借道中融信托募资8亿 海航系亿城上演激进财技
作者: 彭飞     时间: 2013-11-25 23:20:54    来源: [ 观点地产网 ]

将上海前滩项目全部股权质押给信托,且信托还拥有项目公司重大事项一票否决权,这对亿城不仅苛刻,风险也极高。

  观点地产网 彭飞 自从今年8月被转嫁给海航系后,亿城股份在作风上似乎也渐渐有了新东家激进的影子。

  在海航系入主一月之后,亿城股份就以16.7亿元抢得上海前滩40-01地块,以此首次进入上海市场,而为了尽快推进前滩项目的进程,亿城股份又于近日宣布通过信托募资8亿元,但其中的条件却极为苛刻。

  激进募资8亿

  根据亿城股份日前发布的公告显示,其全资子公司亿城上海与中融信托正在洽商信托融资事项,中融信托拟设立集合信托计划,为亿城股份项目公司融资不超过8亿元。

  而中融信托日前也正在推介一款名为“亿城前滩股权投资”的集合资金信托计划,该计划拟募集资方金8亿元(优先级),信托首期期限为2年(1年可提前还款),所募资金将用于亿城上海的前滩项目开发建设。

  资料显示,亿城前滩项目规划总用地面积约1.16万平方米,总建筑面积中住宅面积约3万平方米、商业及办公约3万平方米,项目开发完毕后将成为前滩国际商务区集居住、办公、商业为一体的综合体。

  不过,为了如愿募集上述8亿元资金,亿城股份方面将接受极为苛刻的条件。

  根据中融信托的发行计划,该款信托产品预期收益率为10%/年,募集的全部优先级信托资金向项目公司增资,其中9607.84万元计入项目公司的注册资本,剩余部分计入项目公司的资本公积金。

  在增资完成后,项目公司的注册资本由1亿元增至1.96亿元,中融信托将持有项目公司49%股权,亿城上海持有剩余51%股权,但这部分股权将质押给中融信托。

  另外,亿城上海还需将其所持土地使用权、项目在建工程抵押给中融信托;亿城股份要以其对项目公司的8亿元资金投入作为本次信托计划次级份额,同时需对本次借款提供连带责任担保。

  除此之外,在项目公司的运营方面,中融信托还将派驻现场监管人员掌管项目公司所有证照及印章,对工程和销售进行全面监管;中融信托向项目公司委派2名董事,并对公司重大事项表决中拥有一票否决权。

  对于此次募资计划,亿城股份仅表示,项目公司将所获资金专门用于支付部分土地价款、归还股东借款和上海前滩项目的开发建设。

  但在相关分析人士看来,此次信托计划虽然在保障投资人资金安全、控制风险方面保障性很高,但对亿城股份而言却极为不利,其中的风险太高。

  该人士还认为,在此次信托计划中,亿城股份已将上海前滩项目及其所持项目公司的全部股权质押给了中融信托,并且中融信托还拥有项目公司重大事项的一票否决权,这种方式其实在业内也极为少见,稍有不慎,亿城股份方面将彻底失去对项目的控制权。

  而从获得的资金规模而言,就算加上次级收益权对应的项目公司8亿元债务,整个信托计划的最高额度为16亿元,这还不及亿城股份当时拿地的支出。

  艰难的亿城

  在外界看来,亿城股份选择通过中融信托寻求高风险资金的背后,是其持续低迷的业绩表现。

  据亿城股份发布的三季报显示,期内仅实现营业收入17.5亿元,同比下滑21.4%;实现净利润1.93亿元,同比下滑36.0%,而截至期末的现金仅为17.9亿元,

  对于亿城股份的业绩表现,中金公司在一份报告中提到,目前亿城的业绩仅依靠北京青龙湖燕西华府及天津亿城堂庭项目,其中北京项目距离城区相对较远,销售难度较大,而亿城堂庭地价偏贵,毛利率低,其短期业绩难有较大起色。

  也正是由于燕西华府销售不畅,亿城股份曾在9月12日宣布拟将该项目以4.1亿元转手,但却因为大多数股东质疑其贱卖资产而被迫终止。

  对于出售燕西华府,亿城股份当时给出的解释是,该项目自2011年10月份开盘以来,在房地产行业调控和其他因素的综合作用下,销售进展缓慢。

  但是,撇开燕西华府的现实销售难度这一原因,外界对于亿城股份出售的解读更多倾向于,这是在腾空上市平台原有资产,以为日后海航系地产项目的注入留下空间。

  事实上,在海航系入主亿城股份并控股后,券商多看好亿城股份今后的发展,曾有分析认为,海航系的入主有望为亿城股份形成新的增长动力,而此后亿城股份首次进军上海拿下前滩地块,似乎正好佐证了这种预测。

  然而,虽然外界均认为目前亿城股份是海航系地产业务上市平台的首选,但对于是否会将地产资产注入亿城股份,海航集团却一直未明确表态。

  而据此前媒体报道,一位接近海航的人士对将亿城股份作为海航系地产业务上市平台的说法并不认同,原因是把土地注入到上市公司将受限于监管,难以直接操作,这也不符合海航系“重资本运作、轻开发”的一贯风格。



(审校:刘满桃)
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