主题论坛之二:云的时代里:商业地产、地标与产业
作者:     时间: 2013-08-14 21:45:32    来源: [ 观点地产网 ]

  主持嘉宾:资深地产评论人、城市文化学者王世泰先生

  讨论嘉宾:卓越置业集团有限公司执行总裁张远先生;金融街控制股份有限公司副总经理王志刚先生;新疆金茂企业集团有限公司主席陈益民先生;德州星凯房地产开发有限公司总经理殷慧勇先生;广东华美立家投资控股有限公司总裁贾锋先生;屈臣氏中国区总部全国策略联盟总监张宏伟先生。

  王世泰:各位嘉宾,各位朋友,本人来担当今天下午压轴的这个对话,感到压力山大,因为整整一天的内容非常饱满,难免有一种倾听的疲劳,另外,我看因为各种原因,我们原来济济一堂的座位,现在稍稍的有点稀空,这给每个人带来一种情绪上的传导。

  但是,我觉得不要紧,压轴的总是精彩的,同时,尽管我没有受到组委会的授权,但是我向大家透露一个消息,就在我们这一档对话结束之后,就在这儿将会有今天晚上的盛大晚宴和晚会,大家会享受到舌尖的快感和盛宴。在这个盛宴之前,如果有一杯鸡尾酒好不好呢?我想一定是很好的,而这杯鸡尾酒是混搭的,是我们今天上台的嘉宾给我们调制的,因为组委会给到的这个话题,我觉得很跨界、很混搭:云的时代里,商业地产、地标与产业。讲云的时代,无非是云计算、云系统、云渠道、云平台,组委会今天可能有个特殊的安排,没有把马云请来,否则他会介绍天猫在一天就达成了119个亿的销售,也没有把王晶林先生请来,如果请来了,他两个人会PK,商业运营的模式和电商会产生怎样的碰撞。

  其实我想今天给我们的这个话题一定是让我们一起研判或者是把脉中国房地产市场商业地产的前世今生。在我们的头顶上是漂亮的云彩,还是带雨的云。我们都知道,商业地产本身就是房地产的一个重要分支,它为城市建设的丰富、配套,为人居的生活丰富的满足,包括城市文明等级的提高,有它不可磨灭的贡献。但是中国的事是这样的,常常会有一种一窝蜂,商业地产转眼间成了香饽饽,为什么?所有的调控都在针对住宅,而商业地产是不受限制的,无论是谁都颈部住这种诱惑,连一项专注住宅建设的万科也投入了很多的人力、物力来做商业地产。

  据我所知,龙岗有个项目就是300万平方米,这不能说是万科的浅薄,而是说这个力量太强大了。但是强大到今天,有人又开始说了,商业地产会不会有点泡沫呢?就像我们来到三亚以后可以避暑,但是这个云滴雨浓会给我们后面带来什么呢?我们不知道。今天上午任志强先生说了,有很多的不知道,今天我们来了之后还是有很多的不知道,但是我不用愁,我身边的6位嘉宾他们可能很知道,所以我提议,在我们这个对话开始之后,除了我之外,请大家在场的,为6位嘉宾鼓一次掌。

  我想我们不要一个一个的按照这四个话题讲下去,谁愿意讲哪个就讲哪个,可以插话,可以打断别人的话,台下的嘉宾如果有兴趣也可以提问,我们这一轮搞得开放一点。

  这四个话题是:第一,造城与地标,越来越高的城市有智慧吗?第二,过冬的棉袄,房地产需要冬天的模式吗?第三,商业的难题,瞎子的国度里你是不是皇帝,第四,产业万花筒,旅游、养老、文化地产乱花迷人眼。

  这些话题都很有意思,大家可以一边听一边酝酿,我罗嗦几句,是让你们有时间来调制鸡尾酒。我跟大家可能不是很熟悉,但是网络上我研读了你们的很多观点。卓越的张远总裁,你有很多精彩的言论,我都做了收集。卓越用一百二三十亿在前海拿了地王,这块土地以后在前海一定是商业地产,写字楼的建筑。你们这个决断一定表现了你们对商业地产的一种信心和对未来的展望,当然这个跟“越来越高的城市有智慧吗”这个问题不一定有联系和关系,我不想延伸到刚才远大的那位女士的介绍,我想首先请张远先生就这个问题给我们解读一下。

  张远:咱们还是按照老师布置的题来,我简单一点讲。第一个是,越来越高的城市有智慧吗?我觉得这个问题,从人类发展以来,这楼肯定是越建越高的,而且中国的城市的土地和人口的比例是最不相称的,所以肯定是越来越高。国外有些发达国家的摩天大楼是在那个时代的技术下建造的,现在我们的技术水平会更高,所以这个东西本身,从物理和技术上来讲应该是越来越高。有人专门写了一个摩天大楼与经济,他说一栋举世瞩目的摩天大楼的运行,萧条就会来。摩天大楼集中了我们人类的智慧,但是最终可能还是会有一些标志性的东西显现出来。需要智慧才能建摩天大楼,但是是不是每个有智慧的人都建摩天大楼,那就不一定了。

  第二个问题,房地产需要冬天的模式吗?我觉得在三亚来谈这个问题,那就牵扯到三亚有多冷,现在我们谈三亚的冬天和哈尔滨的冬天肯定是不一样的,每一次经济的周期、行业的周期,我觉得这个触底触到哪里,应该是每个企业要做每个企业的判断,任何一个企业,我觉得都要准备过冬才行。都要有一个正常的运营模式、一个健康的现金流,或者是适合于自己发展和宏观经济相匹配的一个战略的定位和调整。

  第三个问题,商业在整个地产里面,我觉得它不应该是皇帝。商业的价值,在所有的房地产建筑业态里面,可能在测算的时候价格比较高,但是实际上商业的价值是靠运营来体现的,如果运营得好,商业的价值是可以成几倍、几十倍的增长,如果运营得不好,这个商业就是零,甚至还有维护费,它是负的。所以商业的价值更多的在于运营的能力,而不在于你的砖头瓦块的价值的高低。所以说商业更考验一个房地产商或者运营商的运营能力,在中国的商业地产做得有典型特征的是万达,他把住宅也放进去了,解决它现金流的问题,商业通过运营来解决它的持有成本的问题。万达的模式,或者它本身的运营也在做一些改变,它为什么要改变?肯定里面有问题。大规模的扩张,或者简单的复制,是不是能够持续下去?我觉得万达的改变说明了这个问题。另外,有很多在香港的楼宇经济里面做得非常出色的企业进入了内地,他们带来的很多的经验和方法,在大陆和香港还是有所不同的,香港是寸土寸金的,大陆还是要大得多,每个城市和香港那个寸土产生的寸金的收入,这个比例还是不一样的,所以我觉得在这一块上都有探讨的空间,也都有发展的潜力,也都有失败的可能。

  第四个问题,旅游、文化、养老地产乱花迷人眼。从我们开发商的角度来看,这些不同业态的地产,旅游地产、养老地产等等,我其实有一个简单的想法,开发商更多的是提供一个物理的空间,开发商从拿地到建设,到设计,把这个空间建立起来,至于这个空间里面今后是谁住,是谁用、谁运营,才定义了它是住宅,还是写字楼,还是养老地产,还是旅游地产,我觉得更多的是从这个角度来讲,所以开发商的起点和它最终的终点还是把物理的空间造好,中间的软件、运行的东西,我觉得那是开发商要去组合各种社会资源、产业资源,各种未来的人流,它需要得到的一些资源,我提前给它放进去,这样形成了各种各样的带有定语的所谓的地产,我觉得这个本质上,作为开发商来讲,应该说影响不是很大。

  王世泰:张总的解读超出我的预期,四个问题都囊括了。他逐渐说了一个题目,说商业的难题、瞎子的国度里面是不是皇帝,好像是香港恒隆集团的陈启宗先生的名言,他说你在进入商业地产的时候,很多都是瞎子进去的,两眼一抹黑就砸进去了,如果说你能睁开一只眼睛的话,你就是皇帝了。如果是这样的话,我觉得金融街集团有这样的条件来当一下皇帝,因为金融街在北京是商业地产的大佬。我在深圳,我知道在惠东这个地方,金融街有一个非常大的项目,它是综合的业态,就像刚才广东房协的蔡穗声会长所说的,有一个地方盖的包括旅游、婚庆等很多的业态在一起,金融街在惠东做的项目可能就是一个商业地产、旅游地产、文化地产的集大成,所以我想它是睁开了一只眼睛,乃至一只半眼睛,可能它能当皇帝了。接下来我们想请金融街控股集团有限公司的总经理王志刚先生来给我们做一番解读。

  王志刚:先纠正一下,我是金融街的副总经理。金融街是做区域开发出身的,我们在惠东这个项目它既是一个旅游地产,也是一个养老地产,又是一个商业地产,可以说是一个集大成的项目。你说我们在这个项目上开了一只眼,我们在投这个项目的时候,的确是两眼一抹黑投进去,总共是29平方公里的规划,刚拿地的时候,对我们也是非常大的挑战,在我们进入的时候有的就是一腔热情和多年积攒的区域开发的经验,在做的时候我们也是小心翼翼,现在我们确实是睁开了一只眼,看到了一些曙光,我们经过7年的打造,我们认为最早进行区域开发是对的。

  我们做惠东这个项目从一开始车都开不进去的小渔村,现在变成了一个全国的4A级的景区。我们七年磨一剑,首先修了一条滨海公路,16公里长。然后修了自来水厂,建了燃气站、污水处理厂、海水监测站等等一系列的市政设施,投了几十亿下去,完善了旅游配套。其次我们把原住民留下来了,我们不是建一个小区,这可能跟很多开发商不一样。很多的开发商把旅游地产都很便宜的卖出去,按说旅游地产应该是非常有价值的,这个我们是非常认同的,我们把那个项目从一个渔村变成4A景区,我们坚持的是基础设施先行的策略,我们把市政设施完善,然后把商业配套完善,我们以天后宫为主题,建了一个3万平米的商业街,其中招商引资也花了很大的工夫,因为在一个新兴的旅游区,谁愿意去经营呢?我们招商进行了3年,非常的痛苦,一开始谁也不想去,以前我们设想得很好,我们认为小商铺非常好卖,但是在刚开始非常困难。所以面对这些困难,我们也调整的策略,做长期战争的准备,我们把3万平米的岭南风情的商业街,先进行招商,租金很便宜,目前经过三年的经营,我们已经把商业基本招满了,我们里面建了各种特色的小型旅游酒店,还有一些特色商品店,并且建立了酒吧街,大家来这里可以待得住。

  旅游地产的关键就是旅游配套要完善,而不仅仅是盖房子,我们曾经想的是盖了房子就卖掉。其实我们做旅游地产、养老地产远远不是这样的。另外一点,做旅游地产一定要跟当地的原住民结合在一起。一个没有接地气的区域开发项目,旅游地产也好、商业地产也好,是没有生命力的,是没有发展空间的。建小区谁都会建,可以建一个非常宜人居住的环境,这对我们开发商来讲不是什么难事,这是基本功。但是作为旅游地产来说,怎么让原住民和新兴的居民融在一起,这是非常难的。我们当时在开发的时候,的确是闭着眼进去的,虽然当时是闭着眼进去,但是我们有一个理念,我们要把旅游开发区打造出来,然后再做我们的地产项目。现在我们这个项目原住民一户都没有拆走,所有的原住民在我们开发的过程中共同受益了,随着我们的配套设施完善和环境的打造,游客越来越多,在旅游产业的打造过程中,老百姓也受益了,他自己也提升自己的收益。我们的旅游人口到了那里之后,他可以出海,另外他也可以体验当地的民俗风情,晚上可以在酒吧街泡吧,他可以一星期不重样的吃遍所有的小吃。

  王世泰:凭你们的作为,在这个领域里一定是能够当皇帝的,我还想很执着地追问一下,因为我看过你很多讲话,总是有四个字“量入为出”,就说明你无论是策略,还是落地的动作,都是相当的务实、理性、谨慎的。我希望你从宏观上给我们做一个研判,商业地产此后是高调入云,还是说保持一种你所倡导的谨慎的、理性的态度?

  王志刚:我认为做什么地产都应该是非常谨慎、理性的态度。前十年,我们有钱、有地就可以做房地产,门槛很低、利润很高,但是近几年的调控以后,很多的开发商都不这么认为了,因为大家经历过房地产的冬天了,因为以前大家只是过的春天,只是在渡的蜜月,锅碗瓢盆的日子他没有过。住宅地产受调控的时候,大家纷纷瞄准了商业地产,又千军万马涌向商业地产,我认为商业地产的风险一样存在,像住宅房地产的开发一样存在。我们应该谨慎的面对当前商业地产投资的形势,我适合做什么就做什么,如果没有自己的一个完整的运作模式,没有一个产业链打造的能力,谨慎进入。

  王世泰:王总这番话使我们知道了天有四时,商业地产业要过春夏秋冬,春天的好日子,夏天的热力,秋天的凉爽,包括冬天的棉袄都是要有所准备的,我非常欣赏这种态度。我在参加这个论坛的时候,无意中看到网上有一个很火的帖子,有一个网民叫商业地产王三炮的人洋洋洒洒写了一篇长文章,他对目前中国商业地产的现状不满意,提了9条意见,大家可以去网上看,我就不在这里详细说了,在网上反映很热烈,大家说你不是王三炮,你是王九炮。我看了这篇文章,应该说是不乏真知灼见,有很多中肯的言论,但是总的基调比较悲观,正能量不是那么充沛。由此我想,管你什么王三炮、王九炮,今天我们有七剑下天山,我就想到新疆金茂企业集团的陈益民主席,你们的项目不仅在南疆、北疆,在甘肃、浙江、广西等地都有你们的项目,你们对商业地产的未来是一种什么样的瞻望?

  陈益民:房地产行业经历了这么长时间的发展,经过了不少的磨炼,尤其从2008年到现在,这5年经历了不少不可预料的事情,各个企业都练就了一身的本领,一流企业练得像孙悟空一样,都有七十二变,二流的企业也像猪八戒一样,也能变三变。今天我们谈得最多的都是国家政策、金融政策。我觉得机会总是给有准备的人,我觉得除了金融政策、国家政策以外,最主要的还是要考虑自己的现金流,只要你保证了足够的现金流,政策再变,你的风险也可以降到最低、降到最小。

  我讲一下商业地产,我们做商业地产业有七、九年时间了,做了酒店、商业,也有很多的战略合作伙伴,新疆的著名的品牌企业在我们这里都有房房子和租房子。我觉得商业地产未来的潜力还是有的,我认为有三个原因。第一,城市化要发展,还有很多人要进入城市,这就是一个无限的商机,有人就有商业。第二,90后已经形成了购买力,我觉得90后这个商圈也很强大,第三,中国的GDP在5%以上持续八九年也没有问题,GDP的增长必然要拉动人的收入,人有钱了要感到什么呢?他还是要消费。商业地产投资,你到哪个城市一定要关注这个城市的产业,这个产业结构怎么样,这个产业在未来有没有市场,有没有生机。另外就是人口,这个城市的人口变化很重要,有人气商业就会兴旺。

  王世泰:陈总的话很精粹。我们的谈话还有10分钟,后面三位嘉宾,请你们把宝贵的思想浓缩再浓缩。下面我想请出的是德州星凯房地产开发有限公司的总经理殷慧勇先生,你是红星美凯龙的大东家,红星美凯龙是城市商业旗舰,所以说一定要星你把你的经验道出来,把你的观察说出来。

  殷慧勇:今天想抛开具体的企业来谈一谈我对商业地产的看法,商业地产发展到今天如火如荼,为什么?很简单,一个逐利行为。企业经营第一目标是追求利润最大化,商业地产发展的逐利行为,我觉得源于两点:第一,商业地产的综合体它拥有丰富的产品线,比方说酒店、公寓、写字楼、住宅、商铺。丰富的产品线能够规避政策对住宅的限制性风险。你限制住宅了,我有写字楼,我还有公寓产品,就在某种程度上丰富的产品线规避了政策的市场风险。第二,商业地产能够迎合地方政府政绩发展的需要,在这个方面来讲,做商业地产能够拿到成本比较低的土地资源。基于这两点,能够也商业地产规避了风险,又带来了较丰厚的利润,因此很多企业发展到今天这个阶段,说商业地产如火如荼,其实它没有什么奥秘的东西,它是一个正常的市场逐利行为。

  刚才主持人有疑问,说我们想知道一下嘉宾有什么观点,商业地产发展到什么程度,未来是什么样子。我还是想用市场的规律来解释这个现象。商业地产在地方上已经发展到相对过度。我记得有一个不到百万人口的城市有8个城市综合体项目,政府还成立了一个相关部门,指导城市综合体建设,为什么?综合体能给城市的形象带来焕然一新的面貌。再过三到五年,市场过剩的情况下,有一批综合体就会倒掉,市场来调控,它已经不能为城市的建设者增添光环了,也不能为企业的经营者带来丰厚利润的时候,城市综合体的建设将回到它原本正常的轨道上去。

  王世泰:政府的意志、商业的力量、公众的认知,专业的理性怎么更好的来平衡和结合起来。

  殷慧勇:最近我也听到很多的呼吁,说政府应该站出来,来调节,做好城市的规划,说企业应该保持一个冷静的思想,看到这个已经是即将过剩的领域就不要再投了。没有用。为什么没有用?只要市场不发展到这种产品的光环不复存在的时候,投资者依旧,政府的欢迎度也依旧。为什么?很简单的道理,别的领导搞了一个城市综合体,两个城市综合体,有政绩,我为什么不搞呢?就像很多年以前说养猪这个道理。

  王世泰:我们今天论坛上发出这样的声音,就是说让理性的认识来使大家清醒一些,我完全理解你的意思。下面我想有请广东华美立家投资控股有限公司的总裁贾锋先生。我看到网上的资料,你们是家居建材企业渠道并平的领航者,你们和商业地产是共生共荣的,是死死的绑在一起,所以你的出击是最敏锐的,我想你简单表述一下你的观点。

  贾锋:今天的话题提到我们的商业地产的楼是不是越高越好,我觉得这都是对商业地产的表面理解。我认为商业地产的核心首先是有没有需求。如果你对市场不了解,那么你做商业地产其实就是无根之水。第二,有了市场以后,做商业地产有没有合适的地段,合适的建筑、物业,能够支撑你的需求,能不能满足你的消费者。第三个,我认为商业地产很重要的是管理,现在很多的建筑商、地产商他只关心建筑,只关心销售。但是没有有效的商业管理,其实就无法有可持久的客流,它就不能成为一个市,就不是市场。第四是信任的问题,现在在中国的很多商业地产里面,有很多企业做商业做得很好,其实也存在很多欺行霸市的问题,这也是未来渠道变革的一个要点。

  王世泰:我们还有最后两分钟,有请屈臣氏中国区总部全国策略联盟总裁张宏伟先生,一个是消费者的需求,还有管理,你是大家,你应该奉献宝贵的意见。

  张宏伟:我可能是这个论坛的一个另类,因为这个论坛,我看来的嘉宾里面主要是开发商,还有一些学者和专业机构,我是零售商。屈臣氏集团是全球最大的化妆品及个人护理用品的连锁企业,我们在全球的店铺总数,在去年年底的时候就已经超过了11000家,在欧洲大概是6000家左右,在亚洲是5000家左右,在中国大陆我们已经超过了1500家,覆盖了200个城市。为什么我要这么讲呢?是因为我们在大陆现在的店铺越来越多的,应该超过40%,都是和地产商做的购物中心的合作。刚才前面提到万达,实际上我们跟万达一家现在已开的就达到了65家,到明年我估计会超过100家。我们对地产商开发的购物中心还是非常看好的,现在有很多话题都谈到电商对零售商的冲击,我们觉得在零售的载体上来讲,购物中心会是最抗电商的打击的,因为它是集零售、餐饮、娱乐、社交等为一体的一站式的载体,这种载体是最抗打击的,也最有发展的。

  我从零售商来看地产商开发商业地产的要素来讲,首先就是选址,因为我们做零售的,选址是最重要的,做商业,最重要的就是位置。在选址方面,空间小的情况下,一定要定好位。有一个好的项目,你要怎么定位它,定位的话,通常就要看周边的人口等等。我们要看一个购物中心和我们所做的业态定位是不是相符,比如说我们的定位是15岁到35岁的目标消费群体,我们就要看你这个购物中心跟我的年龄层的定位是否相符。还有就是招商,因为从商业地产招商来讲,今天上午有人提到招商难等等情况。现在其实因为提供的载体来源多,可能对于品牌商来讲,选择也越来越多,这是一个事实。但是任何一个开发商,他在招商的时候,在有了比较合理的业态规划之后,招商还是一定要招每一个业态里面最强的品牌,因为只有这些最强的品牌,它才能够给你带来客流,带来人流。最后一个是服务。住宅地产的服务和商业地产的服务是完全不一样的,住宅地产服务的对象就是你的业主,就是买房子的人,商业地产的服务对象主要还是商户,你为商户做好服务,商户为终端顾客做好服务。

  最后想借用一句中粮董事长宁高宁的话,开发商是搭台子的,零售商是唱戏的,商业地产,商业一定是重头戏,一定要唱好戏,整个商业地产才能唱得红火。

  王世泰:限于时间关系,我们虽然只进行了短短的交流,我们觉得在云的时代这个大标题下的讨论,可以说呈现了云图万千的气象,但是任何一只手都不能规定云图是什么样的景象,但是我们得出一电气石,要服从经济的规律,服从自然的规律,这是我们大家得到的共识。这次论坛指南上有句话,博鳌房地产论坛是一场在火炉上烧烤的论坛,我们今天也像是围炉在烧烤,不知道今天我们考出了智慧的香味,还是考出了市场的焦味,但愿留给我们的是美好的收获。谢谢大家。



(审校:劳蓉蓉)
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