高力国际:深圳写字楼需求强劲 未来市场竞争越趋激烈

来源: [观点地产网]      时间: 2013-08-01 16:51

新增供应的持续增加使市场竞争更加激烈,预计未来短期内甲级写字楼租金将面临向下微调压力。

  【2013年7月30日–深圳】据全球领先的房地产服务公司高力国际的最新市场研究报告显示,2013年第二季度,两栋甲级写字楼相继入市,为市场带来总计100,645平方米的甲级写字楼新增供应。整体空置率较上季度相比轻微上升0.3个百分点至15.2%。

  本季度,写字楼的租赁需求在第二季度保持强劲,主要源自金融、能源、服务、媒体、投资和电子等行业。伴随活跃的扩租、整合和搬迁活动,租金维持上涨趋势。平均租金环比上涨1.7%,至183.0元每月每平方米。本季度深圳甲级写字楼投资市场延续上一季的活跃状态,市场售价继续呈上升态势。本季度全市甲级写字楼平均售价为每平方米46,246.0元,环比上升1.1%。

  展望未来,2013年下半年深圳预计有包括福田科技广场、SCC深长城金融中心等约32.8万平方米的新增项目落成入市。预计未来短期之内甲级写字楼租金将面临向下轻微调整压力,而空置率会有所上升。考虑面临下行压力的租金水平和较高的售价水平,深圳甲级写字楼租金回报率预计将有所下降。

  整体供应,需求及空置状况

  高力国际研究显示,2013年第二季度,位于福田中心商务圈的深圳证券交易所营运中心和位于蛇口的招商局广场的入市,为深圳市场新增约100,645.0平方米的甲级办公面积,整体空置率较上季度相比轻微上升0.3个百分点至15.2%。本季度,罗湖区与福田区仍是大面积租赁成交的集中区域,其中罗湖的空置率相较上季度有所下降;福田区的空置率保持稳定;而南山区的空置率则因新增供应明显升高。

  在罗湖区,尽管有部分企业搬迁至福田,但由于该区域在交通、配套等方面仍具有优势,吸引中小型或发展型企业,新空置面积能迅速被市场吸纳,加之新增供应较少,因此该区域写字楼空置率保持平稳下降趋势,本季度平均空置率环比下降2.9个百分点至9.9%。在福田区,尽管深交所运营中心大楼的落成给市场带来新增供应,但由于跨国公司及国内大型企业积极扩张本地业务带来充盈的写字楼需求,因而本季度福田区的平均空置率保持稳定在13%。

  写字楼的租赁需求在第二季度保持强劲,主要源自金融、能源、服务、媒体、投资和电子等行业。本季度典型租赁成交案例包括:生命人寿租赁荣超大厦约8,000平方米办公面积;中国海洋石油总公司租赁招商局广场约10,000平方米办公面积;此外,友邦保险租赁地王大厦约2,000平方米办公面积。

  租金分析

  高力国际报告指出,2013年第二季度,租金维持上涨趋势。平均租金环比上涨1.7%,至183.0元每月每平方米。本季租金增幅略高于第一季度,主要是由于相比起减少空置率而言,大多数业主更倾向于提升定价以追求更高的租金回报。按子市场划分,本季租金最高的子市场是福田中心区,平均租金达到195.2元每月每平方米。紧随其后的是罗湖区,平均租金达到188.8元每月每平方米。而南山由于市场可选择项目增多以及在租赁条款上业主让步空间有所增大,催生部分潜在租户的观望情绪。本季度南山甲级写字楼平均租金环比下降3.8%。

  售价趋势

  本季度深圳甲级写字楼投资市场延续上一季的活跃状态,市场售价继续呈上升态势。尽管无整栋交易成交,但世纪汇广场、地王大厦等可售项目均有大面积整层或多层投资成交。譬如,华富洋供应链在地王大厦购买约2,000平方米办公面积;世纪汇广场成交近10,000平方米的办公面积。本季度全市甲级写字楼平均售价为每平方米46,246元,环比上升1.04%。

  市场展望

  2013年上半年,由于荣超大厦、深圳证券交易所营运中心、招商局广场等多个新项目入市,深圳甲级写字楼市场空置率有所上升,但得益于深圳政府继续积极推进产业转型升级,并通过一系列措施促进经济发展,刺激经济逐步趋稳回升,来自国内金融、保险、服务、高新技术等行业企业在本地开展业务或扩张的需求支撑深圳甲级写字楼的健康稳定发展。

  展望未来,2013年下半年深圳预计有包括福田科技广场、SCC深长城金融中心等约32.8万平方米的新增项目落成入市,基本都位于福田区和南山区。租赁市场方面,未来新增供应的持续增加将会使市场竞争更加激烈,并且在全球和国内经济形势背景下,业主和租户之间的租金谈判空间弹性更大。高力国际预计未来短期之内甲级写字楼租金将面临向下轻微调整压力,而空置率会有所上升。考虑面临下行压力的租金水平和较高的售价水平,深圳甲级写字楼租金回报率预计将有所下降。

发稿:高力国际审校:刘满桃

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