　　(1)第31周(13/7/22-7/28)沪穗深等18重点城市新建商品房周销量备案数据环比上涨13.8%，同比上涨2.6%，其中北京、杭州和武汉等城市环比涨幅较大，上涨幅度分别达65.7%、30.6%和52.1%；而深圳、济南和青岛等城市环比跌幅较大，下跌幅度分别达3.4%、8.8%和5.8%；

　　(2)7月份47城销量备案数据环比6月同期下跌1.73%，同期去年7月下跌11.7%，7月数据不理想一方面由于7月是传统销售淡季，另一方面也是由于去年同比基数较高所致，我们预计8月伴随开发商推盘量的加大，8月销售数据将环比7月有所改善；

　　(3)另根据我们统计的47城数据显示，年初至今新建商品房成交套数备案数据比去年同期增长24.29%，同比增幅较前期持续收窄；

　　(4)库存方面，上周重点城市的可售量平均环比下降0.9%，就全年来看18重点城市可售量目前一直处于横盘震荡阶段，同时我们也注意到一线城市库存相对较为紧缺，如北京上海深圳等地可售量一直处于低位震荡，供给相对紧张，而二三线则相对较为充裕，库存处于相对高位；另外根据我们统计的11城可售量及销量推算目前11城的去化周期为11.3个月左右，较前期有较大幅度上升，主要是上周开发商推盘略有增加所致；

　　(5)上周18重点城市成交均价备案数据环比下跌3.7%，我们认为在销售逐步回落以及开发商8月推盘预计比7月有所增加的前提下，房价上涨的压力将逐渐减小，同时我们注意到统计局公布的前6月房地产市场运行数据显示，全国新建住宅成交均价已连续4个月呈现环比下降趋势，显示了房价上涨的压力有所趋缓。

　　行业投资策略

　　1、今年以来地产股走势基本符合我们判断

　　(1)1月15日发布的年度策略《十字路口的抉择》，认为保招万金、华侨城、荣盛发展、中南建设7只个股，以1月14日收盘价为起点，各自在后市所能达到的高度，平均可能只有13%，截止7月30日，上述7只股的最高收盘价距1月14日开盘的平均涨幅为13.6%；

　　(2)国五条出台后的3月4日，地产股大面积跌停，我们判断后市必有较大幅反弹并有超额收益，并持续、卖力推荐，果不然，从3月5日至5月29日，地产股指数涨幅14.48%，在23个行业中排第4，跑赢沪深300指数12.5个百分点；

　　(3)5月29日地产股指数创一年半新高后，我们即趋谨慎，先后通过中期策略会演讲、研报《优选成长型地产股》及电话会议进行了提示，认为"就整个地产板块而言没上涨催化剂了，短期难再涨"(这意味着不能再买了)，6月地产股果然出现了深幅调整；

　　(4)6月25日傍晚，央行态度转向后，我们及时翻多，并于6月26日一早发布《央行改弦更张，地产股指数有望反弹15%》，至7月11日收盘，地产股指数反弹到了我们的目标位(和6月25日收盘价比，区间涨幅为14.7%)，之后即开始持续和剧烈地调整，截止目前，很多地产股距7月11日的收盘价下跌了15%-20%以上！跌下来之后，我们认为买点又至，并大声疾呼买入！理由如下：

　　2、经济疲弱，对地产的依赖度提升

　　1)地产对稳定经济增长的作用不可估量：上半年，在大部分宏观经济数据出现回落情况下，正是由于房地产各项指标相对较好，才确保了经济增速不至于太糟糕。7月底，国土资源部法律中心主任孙英辉接受新华社记者采访时表示：初步计算，上半年地产市场对于GDP的贡献率在10%左右，拉动GDP增长近2个百分点，房地产对稳定经济增长发挥了积极作用。

　　2)7月28日根据国务院要求，审计署将组织全国审计机关对政府性债务进行审计，我们认为，如果最终审计结果发现地方债务规模庞大，因地方债务不少是以土地出让金收入作为偿债来源或以土地抵押，因此庞大规模的债务偿还仍将依赖地产输血，对地产股影响偏正面；如果审计结果良好，那对地产板块也不构成负面影响。因此，我们认为，在宏观经济下行的大背景之下，房地产板块因有可能出现政策的正面对冲效应，更应被视为防御性行业来看待

　　3、政策松动迹象明显

　　（1)7月以来地方稳增长的地产松动政策已不断涌现，包括上海、杭州、徐州、朝阳、武汉和盐城等城市均出现了不同程度的政策松动；

　　（2)7月30日，习近平总书记主持中央政治局会议，分析研究上半年经济形势和下半年经济工作，会议对经济工作的方方面面提出了要求，其中对房地产“首次表态、未提调控”，并将“促进房地产市场平稳健康发展”和“积极释放有效需求，推动居民消费升级，保持合理投资增长，积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化”作为一句话来表述的，我们认为这意味着下一阶段政府或有扶持首次和改善臵业的实质性动作、领导人认为房地产投资增速还能再高些。我们认为，房地产行业因具一定消费属性、对应的居民资产负债表还有较大的加杠杆空间，在经济滑坡阶段，只要领导人对这个行业有正确态度、政府有正确政策，房地产一定能成为“稳增长”的定海神针！

　　4、楼市由偏热趋温和，也利于其他利好涌现

　　3月47城单月楼市销量高达20.9万套，环比2月份增长120%，创2010年以来的单月成交历史新高；4月开始，楼市又逐渐从喧嚣回归平静——47城4月单月销量环比下降22%、5月至7月，楼市成交依旧呈现逐月震荡下行的趋势。整体上看，目前市场需求已从“新国五条”的刺激后，逐步由过热回归温和。需求的降温也有利于稳定房价预期，在如此大背景之下有利于其他利好政策的涌现：

　　(1)房地产再融资的放开成为可能(再融资开闸可能带来地王以及房价上涨预期，只有在市场热度不高之时才有放开的可能)；

　　(2)准备金率处在历史高点，目前经济状况不容乐观，流动性也偏紧，不排除下半年有降准可能。

　　5、行业基本面有保障

　　(1)上半年全国商品房销售额累计同比增速高达43.2%，我们认为当前宏观大背景和行业状况下，未来数月商品房成交面积和成交均价单月值持续同比负增长将是小概率事件，行业全年销售额累计同比增速亦有望达到16%；

　　(2)房地产板块预收款总额是12年全板块结算收入的0.97倍，而龙头公司达1.27倍，处在历史相对高位，此外，在市场一致预期2013年收入增长25%的情况下，目前板块预收款已锁定2013年业绩的90%，未来行业实现稳定增长有保障。

　　(3)另外，今年房价已修复，毛利率下降的担忧将逐步缓解，今年龙头房企拿地比去年积极，土地市场恢复情况也比较好，也有利于改善股票投资者对地产股未来成长性的预期。

　　6、我们认为地产股反弹将持续，预计反弹高度，以地产指数作为观测对象、以8月3日收盘价为起点，幅度可达12%约2950点，与5月29日高点相近，反弹幅度可观，个股空间会更大，值得参与！推荐招万金、荣盛发展、华夏幸福、中天城投、中南建设、苏宁环球、滨江集团、中航地产、冠城大通、华侨城。

　　国信证券-房地产行业周报：地产股反弹仍将持续

（审校：刘满桃）