美联：节假日过后，市场强势反弹（6.17-6.23）

来源: [观点网] 时间: 2013-06-25 16:42

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由于上周受节假日因素影响导致成交量基数较低，本周我们监测的重点城市一、二手住宅市场成交量全线上升。

　　土地

上海

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广州

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　　动态

　　国家统计局：5月份70个大中城市中69城房价同比上涨

　　国家统计近日公布2013年5月份全国70个大中城市住宅销售价格变动情况数据：

　　一、新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况。

　　(一)与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有3个，持平的城市有2个，上涨的城市有65个。环比价格上涨的城市中，涨幅最高为2.9%。

　　(二)与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。5月份，同比价格上涨的城市中，涨幅最高为15.5%，涨幅比4月份回落的城市有1个。

　　二、二手住宅价格变动情况

　　(一)与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有3个，持平的城市有3个，上涨的城市有64个。环比价格上涨的城市中，涨幅最高为1.7%。

　　(二)与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有3个，上涨的城市有67个。5月份，同比价格上涨的城市中，涨幅最高为12.8%，涨幅比4月份回落的城市有5个。

　　美联物业全国研究中心认为，国五条细则实施之后，房价逆势上扬，而成交量对政策的敏感度要明显高于成交价格。房价持续攀升，暗藏政策加码的风险。预计下半年一、二线城市依旧面临高强度的政策调控压力。

　　北京进一步落实国五条大户型商办预售门槛提高

　　北京市住建委近日下发了《关于进一步加强本市商品房预售许可管理有关问题》的通知，提高大户型和商办项目的预售门槛。市住建委相关负责人表示，“国五条”北京细则中已经明确要求提高商品房预售门槛。此次出台新规是针对细则中的要求，提出具体的操作办法，完善和加强房地产调控。相关人士表示，按照新的办法执行，预售证或将推迟三到四个月才能拿到。不过，业内认为，该措施将有效引导市场的产品结构，有利于房地产的健康发展。

　　《关于进一步加强本市商品房预售许可管理有关问题》的通知称，商业、办公等非住宅楼栋以及套均建筑面积大于140平方米的住宅楼栋申请预售许可的门槛提高为：地上规划层数7层(含)以下的，施工进度应达到主体结构封顶；8层(含)以上的，施工进度应达到地上规划层数1/2以上(且不低于7层)。根据通知要求，从8月1日起，新签订土地出让合同的房地产开发项目，对商业、办公等非住宅楼栋以及套均建筑面积大于140平方米的住宅楼栋，申请预售许可时的门槛应按新标准执行。

　　美联物业全国研究中心认为，大户型商办预售门槛提高，市场豪宅盘供应速度会进一步减慢，刚需小户型将继续占据市场主导，在高压政策调控之下，北京的商品住宅投资市场将进一步受到打击。预计北京未来的新建商品住宅价格波动将会相对平稳。

　　广州再挂4宗地火炉山宅地起价达21亿

　　6月18日，广州再度挂牌出让4宗位于海珠、天河两个热门区域的地块，总出让起始价达31亿元。4宗地的挂牌时间为2013年7月10日9时至2013年7月19日15时，接受联合竞买。4宗地块分别为海珠区海印大桥东侧中华文化学院落西侧地块，海珠区小港路151、153号地块，天河区东圃镇车陂村文明路AT090510地块，及天河区岑村火炉山南侧AT030316、AT030331地块。

　　天河区岑村火炉山南侧AT030316、AT030331地块，为居住用地，宗面积70461.5平方米，容积率≤1.55-2.5，建筑面积≤166250平方米，挂牌起始价26.61亿元。

　　美联物业全国研究中心认为，近期，广州市土地市场异常火爆，土地频频刷新，土地供应虽然上去了，但是土地价格也在不断上扬，房价上行的压力仍旧很大。

　　成都“北改”今年拟投资545亿

　　2012年，北城改造完成投资512亿元，完成重大基建项目36个，拆除建筑面积约125万平方米。其中棚户区改造23个，单位自主改造项目16个，土桥、茶花、圣灯等城中村改造项目取得实质突破。

　　今年“北改”工程计划实施市区项目472个，拟投资545亿元，其中市级重点项目67个，拟投资178.8亿元。据介绍，2013年1月至4月，市区启动项目已完成投资183亿元，占年度计划33.6%；市级重点项目已全部启动，完成投资60.3亿元，占年度计划的29.6%，实现了开门红。

　　今年旧城改造项目共13个，金牛曹家巷、中铁二局片区、成华区铁塔厂等已开展签约工作，茶店、花照棚户区改造以及土桥场镇“城中村”2个项目拆迁处于收尾阶段；新华印刷厂北片区项目、为民路光荣西路危旧房改造2个项目完成房屋拆除。2013年产业项目共19个，荷花池市场改造项目已完成签约并关闭；金府钢材物流中心、现代钢铁城、西部地理信息产业园3个项目正在进行拆迁工作；成都国际商贸城三期等8项目正在进行建设。

　　“今年城北基础设施项目共27个，包括新建21个，续建6个，总长度约111.5公里，总投资约293亿元，年度计划投资约117亿元。”市北改办相关负责人表示，包括天斑路、凤凰大道、新凤凰大道、成绵高速底层改造、金粮路、十里店五路口立交桥等项目开工建设。新凤凰大道全长约7公里，从北星高架至金芙蓉大道，经过金牛区、成华区、凤凰山公园。凤凰大道全长7.5公里，宽25米，起于金牛大道，止于川陕路，连接熊猫大道，跨越金牛区、成华区、凤凰山公园，为3环与3.5环之间东西向重要道路。

　　美联物业全国研究中心认为，随着“北改”工程的快速推进，将大力推进金牛、新都等区域基础设施建设，拓展、完善城市的交通脉络，提升整个成都市的城市地位。预计未来相关片区房地产市场也会得益于此，迎来新一轮的开发热潮，房价也可能会水涨水高。

　　深圳今年拟建设4万套保障房以及6万套商品房

　　深圳市规划和国土资源委近日公布的《深圳市住房建设规划2013年度实施计划》显示：今年拟建商品房6万套，新建保障性安居工程项目4万套。

　　今年拟建保障房安居工程共10个项目，分别位于福田区、大鹏新区、龙华新区、光明新区、宝安区、坪山新区、龙岗区和盐田客运枢纽。最大的保障性安居工程项目用地位于光明新区，预计建筑面积12.6万平方米，预计建设2100套。

　　从相关政府报告上看，深圳2013年确定可售安居房共6个，分别为宝安观澜招商锦绣观园西乡卓越西乡安居家园、龙岗坪地惠明盛香林世纪华府、观澜森之润爱心家园、观澜新生辉茗语华庭、公明福田地产安居房项目。据了解，6个项目将集中在年中或者下半年面市，推售将近9000套房源，因此，深圳将迎来安居房入市的“高峰年”。

　　美联物业全国研究中心认为，加强市场供应，完善保障房和商品房双轨制供应体制，有利于完善整个深圳房地产市场的供应体系，满足各阶层市场需求，保持房价的平稳运行。

　　一手住宅

一线城市

二线城市

二手住宅

　　注：

　　1、统计时间：2013.06.17 -2013.06.23。

　　2、数据来源：各城市官方房产信息网，美联物业全国研究中心。

　　3、备注说明：“--”表示由于统计原因暂时缺少的数据。

　　4、杭州从2011年5月8日起使用全市住宅成交数据。

　　成交预测

　　由于上周受节假日因素影响导致成交量基数较低，本周我们监测的重点城市一、二手住宅市场成交量全线上升。

　　对于一手住宅，一、二线城市中成都、重庆和广州环比涨幅最大，周成交1223套、4440套和1692套，环比上升92.0%、66.2%和63.6%；深圳和北京环比涨幅最小，周成交1116套和1893套，环比涨2.2%和9.2%。受别墅成交量锐减等结构性因素影响，本周深圳住宅成交均价20267元/㎡，环比大跌30.5%。

　　二手住宅市场成交量亦全线上升：其中深圳环比升幅最大，为148.3%，环比升幅最低的是成都94.2%。

　　同比来看，一、二手住宅成交量涨跌互现，表明自新国五条后住宅市场反弹以来，成交量已经保持稳定，政策效应基本已经消失殆尽。

　　土地市场的情况与住宅市场基本相似，本周成交22宗，环比大增340%。自6月份以来，土地市场成交量持续保持高位，预计其旺盛势头在7月仍将持续。

　　异域楼市

　　今年一季度为西班牙房价是历史上下滑速度最快的季度

　　据WSJ报道，今年一季度，西班牙房价下滑的速度是历史上最快的一个季度，这加剧了市场的担忧，最近才接受外部救助的西班牙银行业可能还需要更多的资本。

　　据西班牙国家统计局周四公布的数据，与去年四季度相比，今年一季度房价下跌了6.6%，这是该机构2007年开始收集房价数据以来的最大季度跌幅。与去年同期相比，一季度的年化房价下滑速度为14.3%，高于去年四季度的12.8%。

　　房价的进一步下跌预期将加剧西班牙银行业的压力，因为西班牙银行业仍持有大量的开发商贷款，并且已经受到了房价下滑的重创。

　　最近几个月，很多西班牙银行已经转移了价值500亿欧元的房地产资产给政府创建的“坏银行”，根据去年西班牙与欧盟达成的协议，“坏银行”将有助于缓解有毒资产给西班牙银行业资产负债表带来的压力。但房价的持续下跌，可能进一步威胁这些问题资产。

　　从2007年危机爆发以来，西班牙房价已经下跌了约35%。为了降低西班牙政府的财政赤字，今年西班牙降低了购买房子的税收优惠，这加剧了一季度的房价下跌速度。

　　经济学家预期，西班牙房价将继续下跌，因为西班牙经济已经连续六个季度出现衰退，而且不大可能在短期内复苏。

　　美联一周楼市（6.17-6.23）：节假日过后，市场强势反弹