国五条新政影响分析:高端物业会受较大影响

来源: [观点地产网]      时间: 2013-03-13 10:47

“新国五条”细则向市场传递强烈政策信号:为市场降温。此前过度乐观的市场预期被改变。

  特定城市(直辖、计划单列、省会)限购覆盖全部行政区域,及国家规定二手个税按转让所得20%计征,是本次政策力度最大的两点,后续市场影响取决于这些政策的落实程度。与以往调控相比,本次细则更强调地方问责,强调对房价上涨过快城市的政策抑制。

  未来楼市若继续过热将招至更强政策压力,在中央对地方问责加强之下,地方政府对楼市政策的决定作用会明显增加,不同地区在地方政策/政策执行上的差异会进一步放大。

  政府以控制地区房价为首要目标,预计投资投机购房,及高端物业会受到较大影响。

  “新国五条”细则重点内容:

  (1):加大对地方的监督、问责力度,后续时间地方调控压力将明显增加

  “各直辖市、计划单列市和省会城市(除拉萨外),要按照保持房价基本稳定的原则,制定本地区年度新建商品住房(不含保障性住房,下同)价格控制目标,并于一季度向社会公布。”

  解读:

  地方控房价压力增加:

  一季度前地方需公布价格控制目标。由于2012年多数城市成交均价“前低后高”,这使2013年楼价更难控制(不少城市本年1月初均价已较2012年年度均价高出不少)。

  “各省级人民政府要更加注重区域差异,加强分类指导。对行政区域内住房供不应求、房价上涨过快的热点城市,应指导其增加住房及住房用地的有效供应,制定并公布年度新建商品住房价格控制目标;对存在住房供过于求等情况的城市,也应指导其采取有效措施保持市场稳定。要建立健全稳定房价工作的考核问责制度,加强对所辖城市的督查、考核和问责工作。国务院有关部门要加强对省级人民政府稳定房价工作的监督和检查。对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的,要进行约谈和问责。”

  解读:

  加大对地方的督查和问责:

  明确指出要建立考核问责制度;

  明确提出要加强对地方的督查、考核和问责;

  明确提出要对房价上涨、政策执行不力的地方进行约谈与问责

  对地方的针对性加强:

  对房价上涨过快的城市/供过于求的城市有所区分。

  (2):限购范围扩大、执行收紧。对广州而言,原理上增城、从化实施限购的可能性不大,但若该2市限购,将直接压逼成交量下行。限购城市进一步增多,对楼市预期会形成一定影响。

  “要在严格执行《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》基础上,进一步完善现行住房限购措施。限购区域应覆盖城市全部行政区域;”。

  解读:

  地方限购区域扩大:

  估计部分原限购区域较小、外来购房客户占比高的城市会受到较大影响;

  广州十区已全面限购,而增城、从化属“代管市”且成交价格较稳,增城、从化原理上无需再实施限购。若实施限购将对增城、从化成交带来明显影响。

  “限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手%

发稿:合富辉煌审校:杨晓敏

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