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资金压力稍解 嘉凯城首试房地产基金
作者: 梁嘉欣     时间: 2012-11-16 01:12:48    来源: [ 观点地产网 ]

对于嘉凯城来说,此次房地产基金的试水,正是其为未来发展培育新的业务增长点。

  观点地产网 梁嘉欣 嘉凯城11月15日公告,公司拟与宁波嘉凯融晟投资合伙企业(有限合伙)签署《湖州龙溪翡翠项目投资合作框架协议》及其相关具体文件,嘉凯融晟拟通过股权加债权的方式对本公司下属子公司湖州嘉恒置业有限公司进行投资,投资总额不低于8亿元不超过10亿元。

  嘉凯城表示,此次合作也意味着嘉凯城发起设立总计为50亿人民币的房地产基金“嘉融优势发展基金”正式启动。据了解,嘉融优势发展基金由嘉凯城旗下子公司凯思达资本与中融信托合资成立,其中凯思达资本持股51%,中融汇富持股49%,基金规模总计为50亿人民币。

  此次宁波嘉凯融晟投资合伙企业由宁波嘉晟作为基金管理人发起设立,为嘉融优势发展基金I期,规模为人民币8-10亿元,目前正在发行募集中,拟投向嘉凯城旗下湖州龙溪翡翠项目。

  嘉融基金试水

  据了解,龙溪翡翠项目位于浙江省湖州市的核心CBD,项目于2009年8月20日获得,土地成交总价为7.75亿元,折合楼面地价2581.47元/平方米。

  资料显示,项目用地面积约为8.83万平方米,容积率为3.1至3.4之间,规划可建面积为41.61万平方米,其中地上建筑面积为29.91万平方米,项目包含住宅,办公及商业等业态,项目定位湖州中高端地标项目。

  项目于今年8月正式动工,目前还处于前期开发阶段,据消息透露,预计项目会在明年开盘。

  公告披露,湖州嘉恒置业为龙溪翡翠项目开发公司,于2011年11月设立,注册金额为2000万元。

  根据投资安排,此次基金首期由宁波嘉晟投资管理有限公司以货币方式认缴出资800万元,该认缴出资额占本合伙企业出资比例的1%;由中融国际信托有限公司以货币方式认缴出资79200万元,该认缴出资额占本合伙企业出资比例的99%。

  投资款则通过股权加债权的方式投入项目公司。其中,嘉凯融晟以协议转让方式受让嘉业公司持有的嘉恒置业30%的股权,对应价款为3446万元;同时,受让湖州嘉业持有的嘉恒置业19%的股权,对应价款为2183万元。

  此外,嘉恒置业注册资本将由2000万元增加至2亿元,新增的注册资本1.8亿元将分别由湖州嘉业与嘉凯融晟按51:49的比例认购。至于按以上两种方式投资后的剩余投资款,用于对嘉恒置业进行债权投资。

  据了解,此次基金合作经营期限为五年,其中金额不低于70%的投资款的部分投资(全部为债权投资)的投资期为24个月、剩余投资款的部分投资(包括部分债权投资和股权投资)的投资期不低于36个月,但最长不超过本次投资完成日后的48个月。每笔投资单独计算投资期。

  至于年限届满时的退出方式,其中股权投资方面,当投资期满、项目达到约定的进度,或项目未达到各方确定的工期进度计划、销售计划等约定情形时,嘉凯融晟有权退出,退出方式为由回购方回购其持有的项目公司股权或转让基金出资人的基金份额。

  而债权投资方面的退出计划分两期进行,其中,不低于投资款70%的债权投资于投资期限满24个月时退出,剩余债权投资款于股权投资退出条件生效时退出。

  嘉凯城表示,“嘉融优势发展基金I期”是公司与中融共同发起设立的第一支房地产投资基金,也是是公司在房地产金融领域一次成功的尝试。嘉恒置业通过与嘉凯融晟合作,可获得嘉凯融晟提供的约8-10亿元资金投入,能有效规避行业风险并提升公司的项目开发的能力。同时,该基金的顺利发行,对公司发展战略性业务具有积极意义。

  同时,嘉凯城还表示,嘉融优势发展基金拟在未来3年内完成50亿元的募集和投资,投资范围主要围绕长三角重点区域城市的优质项目,但不限于嘉凯城本身的项目。

  对于嘉凯城来说,此次房地产基金的试水,正是其为未来发展培育新的业务增长点。

  早前嘉凯城相关人士向观点地产新媒体透露,从战略层面上讲,嘉凯城有意发展基金方面的业务,既能涉足房地产基金领域,又可为旗下项目做融资。而此次成立的房地产基金公司为一家独立操作的公司,除了可为嘉凯城旗下项目融资以外,亦可会接外围的房地产基金业务来做。

  缓解资金压力

  而此次与基金的合作,在某种程度上,无疑对嘉凯城长期以来紧绷的资金链压力给予一定的缓解。

  相关数据显示,前9月,嘉凯城经营活动产生的现金流量净额为2亿多元,改写了过去两年该指标持续为负的状态。根据已披露三季报,嘉凯城前三季度累计实现营业收入35.57亿元,归属于上市公司所有者净利润-1.56亿元。其中,三季度单季度实现营业收入20.38亿元,同比增长46.6%;实现归属于上市公司所有者净利润1.72亿元,同比增长60.21%。在经历了连续两个单季的亏损后,开始盈利。

  然而,据日前报道披露,目前嘉凯城旗下有多个信托融资将在明年一季度集中兑付,同时还有大笔一年内应付长期借款年底到期。据其2012年中报数据,包括五矿国际信托、昆仑信托在内的5只信托均在8个月内到期,共计22.6亿元。此外,嘉凯城一年内到期的非流动负债为32.2亿元,较年初增长327.12%,而嘉凯城截至上半年的账面资金仅有17亿元。

  此外,上半年负债总计达207.22亿元,其中1内到期的非流动负债,短期借款达35.72亿元。扣除预收账款后的真实资产负债率为69.8%,净负债率高达234.2%。

  报道更称,为了弥补资金缺口,嘉凯城选择全线大幅折扣售房,旗下嘉业、中凯、名城品牌项目开始持续降价促销,其中上海徐汇中凯城市之光从7月开始便连续下调售价,降价幅度达26%。至于嘉业系列无锡项目、名城系列青岛项目的降幅更达到50%,青岛时代城9月开始打折幅度更超60%。

  经观点地产新媒体向嘉凯城方面了解,上述项目价格前后出现较大差距,主要因为推出的产品类型、位置不同所致。其中“中凯城市之光”因为之后推出的个别产品因位置、户型未必如之前的那么好,故价格会出现有所下滑,但这只是个别成交案例,中凯城市之光的整体成交均价依然保持平稳。

  至于报道中提及的无锡项目及青岛项目,嘉凯城相关人士表示,无锡项目主要是公司前期推出少量的项目做推广,所以价格会有所偏低,而青岛时代城项目则是因为产品类型不同,报道所称的18000元/平方米其实是排屋的价格,而6230元/平方米实际上是普通商品房的售价,所以呈现价格出现较大落差。

  同时,上述人士亦表示,嘉凯城目前的销售资金回笼包括财务状况均表现良好,其中1至9月,回笼资金超过40亿元,超过去年整年的37亿。而根据公司的销售节奏的安排,预计在第四季度,公司还有近30亿现金的流入。

  此外,凯思达基金1期的发售,直接为公司注入资金至少8个亿。而目前名城公馆4号楼意向客户的大量积累及市场刚需所求,使不在销售计划内的、可随时销售回笼资金保守估计有4亿。

  据熟悉嘉凯城的人士透露,由于嘉凯城为浙江省国资委旗下唯一房地产上市公司,控股股东浙商集团可为其提供比较好的资金支持,而嘉凯城短期借款的构成,其中有近70%的贷款是向大股东或关联单位的贷款,这部分贷款实际上并不存在短期还款的压力。此外,大股东根据公司需求对嘉凯城提供担保,能有效地提高嘉凯城的融资能力。



(审校:刘满桃)
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