深控:资产注入将扩大到深圳国资系统
作者: 彭飞     时间: 2013-03-29 01:14:45    来源: [ 观点地产网 ]

我们资产注入的视野不仅局限在大股东,今后还将扩大到整个深圳国企系统,这对深控而言将是发展的好机会。

  观点地产网 彭飞 “随着科之谷项目的注入,揭开了深圳控股获得母公司资产注入的序幕。”深圳控股主席吕华在谈到年初获得集团注入资产时,如是欣喜的表述。

  而除了获得母公司的资产注入外,深圳控股可能还将在整个深圳国资系地产业务的整合中得利。

  3月28日,深圳控股主席吕华在2012年业绩会上就明确表示,今年1月份科之谷项目的注入只是第一步,后续还会不断有新注资注入的动作。“理论上,或者我们愿望上,大股东除了科之谷以外,潜在的项目还有两三百万平方米,这些项目在深圳都是非常成熟的优质资源,这些最终都会注入到深圳控股。”

  吕华当天还强调,深圳控股资产注入的视野不仅局限在大股东,还将扩大到整个深圳国企系统。这对深圳控股而言,无疑是个大好的发展机会。

  在当天的业绩会上,深圳控股投资者关系经理周全还介绍到,公司今年的销售目标是90亿,比2012年实际销售增长48%,这个增长率是比较高的。

  “我们对完成90亿销售目标非常有信心,今年总体货量大概是160万平方米,整体货值大概是230亿元,只要去化率达到40%即可完成全年目标。”

  周全表示,今年可售货值中包括深圳的科之谷和泰然大厦两个高价值项目,两个项目加起来销售目标大约是44亿,占到整体销售目标的一半,但这两个项目一个是工业项目,一个是公寓项目,都不受调控影响。

  而对于长期发展目标,深圳控股称,希望五年后能达到250亿元的销售规模,其中大部分来自深圳地区,另一部分则来自珠三角地区。

  此外,在土地储备方面,深圳控股还将重点通过城市更新和资本注入的方式在深圳增加土地,其他的区域则会谨慎考虑现在已有项目的一些二线城市。

  “随着我们战略的落实,三四年之后深圳控股将在深圳市区拥有400万平方米的土地储备,这会占到公司整体土地储备比例的30%左右,价值会超过60%,我们希望五年后成为深圳地区领先的地产商和运营商。”深圳控股表示。

  以下为深圳控股2012年业绩会现场实录整理

  现场提问:公司提到希望五年之后深圳的土地储备占到总土储的30%,请问现在这个比例是多少?公司有无下一步的资产注入计划?

  吕华:我们远期目标是深圳的土地储备达到30%,通过1月份的资产注入,目前深圳土地大概占所有土地储备的16%,原来是9%。

  1月份科之谷的注入是第一步,我们后续会不断有注资的动作。理论上,或者我们愿望上,大股东除了科之谷以外,潜在的项目还有两三百万平方米,这些项目在深圳都是非常成熟的优质资源,这些最终都会注入到深圳控股。

  但我们不是兼并,这些注资还要取决于很多条件,比如说这个项目本身的土地手续、管理手续是不是完善,这是很重要的前提条件。因为像科之谷这样的项目前期手续完善需要相当长的时间,这跟我们努力的程度也有关系。

  第二,大股东也要经过深圳国资委等管理部门的审批,比如说对价的审批,这些也需要时间。另外还需要市场的配合,这些都存在相关的不确定性,所以这个时间表我们不能具体透露。

  但是,从我们这次注入的过程来看,深圳国资系统对这方面的工作很支持,符合深圳市政府和国资系统提高国有资产证券化的整体思路,这方面我们不用很担心。总之,下一步我们会进行多方面的沟通,争取尽快拿到更多能产生好收益的优质项目,能够在深圳控股里开花结果,但是这个我们没有具体时间表。

  现场提问:公司提到除了要加大母公司的资产注入力度之外,还有一个发展重点是加强与深圳国企系统内的项目合作,关于这方面能不能具体介绍一下?今年有没有具体计划?

  吕华:关于和深圳国企合作,这是我们深圳控股一直在做的事情,也是未来的一个方向。因为,对于国企系统来说,也有资源整合的需要,深业集团也在国企系统里面,在房地产专业方面,人才队伍方面也有一些摸索,所以这种资源整合是历史性的。

  第二,从深圳控股的角度来说,和国企合作,特别是和深圳有一些优质土地储备资源的国企,他本身不具备专业开发能力,他们跟我们合作是一个很好的机会。因此,我们资产注入的视野不仅局限在大股东,还可以扩大到整个深圳国企系统,这将是一个很好的机会。正是因为这样,所以我们提出加强和深圳国企合作。

  目前具体计划我们正在实施过程中,但还不方便透露,因为现在主要还是在母公司层面,比如说和深圳地铁合作的合作,同时和在前海的深圳国际,我们也在洽谈合作,但这些都是很前期的,因为深圳国际在前海的土地还没有最后落实,我们只是达成了前期合作意向。

  可以肯定的是,深圳控股今后会与更多的深圳国企合作,只是在没有谈成的情况下我们不便透露太多,而什么时候谈成也不好设定明确的时间表。

  现场提问:您提到可能与在前海拥有项目的深圳国际合作,那么公司今后在深圳前海区域是否也有一些具体的发展计划?

  吕华:目前想加入深圳前海开发的公司很多,而深圳控股作为深圳的国有企业,而且曾经是深圳驻港的窗口,也有唯一的上市融资平台,所以理所应当在前海发挥一定的作用,这一点我们会去努力。

  但是,现在前海真正的土地出让还没有开始,在前海有地的企业也是因为历史原因造成的,不过这些地到底归不归他现在也不是很清楚。我们刚才提到和深圳国际的合作是非常前期的,因为深圳国际到现在也不知道在前海能拥有多少土地。

  当然,我们会积极寻求在前海的机会,也希望能够有一些作为,同时我们也非常有信心,会在今后前海的开发中发挥一定的作用。但是,到底会有什么样的效果现在还不好说,包括和深圳国际的合作结果现在也还不确定,只是我们有这样一个愿望和态度会去积极争取。

  现场提问:深圳控股2012年底的净负债率是84%,比上一年同期上涨了12%,请问原因是什么?

  吕华:我们现在的净负债率是84%,略有偏高。但是,负债率要从不同角度看,一个发展比较快的企业有这么一个过程,他的负债率是较高的,关键是你借来的钱是不是能够投到一些好的项目上,并产生一些好的回报。

  深圳控股去年底负债偏高有两个原因:一是我们原有土地储备结构里面有一些在三四线城市,这些城市开发速度很难提高,所以这样一来就造成资金的积累,我们现在提出来要在这方面加快变现的速度,通过合作加快开发,甚至转让一些项目,这也是降低负债率和资金积压的办法。

  另外,负债率高和我们现在要加大开发也有关系,因为现在深圳控股持有的一些旧改项目前期需要很长时间,但这些项目是优质项目,这部分的投入是值得的,将来会给我们带来非常丰厚的回报。另外,我们自己的产品开发力度也很高,也加大了开发量。

  我们2012年和2011年相比开发量增长了一倍,2013年和2012年相比开发量又增长了很多,这是提前部署我们五年后要达到250亿销售目标的举措。这个过程加大了开发量,必然要动用更多的资金,这就造成了负债率提高了。

  而我们通过注资则可以很快降低负债率,科之谷注资最终完成后,净负债率预计可以从现在的84%降到66%左右,这是一个趋势。

  现场提问:深圳目前是公司重点发展区域,并且在商业地产方面有很大的体量,但深圳的商业地产市场竞争却非常激烈,请问公司如何面对这种竞争和调整?

  吕华:其实关于商业地产,我们也意识到未来这方面的竞争在深圳会很激烈,但无论是来自国企还是民企的挑战,我们还是比较有信心,这源于我们是一个深圳的老企业,我们扎根在深圳,我们有深厚的基础。同时我们的项目所处的位置都是深圳非常黄金的地段,基本上可竞争的对手不多。

  另外,我们在做商业地产的时候我们本身就有忧患意识,进入这个行业我们也知道商业地产以后的竞争很激烈,会比住宅难很多。所以一开始组建商业地产公司的时候我们就往高起点,高标准的要求去组建,包括我们引进了之前广州太古汇的郝继霖团队。从目前来看,我们所做的科之谷项目应该说在前期策划、定位、招商、建设、运营、规划方面都是达到了相当高的水平,将来应该会成为深圳新的地标,所以我们对自己的商业地产前景充满信心。

  现场提问:去年公司和沿海家园做了一些资产互换,同时公司也是沿海家园的第二大股东,但这几年沿海家园发展的也并不好,请问公司今后是否会继续和沿海做类似的交易?公司对对沿海的股权投资会不会发生变化?

  吕华:我们和沿海的那次合作是对价交易,因为他们当时陷入了债务危机,是次交易的目的是避免沿海绿色家园高息债的违约风险,去年我们大概持有5000万美元沿海绿色家园债券,出于保护投资我们做了一个一揽子交易。之于今后是否会继续与沿海合作,我们目前还没有明确的计划,但不排除以后有机会合作。

  管理层:我们作为沿海家园第二大股东,对于他的策略,他的定位我们也不会过多的介入,跟他未来的合作我们没有更多的想法,更没有任何计划。

  另外,刚才我们讲沿海的资产是策略性投资的,我们所持有的沿海股权在我们的资产结构里面的看法,对这个上市公司我们并没有什么看法。

  管理层:我们在2006年买了沿海的普通股,之后又买了可转换债,形成了对沿海家园的投资情况。现在沿海经营很困难,负债率也很高,去年还陷入了债务危机。所以市场上认为他有点危险,我们是第二大策略性股东,我们在他困难的时候,同时当我们的股权和债权受到威胁的时候我们去帮助他。

  其实,我们也考虑过像沿海这样的资产在公司整个资产包里相对处于低效,或者没有发挥作用,我们也在想办法解决这个问题,我们和沿海的董事,其他的股东,其他的债权人在过去几年也陆续在想办法解决这个问题。

  如果目前在二级市场上出售,只是一个可供考虑的选择,但是我们持有这么多股票,这个可操作性很差,我们不可能在市场上把自己的市值压得很低,这样对所有的股东,包括我们自己在内会造成很大的伤害,所以应该不会考虑这样做。

  目前我们对沿海的投资,总的前提和思路是想在不损害深圳控股的股东利益,力求最大限度地拿回我们当时在沿海的这笔投资,并力求有一个比较好的回报,我相信我们会找到很好的解决方案,也希望这个方案到来的时间不会太长。

  现场提问:最近广东省公布了国五条的细则,请问这对深圳控股会产生怎样的影响?对于即将出台的深圳国五条细则,您有怎样的预期?

  吕华:就目前情况来看,国五条在各地将陆续出台细则,但还有很多不明朗的因素。广东新出的国五条细则好像也是非常不清晰。我们现在觉得国五条对我们的影响不是很大,因为它主要针对的是二手市场,我们判断短期内它会对一手市场产生利好,长期可能这个政策,包括个税的因素会降低整个市场的流动性,因为一、二级市场是联动的。如果各地真正能够严格执行,可能对市场会有一定的影响,包括对一级市场。

  由于深圳版的国五条细则还没有出来,原来听说各个地方对国五条都有不同的看法,这其实是地方和中央政府的一个搏弈过程,地方政府肯定不想让自己的市场慢慢萎缩,所以大家始终不出台就在观望。要说有特别的东西,我想应该没有,预期会怎么样我真的不知道。

  其实,政府出台调控政策真正的目的是希望房地产市场平稳增长,不是快速的增长,这是我们的预期,我相信深圳市政府也是这样预期的,这种预期也是符合开发商长远的利益,也是我们希望看到的。



(审校:劳蓉蓉)
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