字楼、3万平米时尚购物中心、20万平米国际住区。目前,北京金地中心物业出租率达到100%,月均人流量超过3万,租金收益逐年提高。此外,深圳威新科技园一、二期目前也基本满租,无论是租金收益还是管理质量都是南山核心区域具有代表性的项目。

  金地商置通过积极引进商业战略合作伙伴等多种形式提升商业地产的开发、运营能力,未来将通过与金地集团住宅、房地产金融等业务单元协同发展,专注于商业地产本身,依托产品创新优势,进行城市综合体开发与运营管理,并以此形成金地商置的核心业务发展模式。

  目前,金地商置通过稳健与专业化的运营,金地商业地产产品体系已见雏形,形成了城市级综合体、区域级综合体、社区型商业为一体的商业产品线。业务覆盖以城市综合体为主体的商业中心投资与运营,公寓和住宅的开发销售及物业管理,写字楼的运营及物业管理,产业园区的开发、运营及物业管理,五星级酒店、精品酒店的开发与运营等五大业务板块。

  短期战略目标帮助集团做大规模,成为集团商业地产运作的平台。在中期,金地商置将成为全国性的综合体开发商和持有者;从长期来看,金地商置将致力于成为国际一流的房地产企业,涵盖商业地产和城市综合体的开发,商业的运营及精品商业的持有。

  观点地产新媒体:如何看住宅与商业之间的相互作用?

  徐家俊:伴随着城镇化的进程,沿海发达城市面临着城市升级、重塑人口结构和产业结构的问题。依托一线城市的长三角、珠三角、环渤海二三线城市群市场容量将持续增长。基于都市圈辐射效应而生的城市综合体和购物中心将与百货、超市等传统商业形式形成相互竞争、相互结合的趋势。

  未来,住宅、商业、产业等复合业态将成为趋势,住宅与商业将起到相辅相成的效应。2010年,金地集团提出了“以住宅业务为核心,商业地产和房地产金融协同发展”的“一体两翼”战略。住宅业务通过城市布局与产品系列的有机结合,进行规模扩张,良性互动。一方面,商业地产依托住宅项目在当地深耕积累的资源,实现信息和资源共享,拓展土地投资机会,提升低成本获取土地的能力。另一方面,通过商业经营对土地价值的拉升来提高住宅产品的溢价水平,另一方面,商业地产将会通过资本平台的整合来获得更加长期和稳定的投资回报。

  观点地产新媒体:商业地产发展商应如何与品牌之间建立与维护合作关系?金地选择品牌的要点有哪些?

  徐家俊:作为注重稳健与长远回报的商业地产项目,强大的商业规划与经营能力必不可少。优秀的商业地产项目应该依托精准定位与长远运营布局,在产品设计、选址、资本运作、持续运营和组织保障等方面实现专业化,并基于这个基础与品牌商户形成长远合作、共同发展的伙伴关系。这同时要求运营机构需要对品牌商户进行清晰的定位,并基于城市区域特征、地产项目运营以及消费者习惯等方面的因素进行综合考虑。

  目前,金地商置依托产品创新优势,根据城市、项目区位特点选择国内外品牌进行差异化经营,并力图将国内外品牌的最新经营业态引入,在具有体验感和符合目标消费群生活形态的品牌组合上着力,凸显金地选择品牌商家的高度、创造性和丰富性。目前,金地已与众多国内外品牌保持了密切合作。

  观点地产新媒体:2013观点商业年会主题为“商业的未来”,您认为商业会有怎样的未来?

  徐家俊:未来的商业,将是产业的融合与模式的创新合力下的聚变,是运营、产品、服务和品牌综合实力的竞争。



(审校:刘满桃)
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