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观点意见:不采取预期管理则地产调控达不到效果
作者: 易宪容     时间: 2012-11-15 23:34:26    来源: [ 观点地产网 ]

明确告诉市场,政府是不允许住房的投机炒作,要让市场知道政府有决心也有政策会坚决去除住房赚钱功能。

  观点地产网 十八大已经结束,民生问题是十八报告中主要议题,而住房作为民众最大的民生,所以国内绝大多数民众对十八大关于住房市场之政策调整抱有很大的期望。因为,对于国内绝大多数民众来说,面对当前过高的房价及房地产泡沫,希望十八大后国内住房政策能够出现重大调整,并让中国住房市场能够回归到民生、回归到消费、回归到理性、回归到真正改善与提升民众住房福利条件。

  不过,我们应该看到,从2010年关于住房市场的国十条以来,与以前相比,住房市场发展的宗旨发生了根本性变化,即遏制住房投机投资,鼓励住房自住消费。可以说,近几年来的住房政策,无论是行政干预政策还是房地产经济政策,基本上是围绕着这个基点服务的。但是,为何中国房地产宏观调控没有如香港等地那样手起刀落,立即住房市场投机炒作得到遏制?这里既有住房政策的药力不足的问题,也有住房宏观调控管理方式问题。因为,房地产宏观调控管理思路不同,这就必然导致对市场判断不同及所给出的房地产宏观调控政策轩轾相异。因此,十八大后,政府对房地产市场宏观调控是预期管理还是供求管理应该要一条清楚的主线。否则,是无法正确当前房地产市场之态势,更无法出台针对性的房地产宏观调控政策。

  首先,对于当前中国住房市场,应该是有以下几个清楚的特征。一是从2010年以来的住房市场宏观调控,到今年4月止,本来取得一定的成绩,今年4月份之前国内住房的总体价格水平开始在下行,但向下调整的幅度不大。如果顺其趋势,全国住房价格向下调整是必然。但是,所谓稳增长的政策则打破了这种调整,特别央行降准及降息更是突然改变住房之预期,从5月份开始,国内住房市场价格又开始小幅反弹。到目前为止,全国100个城市新建住宅的平均价格已环比连涨5个月。也就是说,价格是市场经济的核心。如果住房价格水平一直处于高位没有向下调整,反之,这种向下调整的趋势突然转向为向上反弹,那么这不仅说明国内住房市场以投资为主导的住房市场性质没有改变,而且整个住房市场的价格完全取决市场预期,更是说明当前国内住房市场投资主导性。

  所以,早些时候有政府职能部门的人认为在限购及限价政策作用下,国内住房市场基本上是由住房消费需求为主导的市场,这个判断是十分错误的。因为,不仅以预期决定价格的住房市场及住房销售严重下降而房价不向下行的市场一定是以投资为主导的市场(这两者都是投资炒作主导市场的基本特征),而且上述政策与人们假定只购买一套住房是自用而不是投资,这个假定同样是不成立的。因为,如果没有对住房投资炒作进行事中及事后的限制,只要购买住房是赚钱工具,只购买一套住房同样用作投资炒作。在这种情况下,只不过杠杆率低一些而已。

  既然当前的住房市场仍然是一个投资炒作为主导的市场,要遏制住房投机炒作,政府的房地产宏观调控政策就得以预期管理为主导。政府不仅对房地产宏观调控态度要十分坚决,明确告诉市场政府是不允许住房的投机炒作,要让市场知道政府有决心也有政策会坚决去除住房赚钱功能,更为重要的是要通过差异化的信贷政策及差异化的税收政策来改变当前的市场预期。不是说政府要出台某种政策,但迟迟不见踪影。比如关于物业税政策的出台,议论了这些多年,但就是不见踪影。这些都会严重影响市场预期。看看香港与新加坡,其自由市场程度那样高,但是房地产交易税的政策一出台,立即改变市场预期,市场投资炒作者立即退出市场。而且改变市场预期不仅是要阻吓新投机炒作者进入,最为重要的是要让已经进入投资炒作者纷纷退退出市场。在这种情况下,住房市场宏观调控不采取预期管理是达不到效果的。

  其次,国内房地产泡沫大已经是无以复加了,但是中国住房市场是一个刚刚发展起来没有经历过第一轮周期性调整的巨大差异性的市场。由于住房的不动性及中国巨大住房市场差异性,从而使得市场的许多问题容易掩盖。比如全国各省市住房销售面积及销售金额的增长2011年与2012年此起彼落。比如2011年1-10份住房销售面积及销售金额增长最快省份为分别为37.9%(青海,内蒙古为35.3%,河北为33.6%)和54.8%(河北,陕西为50.6%,内蒙古47.7%),而住房销售面积及销售金额增长最慢的省市分别为负20.0%(浙江,上海为负14.1%,北京为负13.9%)和为负12.6%。但是在2012年1-9月份住房销售面积及销售金额增长最快省份为分别为25.2%(北京,吉林23.2%,贵州为18.4%)和28.2%(山西,湖北为22.2%,贵州21.2%),而住房销售面积及销售金额增长最慢的省市分别为负37.0%(内蒙古,青海为负34.8%,新疆为负24.5%)和内蒙古为31.7%。

  这些数据说明了,住房为作为不动产,它不是一个全国性的统一市场,它永远是无数个不同价格水平分割的市场。政府要想用统一的标准统一的政策来治理这些市场是不可能的。特别是用行政性统一的干预手段对市场造成伤害更是会大。因此对住房市场的预期管理同样要采取差异化的政策。还是,这样一个巨大的住房市场又存在如此巨大的差异性,这就容易掩盖国内房地产市场巨大的风险。最近无论温州和鄂尔多斯等房地产泡沫破灭,还是贵阳、沈阳、海口、武汉等地房地产局部严重过剩,都是预示着国内房地产市场存在巨大风险。尽管这些风险看上去是区域性风险的,但不排除向全国各市场扩散。特别以木桶理论来看,系统性风险发生往往是会从最脆弱的地方开始。因此,政府对当前国内房地产市场系统性风险决不可低估。

  第三,由于市场预计十八大后住房市场政策将出现重大调整、由于一些地方政府在采取不同方式来突破中央的房地产宏观调控政策(比如各地住房公金积房政策微调)、由于一些房地产企业上半年在一线城市住房销售又出现大力回升及资金压力减轻、由于一些房地产开发商又大制造明年房价上涨舆论等,从而国内住房市场价格上涨预期正在形成。这不仅使得一线城市销售快速增长(数据显示北京、广州、上海、深圳4大城市10月份住房成交量按年分别增加了87%、68%、90%及80%),而且一线城市的土地交易急增。在这种情况下,如果房地产市场价格上涨的预期再次形成,那么早几年住房市场宏观调控有可能付之东流。

  总之,当前国内住房市场仍然是一个投机炒作为主导的市场,政府对当前住房市场形势要有一个清楚的判断。只有在这样的基础上,才能出台有效的治理政策。而对这样的住房市场宏观政策要把重点放在预期管理上,只有国内住房市场完全出现根本性转型,政府房地产宏观调控政策只能逐渐由预期管理转化住房供求关系管理。否则,政府要达到房地产宏观调控目标是不可能的。



(审校:刘满桃)
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