美联：新国五条细则催生“牛市”

来源: [观点网] 时间: 2013-03-13 10:36

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受"新国五条"细则持续发酵因素影响，楼市买方双方都选择在地方细则实施前集中成交，导致多地的二手房成交出现暴涨。

　　被喻为楼市"重磅炸弹"的新国五条细则已出台十天有余，各地二手住宅市场纷纷上演"暴风雨来临前的疯狂"。受"新国五条"细则持续发酵因素影响，楼市买方双方都选择在地方细则实施前集中成交，导致多地的二手房成交出现暴涨，美联物业全国研究中心的统计数据显示，过去的一周里(3.04~3.10)，各大热点城市二手住宅成交市场继续走高，环比都有较大幅度的上涨(见下图)。

　　从各地区的户型成交结构上来看，中小户型倍受市场青睐，美联物业全国研究中心的统计数据显示，细则推出以来(3.1~3.11)，美联物业所成交的物业中，144平以下的中小户型成为市场最活跃产品，在深圳，其成交量占据了总体的近95%，在广州，其成交量更是占据了总体的98%，成为市场的主力军。

　　中小户型占据市场的主导的主要原因还于刚需市场的巨大释放，事实上，去年年末楼市成交出现"翘尾"就与刚需市场的爆发有着千丝万缕的联系，美联物业全国研究中心的统计数据显示，去年，在万科、保利等标杆房企业的销售业绩中，144平米以下户型占到了总体的九成左右，由此看来，刚需和改善性需求群体入市依旧是近期推动市场回暖的主要动力，美联物业全国研究中心认为，由于供需关系不平衡，买卖双方地位就不一样，当市场存在供不应求的局面时，购房者议价区间较小。所以，一旦对二手房征收重税有可能会提高房价，负担将直接转嫁给购房者，为了规避调控所导致的购房成本上升的风险，刚需购房者将进一步加快入市步伐，赶在地方细则实施之前集中入市。而严格按买卖差价的20%征税，从购房成本来来看，大户型住宅所要征的税收会明显高于小户型住宅；从需求层面上来看，在高压政策之下，投资投机性需求会得到极大的遏制，大户型住宅的市场需求会大幅减少，综上而言，新政实施之后，大户型住宅市场或遭遇利空。

　　所以，美联物业全国研究中心预计近期一二手市场成交仍然会持续走高，直至地方细则推出之后，市场成交可能会遭遇冰点，并且在国五条细则地方政策实施之前，刚需户型将进一步抢占市场，政策落实之后，大户型住宅成交将面临较大瓶颈，其价格可能会出现短暂下调。