京二套房贷调整将力挫投资需求大户型市场或再遭利空

来源: [观点网] 时间: 2013-04-11 14:40

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预计今年在调控政策升级的态势之下，开发商为迎合这一特定的历史时期，可能会继续加大刚需中小户型的推盘力度，因而中小户型或将进一步抢占市场先机，相反，大户型豪宅项目将遭遇利空。

　　北京国五条细则在继紧缩限购政策之后，又在差别化信贷政策上作出了重大调整，4月7日，北京市北京住房公积金管理中心发布《关于实行住房公积金个人贷款差别化政策的通知》称，借款申请人购买第二套住房申请贷款，其贷款首付款比例不低于70%。同日，央行发布关于调整北京市差别化住房信贷政策的通知规定：自4月8号起，北京二套房商贷首付比例不得低于70%无房二次商贷不低于60%。

　　美联物业全国研中心认为：首先，北京市二套房贷的调整将是一次进一步去投资化的过程，投资投机性需求将得到极大程度上的遏制，并且改善性需求也可能"躺着中枪"。预计地方细则逐渐落实之际，市场为规避高额税费而急于成交的状况将得到根本扭转，买卖双方市场博弈将进入一个新的阶段-"观望期"，二手住宅成交量可能遭遇冰点。与此同时，二手住宅市场遭受打压，部分购房者可能会由二手住宅市场转向新房市场，预计近期新房市场关注度会有一个明显的提升，成交量也会逐渐上扬。

　　从市场户型成交结构上看，由于此次二套房贷利率调整意在挤压投资投机性市场，缓解市场供需矛盾，保护刚性需求及自住性需求，因而预计未来刚需盘将进一步发挥其在整个市场上中流砥柱地位。另据美联物业全国研究中心的数据显示，去年大型开发商中小户型就开始逐渐占据了市场主导，预计今年在调控政策升级的态势之下，开发商为迎合这一特定的历史时期，可能会继续加大刚需中小户型的推盘力度，因而中小户型或将进一步抢占市场先机，相反，大户型豪宅项目将遭遇利空。

　　近期住建部正在摸底各地国五条细则，对各城市区别评估，意在释放中央要求地方调控政策从紧的信号，在此大背景之下，北京在全国率先落实了另一只靴子(差别化信贷政策)，在全国会起到一个标杆示范作用，后期将会有更多的城市效仿。

　　事实上，早在06年5月，建设部等九部委联合下发的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》就提出了"90/70"政策，意见要求新建住宅项目套型建筑面积90平方米以下的户型必须占整个项目70%以上，实践证明，"90/70"政策保障了市场的有效供应；缓解了尖锐的市场供需矛盾；也迎合了现今政府"保刚需，抑投资"的调控战略方向，近几年也会继续坚定不移的落实下去。政府坚持调控政策的延续性，是培养全行业的良性运行的重要保证。而跟随"90/70"政策而为之的发展商，在这轮调控中率先尝到了甜头。