高力国际:下半年深圳7座大型购物中心入市 租金呈两极分化

来源: [观点地产网]      时间: 2013-08-01 15:46

预计下半年,深圳成熟商圈的购物中心租金水平将继续坚挺,新兴商圈的租金定位仍会明显低于成熟商圈。

  【2013年7月30日–深圳】据全球领先的房地产服务公司高力国际的最新市场研究报告显示,2013年3-5月份,社会消费品零售总额965.87亿元,同比增长7.9%。2013年第二季度龙华佐邻香颂和龙岗宝能All City正式开业,为零售物业市场增加105,000平方米的新增供应;本季度全市首层平均租金录得每平方米每月898.95元,环比下降1.99%;由于新城市广场持续进行调整,及新的购物中心开业,空置率有所上升,全市平均空置率录得9.35%,环比上升1.43%。

  2013年下半年预计还会有7座大型购物中心开业入市,带来约67万平方米的新增供应,预计2013年平均空置率会有较大上升,平均租金会有所下降(空置率较大上升,租金轻微下降有矛盾)。下半年市场未来供应还会有大规模上升,如何吸引客户并提升客户重购率,成为购物中心面临的重要挑战。

  整体供应,需求及空置状况

  高力国际数据显示,2013年第二季度,龙华佐邻香颂和龙岗宝能All City正式开业,为零售物业市场增加105,000平方米的新增供应,整体库存增至2,346,800平方米,深圳市平均空置率录得9.35%,环比上升1.43%。福田区由于新城市广场持续在进行内部业态调整,空置率上升,预计今年10月份重新开业;而宝安区由于天虹购物中心二期的空置率较高,带来全区空置率小幅上升;龙岗区由于宝能All City的新开业,使全区空置率有所上升;其他区域空置率基本与上季度持平。

  本季度主要零售商家进驻案例如下:由百佳引入的深圳首间港式优质生活超市TASTE,在罗湖区金光华广场开业,营业面积2500平方米;拥有265年历史的全球顶尖餐具奢侈品牌——德国唯宝华南首店进驻生活本色万象城店;永旺海岸城店Living plaza(生活妙游馆)正式营业,主打来自日本的创意时尚日常生活用品,且统一售价为人民币10元,并计划今年在深圳开设3~4家门店。

  据统计,去年中国的零售业销售增幅创下了十几年来的最低,但深圳电子商务交易额却同比增长近6成。购物中心也出现变化,表现为购物面积在逐步下降,餐饮和娱乐的面积在提升,购物中心购物的作用在下降,娱乐、休闲、餐饮的比例在增加。深圳零售企业今年以来纷纷进行调整和变革,力争从商业模式上求新求变。

  沃尔玛深圳园岭十年老店结业、吉之岛统一更名永旺、天虹试水购物中心受考验、家乐福频频传出将出售中国业务等等。随着国内经济不确定性增加,加上国内人力成本及信贷成本增加,零售商利润普遍受到影响。

  租金趋势

  2013年第二季度,深圳市大型购物中心首层平均租金录得每平方米每月898.95元(按实用面积计算),与上季度相比下降1.99%。购物中心租金两极化明显:成熟商圈的优质购物中心,如万象城、金光华广场和福田COCO PARK,租金均在1000元/月/平方米以上;而新兴商圈,尤其是宝安和龙岗的购物中心则希望通过租金优惠吸引及培育优质租户,故租金仍定位在较低水平。随着关外配套逐渐成熟,人流越来越多,未来租金会逐步上升。

  市场展望

  2013年第二季度,深圳零售市场比较沉静,新增购物中心和新的品牌皆不多,预计大量集中在下半年入市。

  下半年预计有7座大型购物中心将正式开业,包括欢乐海岸购物中心、沙井京基百纳广场、星河盛世CoCo City和万科广场等,共计约67万新增供应投放市场,其中超过70%的集中在宝安和龙岗区。在供应持续增加和消费需求增长减慢的环境下,如何差异化定位、增加客户体验成为提升竞争力的主要途径。

  高力国际预计2013年下半年,成熟商圈的租金水平将继续坚挺,而由于在新兴商圈的购物中心的租金定位仍会明显低于成熟商圈,将会拉低深圳整体租金水平,平均租金水平将有微幅下降;受新增供应的影响,空置率水平预计会上升。

发稿:高力国际审校:刘满桃

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