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观点意见:农地与国地同权却不可能同价
作者: 清议     时间: 2013-11-20 01:45:14    来源: [ 观点地产网 ]

任何改革都改变不了诚实劳动创造财富这一根本。投机取巧注定是有人赚、有人赔,终究是零和游戏。

  推荐语:作为新型城镇化的基石之一,集体所有制土地改革在十八届三中全会备受瞩目。而于近日,深圳土地市场很是热闹,宝安区福永街道凤凰社区一宗地块将成为深圳首个“农地入市”试验田。

  深圳市规划国土委表示,相关试点工作方案已获得深圳市政府批准。目前,该用地挂牌前期各项工作正在开展之中,预计今年内实现挂牌出让。

  清议《决定》指出将建立城乡统一的建设用地市场,并在符合规划和用途管制的前提下,实现农村集体经营性建设用地与国有土地同等入市、同权同价。

  对此,立马就有农民发问:老家的地真的会值钱吗?这也是那些有意在农地上再掘一桶金的人普遍关心的问题。

  就像人人获得了赛跑资格却不能人人得到奖牌的道理一样,农地与国地虽可同权但未必同价,甚至可以肯定绝大多数的农地都不可能做到与国地同价。

  所谓同价,当然前提是同质。这让人首先想到了地租理论当中关于近地与远地的区分。或许有人以为城镇化的辐射效应终究会让更多的远地变成近地,所以当前的远地具有潜在的升值前景。其实,所谓城镇化,首先是一个人口聚集的过程,而聚集的过程总是由乡村到城镇,由城镇到城市,由小城市到大城市。不要说一个首尔可以容得下七成的韩国人口,就算不到全国总面积0.17%的北京最终可以容纳5%的国内总人口,20个城市集群的潜在人口增量就基本上可以容纳未来几乎所有农村转移人口。到头来,近地会变得更近,但远地只能会变得更远。

  进一步说,为什么大城市一亩地能卖出5000万元的高价?原因是那里有密集的基础设施投资。北京的地价之所以很高,与北京接近20%的年基础设施投资对GDP的比率关系密切。人们不应该幻想所有城市的基础设施投资水平都可以比肩北京、上海,更不能指望广大的农村可以比肩城市的基础设施投资,就算100个美国的经济总量也不可能做到。

  要想让农村集体经营性建设用地变得值钱,惟一的出路是大力发展村镇经济,获得足够强大的资产负债表和足够可观的未来现金流量,由此才能大兴土木。但这也不足以让土地大幅增殖。想必大家会明白,除非具备吸引足够多外来人口的前提条件,把地产卖给外人,这地价才会真正上涨。否则,原著居民富裕但不吸引外来人口的地价上涨,只能说是地价膨胀,与物价膨胀的道理无异,并且往往伴随富人囤积和穷人失地的社会不公平。

  如果说连农村集体的土地都未必能卖个好价钱,那么,农民自己的建设用地即宅基地拿去出售,价格又如何能仅仅因为同权上市而上涨呢?

  依我看,任何改革都改变不了诚实劳动创造财富这一根本。投机取巧注定是有人赚、有人赔,终究是零和游戏。农民不应不切实际地指望卖掉宅基地致富,政府也不应当将城镇化的希望寄托到土改之上。

  有一点是肯定的,农业的生产效率永远不可能超越非农产业,并且随着经济发展与后者之间的差距会越来越大,表现在GDP上是第一产业的比重越来越小,表现在农民收入上则是进城打工的人与继续从事农业家庭经营的人之间差距越来越大。只有第一产业占GDP的比重更小,国家才可能更富强,只有挣到与城里人同工同酬的钱,继续留在农村的人才有可能缩小与城里人的贫富差距。全世界都是这个道理,中国不可能是一个例外。

  还有一点也是确定无疑的,如果卖掉农地不能获得可观的现金收入,农村居民将甘愿等待、等待、再等待,等待终有一天农地既可以变现发财,又可以不再是他们赖以生存的护身符。

  另一点则是两说,如果改革真的击碎了户籍歧视,人人可以平等参与社会经济活动,那么,是不是农民无所谓,在城里谋得一份体面又收入不错职位的农民卖不卖地也是无所谓的。有升值潜力不卖,不值钱了更不会卖。另一说是,如果户籍歧视不能消除,农民融入城市的门槛依然高高在上,那么,农民还有什么理由卖掉赖以谋生的土地呢?丑妻近地家中宝,古往今来都是极实用的活命哲学。

  改革不是投机取巧,民富国强只能靠更多的劳动就业以及更高的劳动效率。这一点,政府、拥有农地的人和打算借农地改革发大财的人都应当明白。

  清议 恒泰证券首席经济学家,文章转自清议新浪博客



(审校:劳蓉蓉)
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