高力国际:第三季度甲级写字楼销售市场畅旺 均价持续处上升通道

来源: [观点地产网]      时间: 2013-10-22 15:32

本季度甲级写字楼平均租金保持下调趋势,但降幅有所收窄,录得环比下降0.7%至每月每平方米153.1元,较之去年同期下降2.8%。

  据全球领先的房地产服务公司高力国际的最新市场研究报告显示,2013年第三季度,广州市甲级写字楼租赁市场整体保持平淡,但较之上季度有轻微回暖,主要得益于早前积蓄的租赁客户多选择在本季度签约成交。本季度,位于珠江新城两个项目落成入市,共提供约225,000平方米新增供应,约占库存总量的6.8%。新增供应的入市和低迷的市场需求促使全市甲级写字楼整体空置率较上季度上升1.6%至24.5%。本季度甲级写字楼平均租金保持下调趋势,但降幅有所收窄,录得环比下降0.7%至每月每平方米153.1元,较之去年同期下降2.8%。金融投资、IT科技等企业是本季度广州写字楼租赁成交的主要客户。

  甲级写字楼销售市场表现强劲,市场有限的可售项目继续得到投资以及自用买家追捧。本季度珠江新城天盈广场开放样板间,即将推出市场在售,预计售价将可达60,000元/平方米,将刷新广州甲级写字楼销售市场新记录。持续旺盛的市场需求刺激广州甲级写字楼市场需求处于持续上升通道,本季度广州市甲级写字楼售价较上季度上升1.0个百分点至每平方米33,796元。

  整体供应,需求及空置状况

  高力国际研究显示,2013年第三季度,位于珠江新城的保利克洛维一期和珠江城正式落成交付,为广州甲级写字楼市场提供约225,000平方米新增供应,其中珠江城大厦在硬件设施设备上,多采用国际领先绿色环保技术,如冷辐射中央空调、风力发电等,进一步提升广州甲级写字楼整体档次。

  由于国内经济增长持续放缓,加上欧美经济增长低迷的外围环境,国内外多数企业均暂停扩张或收缩业务,市场对中高端优质写字楼市场需求保持平淡。但由于上半年积蓄有部分潜在搬迁或新进驻客户,在经过谨慎选择后于本季度签约成交。市场置换需求中不乏来自对租金成本预算降低而搬迁的客户。租赁市场较之上季度有轻微回暖。市场成交主要来自于金融、IT科技、零售贸易以及专业服务类企业,成交区域主要集中在天河区。本季度主要成交包括:某黄金投资公司由富力中心搬迁至保利V座,租赁北塔整层约1,700平方米;广州尚岑服饰有限公司租赁海航大厦约600平方米。

  受新增供应入市以及平淡的市场租赁需求影响,本季度广州甲级写字楼市场整体空置率较上季度环比上升约1.6个百分点至24.5%。各大子区域中,越秀传统商务区、天河北-体育中心商务区市场平均空置率保持在低位,且持平稳下降趋势。目前高空置率主要由珠江新城新入市项目推升。

  租金分析

  高力国际报告指出,尽管整体租赁市场延续上季度的平淡走势,但由于部分潜在需求在本季度释放,广州市甲级写字楼租金下调趋势有所放缓,本季度录得为每月每平方米153.1元,较上季下调0.7%。各大子区域中,越秀区和天河北-体育中心片区优质项目由于入住率较高,业主心态较为强势,在租金报价上保持在高位,让步空间较小。上述两个子区域市场本季度平均租金水平分别为每月每平方米115.1元和152.5元,较上季度均有轻微升幅。珠江新城甲级写字楼平均租金保持下行趋势,此种趋势对于在建项目上表现较为明显,考虑未来大量新增优质供应以及市场竞争压力,不少新建项目业主在租金上给予较大的优惠空间和让步,以提高项目预租率,缓解项目入市时运营压力。本季度珠江新城甲级写字楼市场租金约为每月每平方米167.4元,较上季度下调1.7%。

  售价趋势

  本季度销售市场表现强劲,市场有限的可售项目继续得到投资以及自用买家追捧,如上海史密斯标牌有限公司购买保利克洛维二期约1,200平方米办公面积自用。季内珠江新城天盈广场开放样板间,预计售价将可达60,000元/平方米,将刷新广州甲级写字楼销售市场新记录。持续旺盛的市场需求刺激广州甲级写字楼市场需求处于持续上升通道,本季度广州市甲级写字楼售价较上季度上升1.0个百分点至每平方米33,796元。

  市场展望

  2013年下半年,国内经济增速保持放缓趋势,此种态势延续到国内制造、金融等企业,预计第四季度广州甲级写字楼市场来自国内大型制造企业、金融机构等行业的租赁需求将继续保持低迷;相反,得益于内需市场逐步趋暖,零售贸易类如服饰、通信电子等行业业务增长迅速,将是下一季度市场租赁需求主要来源。另一方面,由于欧美及日本等外围经济复苏不确定性较大,来自外资或合资企业扩张需求亦将保持萎缩态势。

  2013年第四季度到2014年,预计广州市将有约57万平方米新增供应入市,包括富力盈凯大厦、富力盈通大厦、高德置地广场四期及雅居乐项目等。市场供过于求的矛盾将日益凸显,写字楼市场租金下行压力较大;珠江新城片区写字楼市场空置率将逐步走高,从而推升广州市甲级写字楼市场整体空置率。

  

发稿:高力国际审校:杨晓敏

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