中原：2013年上半年一二线城市新房供求关系现分化

来源: [观点网] 时间: 2013-07-24 18:02

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2013年上半年，城市间供求关系较2012年出现明显分化：一线城市中，上半年供需关系无一例外的趋紧；二线城市，今年大部分城市供应均有增加。

　　据【中原地产研究2013上半年刊】介绍，2013年上半年，城市间供求关系较2012年出现明显分化。据中原集团研究中心监测，2012年一线城市平均供求比为1.01，二线城市为0.86；而到了今年上半年，一线城市平均供求比降为0.8，出现供不应求情况，市场存量下降，房价上升；而二线城市供求比升至0.98，接近供需平衡点，市场价格相对平稳。

　　一线城市中，上半年供需关系无一例外的趋紧，最严重的当属北京，从去年的0.78降至0.49，供应的减少以及稳定的需求是主要原因，但随着5月份以来调控力度加大，北京的供求比正逐月回稳，6月单月已接近去年月均水平。其余3城市虽然也有所下降，但仍在供需平衡点正常范围内波动。在二线城市，由于去年成交量表现良好，今年大部分城市供应均有增加，供应同比增幅近6成。

　　全市场价格方面，由于一线城市次中心区和郊区房供应加大，价格走势以波动上升为主，整体涨幅高于二线城市。二线城市由于供求平衡，房价总体表现平稳。“新国五条”后，地方政府加强了对房价上涨过快的重视，近期房价涨幅呈逐月收窄趋势。但在一些人口持续增长的热门城市，例如京沪，由于供需关系的紧张及庞大刚需和改善性住房需求，使得房价上涨压力依然不减。

　　截至2013年6月，中原监测的15个重点城市库存量较2012年年末普遍有所减少，但总体下降不多，未满1成，其中一线城市库存量下降较为显著。

　　【中原地产研究2013上半年刊】认为，由于今年上半年成交活跃，基本维持了去年下半年的走势，因此各城市库存消化周期均有所缩短，多数城市集中于5-7个月范围。相比去年同期的8-10个月来说，整体有明显改善。厦门就是这样一个比较典型的城市。而苏州则截然相反，今年起月供应量维持在高位，成交却不温不火，库存消化周期由2012年末的6个月攀升至当前的9个月。

　　从房企的库存角度来看，与市场表现一致，年初以来，标杆房企的库存压力得到进一步缓解。

　　1至6月，十家标杆房企新增供应面积为2565万平方米，供求比进一步回落，为0.75，环比2012年下半年下降16%，库存消化进一步增加。在销售市场、融资环境均有改善的情况下，标杆房企并未急于增加供应，显示出其战略仍以消化库存为主，并未轻易扩张。

　　从库存的城市分布来看，多数标杆房企的库存分布在二线发达及二线发展中城市，除恒大外，三四线城市总体占比不高。截至6月底，十家标杆房企的库存消化周期为8个月，较去年12月底的9个月有明显改善。其中，万科的存量压力最小，而绿城、金地库存相对较多。