专访黎振伟:行政调控不能解决根本问题
作者: 见习编辑 鲁鹏、武瑾莹     时间: 2013-04-19 01:16:54    来源: [ 观点地产网 ]

香港、新加坡都是通过税收的方式,这也是我们现在所说的用市场行为来控制,而不是用行政手段控制。  

  编辑按:十年调控,每调必涨,这一轮讨论是否会重蹈覆辙?房产税传闻四起,未来楼市调控还有多少后招?

  2013年4月26日,城市观点论坛再进南京。围绕论坛主题“细则与市场 调控中的南京楼市”,我们将邀请国内权威政策研究专家、房地产专业人士,探寻楼市走向和财富新机遇。

  【本期嘉宾】 黎振伟 世联地产首席技术官

  观点地产网 见习编辑 鲁鹏、武瑾莹 分析当前调控政策,世联地产首席技术官黎振伟认为,去年的调控并不会解决房价上涨,只是压抑了需求。同时,“如果简单靠行政打压,而没有更严厉的措施,这种需求是不会消亡的,会一直存在。”

  然而通过行政式的手段来进行调控,黎振伟指出,只会在短期内压低房价,不会解决根本问题。

  “事实上,关于20%税,其实该政策并不是今天公布的,早在90年代已经这样做,别的国家也有,韩国甚至更高。”在谈及政府尝试通过金融手段控制房价时,黎振伟分析称,这样老百姓抗拒很大。

  “国家还是应该下定决心,执行这个税不要拖那么久,不要等增值那么高了以后再征收20%的税。”

  “从客观上来说,房子增值靠的是城市配套、政府投入,这些道理老百姓都明白。但问题是现在执行时让他们感觉差很多,老百姓肯定反感。”

  对于贵阳涌现的多个大盘及随之形成的大盘模式,黎振伟从楼价不是很高、购买人数多两个指标来定义,贵阳楼市的泡沫不大。

  据黎振伟介绍,“当供求严重出现不平衡,供大于求的时候就出现泡沫;房子没人买,放在那里没人用就产生了泡沫;资产不能产生效益就会产生泡沫。”

  不过他也特别指出,某种意义上中国是有特殊性,国家很大,人口很多,而且近30年发展的速度很快,这些因素影响下可以消化掉按常规理解的泡沫。

  同时黎振伟认同贵阳现在的购买力是过去十年的累计和未来十年的透支,同时也把未来郊县的购买力做了透支。“所以我们现在就提醒政府,要考虑土地供应量需求的增长。”

  以下为采访实录:

  提问:一季度的数据显示,北京上海等一线城市的商品房成交数量和价格都创下今年新高。在南京,涨价也拦不住购房者排队抢房的惶恐。房地产是否会上演以往每次调控后的报复性反弹?

  黎振伟:早前有预计到,去年的调控并不会解决房价上涨的问题,只是压抑了需求。限购政策没有变,但因为某些城市限购的执行度和银行的利息稍微有些放松,于是人们的需求马上就得到释放。如果简单靠行政打压,而没有更严厉的措施,这种需求是不会消亡的,会一直存在。

  现在的问题是,地方和中央的角度不一,中央从经济发展的角度并没有太大动力去限制房价,因为政绩、土地融资、城市配套都需要房地产。在目前这种机制下,尤其是经济发展的方式、城市发展的方式、投资者没有新的投资渠道的时候,房地产今天打猛一点,明天一放松马上反弹,这是必然的。

  另外,现在正处于新老领导班子交替的交接期。老的政策在执行上确实遇到瓶颈,调控新政是老政府出台的,但执行却是新的领导班子,新的领导班子在没有看清楚情况前,不会轻易出台更加严厉的政策,另外新政也有很多不完善的地方,执行起来会遇到许多原来没想到的问题。

  例如本来想用新政解决炒房者问题,但由于需求太过旺盛,反而导致房价上升,同时也导致现在市场对调控产生的新的看法,觉得调控下来也没结果。于是原来没想到买房的人会加快买房,再加上处于政策过渡期,当人们看到房价没有下降时也会抓紧入市。

  以前我们认为对改善需求的量不会那么大,但随着人们生活的改善,收入的增加,改善需求的量迅速上升,这也导致去年年底至今房地产出现回暖。因为改善需求的客户支付能力更强,甚至可以把原来的房子卖掉再换新房,这种情况是原先没有预计到的。而且,改善需求对豪宅、高端物业的购买力更强。

  此外,现在中国的刚需确实很厉害,之前我们国家领导人对刚需的判断也有一些疏忽。我觉得可能新的领导人,从执政的愿望来说,他们更希望通过市场解决,而不是简单的靠行政手段来打压房地产,也就是保持现在的状况。

  在这过程中有一些新的政策在探索,新的政策不好施行,新的领导人也要重新思考调控的方式。这就导致思考的过程中考虑的问题会更多,政策的不确定性太多,这个过程现在还还会延续,所以我认为一段时间以内房价会继续上升。这个过程起码会持续三个月,并且下半年房地产市场都会比较热。

  现在我们还没有看到新的领导人对房价进行表态。这也属正常,因为这次出台的政策代表新一代领导人的态度。既要延续旧的内容,同时也要拿出新的东西来承上启下。所以这次新政出台实属不易,完全按老的一套政策来肯定不行,新的一套怎么制定就非常考验领导人的执政智慧以及能力。客观而言,也不能简单判定过去的调控有用或是没用。如果不调控,完全市场化,房价还会更高。

  房价问题是多方面造成的,中国这调控十年中经济发展非常快,GDP成倍增长。在这种增长情况下,房价不可能不上升,需求也不可能保持原来的水平。现在要保证未来的十年我们用一种很好的的方式来调控,毕竟有十年的经验积累,如果没有新的办法,也说不过去。

  提问:行政式的调控对控制房价的意义有多大?

  黎振伟:行政调控短期之内可以压低房价,但是不能解决根本问题,一定会出现“今天压明天高”的现象。而且很可能因为这几年限购的影响,民间酝酿的购买力会更多。

  由于现在房地产单一的上升,对那些投机人来说,如果不看长线,买进买出是因为资产的上升,这种情况下如果不加以行政手段控制,完全按照市场化进行调节,就有可能就会出现泡沫。到了最高点的时候,大家都不买房,一旦没人买房,市场撑不住就会崩盘。如果完全按市场走,很可能会出现泡沫破裂。

  提问:现在政府在尝试用一些金融手段来调控,包括房产税,以及这次重新强调20%的个税等,您觉得这会是个比较可行的方式吗?

  黎振伟:从全世界范围来看,没有一个政府是任由房地产自然发展的。特别是在中国,没有其他投资渠道的时候只能投房地产,这个时候不调控是绝对不可能的。调控方式一是限购,另外一个手段则是通过税收。香港、新加坡都是通过税收的方式,这也是我们现在所说的用市场行为来控制,而不是用行政手段控制。

  关于20%税,其实该政策并不是今天公布的,早在90年代已经这样做,别的国家也有,韩国甚至更高。我认为国家还是应该下定决心,执行这个税不要拖那么久,不要等增值那么高了以后再征收20%的税,这样老百姓就会反感。可以考虑现在是否不要一下子就征那么高,或者能否分段去征,关键是让老百姓容易接受。当然,强制征收也行,但是这就和民生对立,政府会面临更多挑战。当时的政策十几年都不去执行,到了今天房价已经大幅度增长才去征20%的税,老百姓抗拒确实很大。

  从客观上来说,房子增值靠的是城市配套、政府投入。像广州珠江新城的房子,十年前买房和现在买房的环境肯定不一样。这些道理老百姓都明白,但问题是现在执行时让让他们感觉差很多,原来只交1万元,现在如果增值50万元就征20%,那就是要交10万元的税。10万元和1万元相差9倍,老百姓肯定反感。

  提问:你认为现在的房地产没有泡沫,是吗?

  黎振伟:什么叫泡沫呢?当供求严重出现不平衡,供大于求的时候就出现泡沫;房子没人买,放在那里没人用就产生了泡沫;资产不能产生效益就会产生泡沫。没有承接,或者有人承接但是很多都是空置,这种情况一定会导致泡沫破裂,供求严重失衡。泡沫最终出现是因为很多资产被浪费,很多东西没有价值,一大堆东西放在那里就会有泡沫。

  衡量中国房地产有没有泡沫,看供求关系会不会出现失衡。房地产是需要长期经营的,不是短期的股票买卖。如果很多不专业的人为了短期发展,造成很多物业不专业,没办法用,甚至要炸掉,这个时候就真的是泡沫。

  提问:贵阳这么多大盘供过于求不就是个泡沫吗?而且前两天听说贵阳今年还会有四五个这样的大盘出现。

  黎振伟:我们现在说的泡沫是预计会出现泡沫,另外一种是发生泡沫。我们现在看到的现象有两个指标说明贵阳的市场目前泡沫还不大,一个是楼价还不高,另外买的人很多。

  这非常重要,如果楼价很高没人买,就是虚高。另外一种情况是量很大,大到至于价格很低也没有人买,这就是泡沫。现在这两个问题都没有出现。

  提问:但是贵阳现在的购买力是过去十年的累计和未来十年的透支,同时也把未来郊县的购买力做了透支。而这种购买力并不是可持续的,您怎么看?

  黎振伟:所以我们现在就提醒政府,要考虑土地供应量需求的增长。如果不考虑需求的可增长能力,并在短期之内大量地批土地,这种情况确实很难说。

  当然,目前这种状况人们都会看眼前的发展,对于单个开发商来说,可能会觉得赢了,每一个人都认为自己是赢家。现在贵阳还没有到你死我生的境地,大家都会认为自己是赢家。在这种情况下,最应该出来说话的是政府,因为政府掌握整体的数据和整体的土地资源,应该有限度地推土地。

  但问题是现在土地是分散的,很多地方都可以批土地。包括现在的国家土地政策,按理说100亩的土地就不可能批,但是我们现在听到的多少几千亩,上万亩。因为土地指标以前主要是批农田,现在看到的贵阳土地大多是旧改、棚户区改造,政府是鼓励的。

  提问:棚户区改造土地规模不受政策限制吗?

  黎振伟:现在国家所谓土地控制主要是讲新增土地的量,还有基本农田是严格控制的。像这种旧改主要是原有的城市土地,这个相对就不受政策的限制,当地政府就可以钻这个空子。另外一方面,本届政府很鼓励棚户区改造。

  这种发展的方式确实有点畸形,因为五年前很多人说泡沫会破裂,但是一直都没破。没破大家就想是不是中国这个国家太特殊,某种意义上中国是有特殊性,我们国家很大,人口很多,而我们这30年发展的速度很快,这些都可以消化我们按常规理解的泡沫。

  连海南岛够泡沫了,大家觉得怎么可能这样建房子呢,但是回过头来看看,整个中国十几亿人,需求在那里。

  提问:但是海南岛这几年房价很低。

  黎振伟:低是相对而言的,实际上现在还是很高。海南岛以前已经卖到三、四万,现在哪怕卖个一、两万,对于本地的成本来说还是很高的。很多外国人无法解释中国的现状,这么多年都说泡沫、危机,但没有出现这种情况。虽然有其特殊性,但规律是不可违背的。

  提问:至少在目前的情况下,对于老百姓来说房地产还是最赚钱的投资渠道是吗?

  黎振伟:确实。现在有一个很奇怪的现象,CPI增长都是两位数,但是我们感受物价的上涨速度是不一样的,这也是中国的问题。为什么老百姓切身感受到的物价涨幅和国家公布的数字相差那么远,也要认真看一看今天人民币贬值的问题。

  越是在这种情况下,那些不投资房地产的人就越感觉吃亏,如果限购一旦放开都会买房。

  另外房地产很看重未来的使用价值和经营价值,这种使用和经营价值对于开发商、物业发展水平很重要。

  靠开发商承诺收益的都不太可靠,因为开发商是个开发者,不是银行,他凭什么保证你的收益。投资不能保证回报,这些东西我们是不会去做的,也不至于相信这种承诺多少回报的事情。我们应该是清醒的,而不是盲目地去买房投资。

  提问:您刚才谈到,房地产成交包括价格的上涨,还会持续一段时间。有人言,开发商房子好卖的时候就不需要开发商,市场不好房子卖不出去才是代理机构的机会。您认同这样的观点吗?

  黎振伟:世联作为一个全国性的公司,受市场短期波动的影响不大。中国房地产市场差异很大,像现在贵阳开发商面临的市场压力就很大。因为供应量很大,就更应该找中介,所以可以看到我们公司员工现在都接不过来;而像广州这种城市面临的问题是价格很高,价格很高的时候需要更多专业营销方式,同时还要建立客户渠道。

  再比如深圳,代理公司的份额很高,是因为楼盘达到很高价格的时候,房地产销售已经不是简单地买卖,而是非常需要专业手段进行营销;另外像海南岛,这种城市的房子现在很难卖,非常需要专业的渠道去解决。

  我认为市场好是相对的,而且是有差异的。市场发展到今天已经到了比较高的水平,这个时候专业的分工、专业基础的建立很重要。其实这几年市场都不差,但世联的业务量一直在不断地增长,从2011年的1400亿成长到2012年的2100亿,这就说明市场的差异、分化,专业公司价值的体现越来越明显。

  提问:对房地产开发商而言,专业代理公司除了令其在营销上有更多的帮助和促进以外,是否还有其它的推动作用?

  黎振伟:我们可以从世联的发展过程看出一些这个行业发展的规律。

  世联已经发展了两个十年,马上要进入第三个十年。按照董事长的说法,第一个十年,世联把顾问和代理这两个业务做到了中国最大,因为做得最好,才能有今天中国最大的地位。把专业做到位是第一个十年。但光有专业是不够的,第二个十年,世联就建分公司、做渠道、建立业务平台。

  现在的企业第一阶段讲专业,第二阶段讲管理。我们走的是同样的路,可能开发商第一阶段要学会开发建房,第二阶段就要学会扩张、布点,布点完了以后才能解决专业,才可以发展。只不过他们是开发,我们是做代理而已。

  开发商的第三个阶段是要变成一个更加多元综合的开发商,比如说现在星河湾都要跨界来扩张开发能力,通过这种做法把业务做大,第一个阶段是做星河湾,第二阶段就是规模化发展,第三阶段必须通过和别的企业联合,和多产业链结合,才能拿到更多的项目。

  世联也一样,世联第三个十年要做复合型的代理机构。复合型代理机构代理的不仅仅是策划、销售,还要跟着开发商做商业服务。现在房地产一定要做商业发展,要做配套,商业方面是我们重要的一块。还有一块是把服务做好,我们还要做金融,要买房就要做金融服务,同时还做物业管理和经营的服务。

  其实大家都在发展,在发展的过程中,不同行业都有自己的拓展轨道。如果你走对了这条路,就不会没有事可做,未来大家发展越来越深入,越来越广泛,越来越扎实,而且互不替代。

  提问:能否谈谈世联在金融方面的拓展计划?现在也有一些中介代理机构做类似金融的产品,您怎么看中介代理公司这种趋势?而且金融产品要求专业性非常强,这和代理是两个完全不同的行业,对资金的需求也非常大,代理公司做这个会有一定的优势吗?

  黎振伟:代理公司一定要做金融业务,因为房地产离不开金融。只不过房地产离不开金融主要体现在二手代理公司,事实上任何一个二手代理公司都有一个按揭公司。所以如果不做按揭就没办法做二手公司,也就根本没办法做代理。

  一个大的代理公司一定有一个按揭公司,就是它的金融业务。只不过今天的易居也罢,未来的世联也罢,都是把二手代理金融扩大到一手,服务对象由买房者变成开发商,和开发商一起把资金链进一步做大。这不是难与不难的问题,而是必须要做,如果不解决资金问题,二手房都买不到。开发商也一样,如果没有融资渠道,连楼盘都开发不了,所以这就逼着代理公司必须要懂得金融,只是大家的方式不一样而已。

  当然,对于一个代理公司,毕竟融资额度和渠道有限,开发商也不可能只靠代理公司融资。像我们做二手代理,二手按揭公司最终放款的还是银行,金融机构只是短期的周转和接待的机构,帮做抵押手续,更多的是通过收手续费,通过打通银行关系来借贷。

  代理公司的金融业务更多的是一个金融中介,只是个途径和渠道,还是以服务为主,只不过服务的方式从销售到金融而已。



(审校:劳蓉蓉)
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