新货1.7万套入市 五一广州在售货量冲6万新高

来源: [观点地产网]      时间: 2013-04-14 16:40

预计五一黄金月,全市十区在售货量约6万套。其中新货约1.7万套,与近几个黄金月相比新货有所增加。

  说明:

  1、受限制网签和楼盘延迟网签影响,市场实际余货应少于阳光家缘网显示数据

  2、新货推售或会受到政府限制网签和不批高价楼盘预售证等政策影响,新货数量存在较大变数

  概述:政策落地市场预期未改,供应充足成交维持较高水平

  调控政策:细则落地力度低于预期,限价限签等或将对后市成交造成较大干扰;各地国五条细则落实程度普遍与国务院要求存在落差,广州细则亦低于此前市场预期;广州2013年控房价任务艰巨,预计限价限签等行政措施出台将制约成交。

  市场预期:后市看涨仍是主流;楼盘售价维持上升态势,部分楼盘涨幅较大;购房者对未来楼价看涨占绝对主流;二手个税政策把购房需求和关注度更多的引导到一手市场

  市场供应:可售货量充足,新货多,刚需产品占主导;主要供应区域新货充足,刚需产品占主导;部分楼盘价格涨幅较大将降低销售速度。

  因此,预计2013年五一黄金月广州商住市场整体平稳,成交量保持去年四季度以来的较高水平。限价限签等行政干扰、楼价涨幅过快将制约后市成交量继续放大。

  整体货量预测:

  整体货量充足,自住刚需的中小户型产品超六成,推货节奏或受政策影响;

  整体货量充足,新货多,但能否按时推出或受政策影响较大;自住刚需的中小户型产品超六成,不少热销楼盘将推出较多新货

  根据合富辉煌市场部监测,预计五一黄金月期间(4月1日-5月3日),全市十区在售货量约6万套

  其中新货约1.7万套,与近几个黄金月相比新货有所增加(其中2012年十一新货约1万套、五一新货约5100套,2011十一新货1.2万套);余货约4.2万套。

  全市十区预计新货1.7万多套中,已拿预售证的约7600多套,占比44%,其中预计中心六区新货5300多套,占十区的31%,但已拿预售证的新货只有1366套,大部分新货仍未拿预售证,能否按时取得预售证并发售或会受到政策的一定影响。

  在售货量最多的花都(占十区30%)和番禺(占十区20%),合共占全市十区过半的货量。花都、南沙、番禺、白云新货较多,其中南沙新货超3000套仅次于花都成供应大区,天河预计新货少,存量大,但主要集中在汇悦台、嘉裕公馆、江源半岛等个别楼盘。

  北部的花都、白云,南部的南沙、番禺是五一黄金月新货最多的区域;东部的黄埔、萝岗区新货稀缺,预计仅占十区5%;中心四区越秀、荔湾、海珠新货相当,天河新货稀缺。

  预计五一期间新推货量中刚需产品(100㎡以下、100-120㎡的两房及三房)新货约1.1万套,占总货量的65%。

  外围中大户型比例略大。从分区看,120㎡以上产品较多的区域主要是南部番禺、南沙和中心区的越秀、荔湾。

  预计新货推售较多的楼盘主要分布在近郊区域和花都、南沙区

  保利西海岸、中海誉城、万科欧泊、保利花城、碧桂园天玺湾等持续热销楼盘将有较多新货推出

  分区楼市预测:

  广州中心四区新货少,特别是越秀新货能否推出存较大变数,新货集中的花都南沙番禺白云将是支撑楼市成交的主要区域。

  越秀:依据项目施工进度,预计五一黄金月期间,越秀区将有千余套货量,较往年充足。预计越秀区五一黄金月超九成新货集中在原东山板块,共6个项目,其中全新盘4个,旧盘新推2个。

  东风广场、农林华府两全新盘预计货量分别超200套。

  六成以上货量未取得预售证,且各项目预计价格均在3万/㎡以上的水平,一定程度上受限预售限签制约,推货存在不确定性。农林华府、精彩生活大厦存在回迁户回迁问题,在推货上亦存在不确定性。由于单价高企,预计带名校学位的中小户型将受追捧。

  荔湾:预计荔湾区2013年"五一"新货1045套,为历年黄金月中等水平,原芳村仍然是供应主力;

  高尔夫片区在售的四个项目,近一年来均持续推售新楼栋,后续产品方面。公园九里、荔湾国际城将以改善型为主,面积达110㎡以上,而隽泷湾、塞纳维拉则是刚需产品为主,预期高尔夫片区仍是整个荔湾区的重点;

  原荔湾板块,预期仅有龙津华府新推,中信西关海后续产品预期在"五一"后推售,"五一"期间只是开放板房等展示为主;

  海珠:预计海珠区2013年"五一"新货货量接近1000套,三个全新项目为主力,但其中凤乐雅轩、中源御品受到产权等因素影响下,较长时间仍未推出市场,但实际上早已达到销售条件;

  琶洲板块两个盘预期在"五一"期间,均加推一栋,天悦有望保持销售良好态势;

  东华·星域位于海珠中心板块,产品丰富,周边富基广场在售价格达毛坯价3万,预期该项目定价、推售将成为市场关注焦点;

  天河:天河区一直以来高端豪宅项目云集,此次黄金月,受限签约、限预售等政策影响,导致高端项目推货速度大幅放缓;

  新货主要集中在东圃板块,两个楼盘都以中小户型位置,主打区域刚需客户。预计销售好。

  白云:预计2013年五一白云区新货约1900套,比去年的两个黄金月有明显增加,供应充足。

  新货供应主要集中在城西金沙洲、南湖和白云大道北板块;保利西海岸货量最大,其次是岭南新世界、御金沙、一品湖山、邦华翠悦湾、新天半山等。

  120平方米以下的刚需产品占比超7成,主要分布在城西-金沙洲楼盘和岭南新世界,预计将持续热销,价格平稳上升。

  改善型产品主要分布在南湖和白云新城项目以及新世界嘉云府,一品湖山定价适中预计销售较好,其余价格在3万以上,预计销售速度一般。

  花都:预计2013年花都区新货约5000套,对比近两年的五一黄金月,今年五一黄金月新货大增数倍。

  新货主要集中在狮岭及西城板块,两者占比达五成,主要个盘有御华园、雅宝新城、保利花城等。

  100㎡以下产品接近六成。多个刚需盘供应,主要供应个盘有御华园、祈福万景峰、合和新城、利峰城、天马河一号等;

  100~120㎡占比14%,主要为保利花城、尚品雅居、锦东花园。

  三月份开始,花都部分楼盘新货出现较大幅度涨价,大幅升价主要集中在销售情况极好或发展商资金压力小楼盘。如3月中下旬推出的锦尚蓬莱、保利花城、自由人花园等均价格上涨10%~15%;(但位置相对较好)

  而四月份新货,多个楼盘叫价亦上涨较大,且多为规模标杆大盘。以往只有新华老城区洋房售价过万,而四月份汽车城、西城、广花路板块部分新货亦将过万,标杆楼盘的新高价格或会拉升区域整体价格上升。

  从三月份价格较高的新货来看,消化率集中在3~4成,价格上涨过快限制销售速度,预期五一黄金月难有成交大热的个盘出现。

  预期五一约5000套新货入市,且超七成为中小户型产品,但多个大盘定价走高,如保利花城定价11000元/㎡,御华园8500元/㎡,祈福万景峰10000元/㎡,多个指标盘新货升价10%~20%;多个指标盘定价较高,因此短期内难以销售火爆,出现类似往年雅居乐锦城的月光盘,因此楼市不会因新货的暴增而成交暴增;

  受价格影响虽不会销售火爆,但因新货总量大,即使个盘保持一般的销售速度(三~四成),整体楼市成交仍能维持20万㎡以上成交的高位。

  番禺:预期番禺区五一黄金月新货约3100套,对比近两年黄金月,新货充足;

  华南、广州新城板块占比近六成:华南板块推出约1100套新货,占比达37%,主要为万科欧泊推出超600套新货;广州新城推出约600套新货,占比两成,主要为亚运城推出全新组团天誉近500套新货。其余板块较多货量楼盘有敏捷金月湾、君华香柏华府、大学城星汇文华、星汇文宇等。

  120㎡以下户型达五成,主要分布在万科欧泊,祈福名都,亚运城等个盘;而140㎡以上户型占比也达三成,多个大面积产品楼盘加入,主要分布在诺德名都、珊瑚湾畔、亚运城、星汇文华等个盘。

  五一黄金月刚需产品供应减少:2013年番禺区一季度成交56万㎡,其中120㎡以下刚需型户型占比达六成;由于一季度番禺区主打刚需产品楼盘已去了较多库存,热销楼盘120㎡以下余货产品不多;

  五一新货中,除了万科欧泊及亚运城有较多新货推出外,其余刚需盘可售刚需产品货量不多;

  热销刚需盘叫价上升10%:主要热销的楼盘万科欧泊的新货叫价达2万,敏捷金月湾售价也达1.5万/㎡,祈福名都叫价1.9万/㎡;对比一季度普遍升幅达10%。

  三月份起,多个楼盘价格上涨;如大学城板块越秀三盘价格对比一月份上涨2000~3000元/㎡;锦绣半岛亦升价10%;可逸江畔升价8~15%等;

  预期五一黄金月加入升价行列的楼盘会增多,一季度热销的刚需盘,如万科欧泊,祈福名都等新货价格都比一季度售价升10%;

  一季度多个热销刚需盘去库存,可售刚需产品不多,刚需供应减少;大面积产品占比达三成,多个楼盘推新,供应增加;在区域楼价继续上涨的趋势下,预期番禺总体成交量从20万㎡的高位回调。

  预测:按正常施工进度,预计今年五一南沙区将有三千余套新货供应。

  南沙:碧桂园天玺湾:快速滚动的开发模式,预计五一将有800套货供应。

  南沙滨海花园(四期珺城):已取得预售证且未推的仅余栋88套,但项目现阶段已进入推广阶段,地铁、公交等户外广告,因此预计也将有充足的货量供应。

  创鸿雅筑:项目工程自去年年底已全面铺开,按正常施工进度,预计将有住宅及公寓产品供应,但是否全部推出依旧面临不确定性。

  南沙中心板块将成热点,品牌楼盘及前期热销项目将受瞩目。

  萝岗:2013年五一黄金月萝岗区可售货量近2350套,为近年来黄金月货量之最。其中预测新货750套,主要集中在中海誉城A11、A12、A15、A16栋,在售余货约1600套,其中雅居乐富春山居有约1000套余货。

  萝岗区新货以中小户型为主。集中在100㎡以下的热销刚需产品,200㎡以上的户型则集中在科城山庄;萝岗区刚性需求旺盛,预计中海誉城继续热卖,4月3日中海誉城推出A11栋售罄,均价1.45万元/㎡。

发稿:合富辉煌审校:杨晓敏

请发言时务必尊重网上道德与我国相关法律法规,以下评论内容不代表观点地产网立场