高力国际:申城物业市场需求持续上升 自贸区催生短期市场投机行为

来源: [观点地产网]      时间: 2013-10-17 12:02

短期内市场投机行为将有所增加,而以住宅类别的二手资产表现尤为突出。

  2013年第三季度,高力国际观测到上海写字楼、零售物业以及住宅物业的市场需求均有上升。在甲级写字楼市场,租赁需求持续超过供应。受空置率持续下降的影响,本季度核心商务区的租金自2012年第四季度以来首次出现增长。零售物业市场需求活跃,许多海外零售商选址上海作为中国之首家店铺或旗舰店。在住宅市场方面,第三季度,一二手房成交量均保持坚挺,由于今年1至8月上海住宅新开工量持续的同比负增长,未来一年内新增供应将十分有限。受此影响,短期内房价将会继续上升。高力国际中国调研部董事谢靖宇表示,九月底挂牌的自贸区对其周边物业市场的资产表现或会产生一定的影响,但鉴于具体操作可执行细节仍未出台,短期内市场投机行为将有所增加,而以住宅类别的二手资产表现尤为突出。

  甲级写字楼

  由于新设和扩租需求的增长以及静安嘉里中心三号楼较高的预租率,上海核心商务区甲级写字楼的租赁需求在第三季度上升。净吸纳量环比上升40%,至约102,000平方米,超过新增供应。平均空置率因而环比下降0.6个百分点,至7.8%。季内,瞩目的租赁交易包括:外汇交易商福汇在创兴金融中心租赁700平方米,用于设立新的办公点;大众汽车某子公司在尚嘉中心租赁800平方米,用于设立新的办公点;律师事务所WGM从恒隆广场二期迁至静安嘉里中心二号楼,承租约1,300平方米;无印良品从中华企业大厦迁至旺旺大厦,承租1,100平方米左右;以及长城汽车在香港新世界大厦租赁422平方米作为新设办公点。

  截至2013年第三季度末,核心商务区甲级写字楼平均租金在前两季的持平之后环比上涨1.1%,至人民币8.9元每天每平方米。季内录得一宗整售交易及一个资产组合交易。基汇资本由腾飞处购得上海浦汇大厦,总价约人民币16.7亿元或单价约人民币4万元每平方米。此外,总部位于香港的开发商南丰集团收购富达来信托30%的信托单位以及信托管理公司,部分获得富达来中国资产组合。彰显外资开发商对中国,特别系上海商业地产的信心。

  零售物业

  2013年上半年,由上海商业信息中心监测的85家商场之销售额总计人民币344亿元,而娱乐及餐饮业上半年分别实现销售额增长12.1%和8.8%,继续成为购物中心吸引客流的重要因素。

  第三季度,服饰、餐饮、娱乐、教育、珠宝及配饰等业态对中高端购物中心物业市场需求表现活跃。例如:意大利潮流品牌10CorsoComo于南京西路开设一2,500平方米店铺;Bershka于南京东路设立一800平方米店铺。Mango与H&M皆于季内进行品牌战略扩张,其分别于静安嘉里中心及环球港开设其中国首家男装店,同时,日本零售品牌Muji于IAPM推出其上海首家旗舰店(1,200平方米)。俏江南上海第十七家门店于龙之梦购物中心开业,面积为1,522平方米。强劲的需求以及额外的新增供应带动净吸纳量环比增长231%至291,815平方米。然而,截至第三季度末,众多包括353广场、818广场、港汇恒隆广场和正大广场在内的购物中心持续进行内部业态及品牌组合调整,致使上海中高端购物中心物业市场之整体空置率上升0.3个百分点至8.8%。

  截至第三季度末,内环商圈内某租金低于平均水平的大型项目拉低了上海中高端购物中心市场首层平均固定租金,使其环比下降2.5%至人民币39.7元每天每平方米。上海零售物业投资市场录得一宗境内股权交易:由嘉实基金和高富诺基金联合投资成立的嘉实房地产投资公司,通过收购正大乐城实现其在中国第一桩投资交易。

  IAPM及静安嘉里中心继2013年第三季度试营业后,有望于第四季度盛大开业。连同计划于2013年第四季度重新开业的大上海时代广场,上海中高端购物中心物业市场预计于年底前新增约223,000平方米新增供应。短期内,市场整体空置率有望在一定合理范围内下降,而租金预计会在年底前逐步回升。

  住宅

  第三季度,上海新建商品住宅成交量环比和同比分别上升5%和26%,至310万平方米(24,827套)。在经历了7月的下跌后,8月新建商品住宅成交量出现反弹,9月上升至142万平方米(11,185套),同比上升75%。由于预期房价会继续上涨(受通胀及土地成本上升影响),首次置业及改善型需求买家继续入市。

  受成交量持续增长的带动,第三季度上海新建商品住宅成交均价环比和同比仍分别上升2%和5%,至人民币24,258元每平方米。成交均价的环比上升主要是由于中低端产品成交价格上涨所致。由于中小户型住宅供应有限,发展商纷纷提高中低端加推楼盘售价,提价幅度一般在1%至3%之间。

  鉴于土地市场的回暖以及预期未来房价会继续上涨,第三季度录得多宗优质住宅物业投资交易案例。8月,融创绿城以总价人民币5.074亿元收购了浙江康恒位于普陀区的香溢花城项目49%的股权。该项目地上建筑面积为468,020平方米,为住宅、商务办公和酒店用途。同月,莱蒙国际以总价人民币16.9亿元收购了摩根大通位于浦东的莎玛世纪公园酒店式公寓项目,折合楼板价约为人民币34,200元每平方米。

  展望未来,受10月传统销售旺季以及发展商年末冲刺全年销售业绩的带动,最后一季度新建商品住宅供应量将会继续增长。而受房价继续上涨预期的影响,整体住房需求量仍会保持坚挺。鉴于强盛的购房需求,整体市场发展状况仍将有利于发展商。由于未来一年内新增供应十分有限,短期内,房价将会继续上升,而政府预计也会在第四季度顺势增加土地供应。

  

发稿:高力国际审校:杨晓敏

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