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好的、中性的泡沫是可以逃避的，坏的泡沫我们只能参与其中。

　　投资要点：

　　研究目的：本文通过对泡沫的分类，阐述了地产泡沫对经济体的影响。最终得出投资者无力逃避地产泡沫的束缚，必须参与到地产轮回的游戏中来的结论，以期消除投资者在投资地产行业时的恐惧与纠结。

　　投资结论：与其他泡沫相比，房地产泡沫具备绑架经济的能力。房地产泡沫具备三个特点，1)在膨胀期，会挤压其他产业的生存空间。2)在破灭期，以制造流动性危机的方式拖垮其他行业。3)在经济复苏期，会率先于其他行业复苏，并贡献超额收益。所以作为理性的投资者，超配房地产行业应当成为习惯性动作。

　　好的泡沫：历史地看，好的泡沫会对人类生产力和社会的发展起到积极作用。比如铁路泡沫、互联网泡沫，尽管这些泡沫在破灭期残酷地成为了投资资本的坟墓。但是这些泡沫发现的成果，或者留下的技术都推动了人类历史的进步，以及劳动生产效率的进步。

　　中性的泡沫：中性的泡沫与实体经济联系较弱，其产生与破灭更像是一场自娱自乐的游戏。比如荷兰郁金香泡沫，最近产生的比特币泡沫等。这种泡沫的产生没有对经济产生影响，其破灭后也没有给经济留下任何遗产。似乎只有参与其中的人，才知道它曾经存在过，也才明白其中的酸甜苦辣。

　　坏的泡沫：无论在泡沫扩张器还是泡沫期都会对经济产生不良影响。其中核心代表就是房地产泡沫(后文也会以地产泡沫指称坏的泡沫)。它会在扩张期以抬高成本的方式挤压其余行业的生存空间，在破灭期则通过打击需求、制造流动性黑洞的方式拖垮其他行业。甚至会使经济体患上一种类似为“荷兰病”的奇怪病症，即除了泡沫关联行业外其余行业都走向衰落。

　　好的、中性的泡沫是可以逃避的：从投资者的角度看，前两类泡沫是可以逃避的。即投资者有选择不参与泡沫游戏的权力，转而投资其他行业。比如科技泡沫中，我们完全可以不投资互联网企业，而去投资消费等传统行业获取收益。更极端一些，在郁金香泡沫中我们只要选择种植菊花，就可以在郁金香的疯狂中毫发无损。

　　坏的泡沫我们只能参与其中:坏的泡沫是投资者无法逃避的。由于其挤压效应的广泛存在，坏的泡沫在膨胀期会广泛攫取经济体的养分，成为表现最好的行业。在破裂期却又会拖垮其他行业，使得其他产业变得更惨。在危机过后的复苏期，这些泡沫因子又率先先复苏。这中特性就胁迫投资者必须参与到这场泡沫游戏来。尽管有时我们能够提前识别这种泡沫，并为经济前途表现出担忧，但作为务实的股权投资人，我们只能参与到这场令人不快的游戏中来，而并不拥有逃避这场泡沫的权力，试图在其他行业找到优异的投资机会。

　　华泰证券-房地产行业：好的泡沫与坏的泡沫超配应当成为我们的习惯性动作

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