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专访白德利:太古地产内地发展与策略
作者: 武瑾莹     时间: 2012-11-15 23:10:41    来源: [ 观点地产网 ]

太古并没有可以复制的成功模式,对商业地产最核心的坚持就是保持耐心、放眼长远。

  观点地产网 武瑾莹 2012年,香港回归已15年。

  回归前100年,即英国统治香港时,一直实行严格的直接管治法,不仅最高领导人港督是由英国委任,而且立法局及行政会议成员,除了少数华人以外,大部分都是英国人。

  经济方面,香港也几乎全部由英资控制。根据1979年香港股市排名,华资能入前十的只有新世界一家,其余全是英资集团,包括汇丰、置地、怡和及太古等。

  其中,怡和、太古、会德丰与和记黄埔更是被称之为四大英资洋行,旗下生意涉及了香港的方方面面。

  然而,随着会德丰被船王包玉刚夺取,和记黄埔成为李嘉诚旗下企业,越来越多英资洋行在香港消失无踪。

  自怡和从港交所退市,并将主营业务撤离香港之后,在香港坚守的英资企业已经不多。

  “四大英资洋行”逐渐消失之后,硕果仅存的太古显得更为特别。至少,在发展策略和模式上,现如今高层仍是清一色英国人的太古有着非常明显的不同。和其他房企相比,太古的风格视乎充满着“英国绅士”般的优雅和缓慢。

  这样的作风也被太古地产带到了高速发展的中国内地。

  十年太古汇

  太古地产进入内地已经21世纪之后的事情了。2001年,香港太古地产在广州设立了第一个大陆地区的代表处,同时也开始投资其在内地的第一个项目——广州太古汇。

  当年,太古地产受广州某报业集团之邀,以一方出地、一方出钱的模式,共同开发天河路与天河东路交界地块,当时规划总占地面积近3万平方米,建筑面积25-30万平方米的综合商业发展项目,初定于2006-2007年落成。

  2002年4月,太古地产成功“兼并”周边的妇幼保健院用地,令项目总占地面积扩大到近5万平方米,建筑面积也增加到约45万平方米,同时该项目总投资也追加到40亿元。

  2004年4月,太古地产又宣布增持项目42%股权,由原来的55%增至97%。同时,总投资追加到46亿元。

  同年10月,项目正式定名为“太古汇”,并办理完成用地手续,项目地块正式归入太古地产名下。11月,太古地产宣布向太古汇项目注入40亿元,正式启动该项目,计划于2008年建成开业。

  但太古汇在2008年并没有和广州市民见面。2008年4月,时任太古地产广州首席代表郝继霖表示,太古汇项目“希望2009年底能够做好,2010年亚运会期间推出”。

  据了解,广州太古汇项目除了因为对设计的多次修改导致进度延误外,在地铁接驳上与广州地铁公司存在分歧也是延误施工的重要原因。

  广州地铁三号线在原规划中,只有一个出口与太古汇项目相连,可以直通太古汇的部分商场。但太古方面将香港“地铁上盖物业”建设思维移植到了内地项目的开发,希望太古汇项目能有更多的出口与地铁接驳。

  2008年年末,广州地铁公司作出了规划变动,太古汇项目进入实质性开发施工,预期2010年底开始分阶段启用。但事实上,太古汇最终开业时间是2011年9月23日,距离获取该项目恰好十年时间。

  十年磨一剑,这似乎就是太古的行事作风,因为类似事情同样出现在太古其他内地项目上。

  以下为观点地产新媒体对太古地产中国区行政总裁白德利先生的采访实录:

  观点地产新媒体:太古汇开业已经有一年多的时间,经营状况如何?

  白德利:太古汇开业这一年里,我们感到非常满意和开心,因为太古汇给广州带来了新的购物休闲体验。而且,不仅仅是零售部分给广州带来了新的体验,在办公楼方面的表现也非常好,比如在办公楼二座的汇丰就是我们最大的租户。所以太古汇整体的租赁,包括零售及办公楼的出租情况都非常好。

  另外,过去一年我们觉得最自豪的是位于零售区三层的“花园”,在那里为广州带来了新的餐饮组合,不单是户外餐饮,我们也提供一些音乐的享受。这种户外餐饮及音乐的享受在广州、甚至在中国其他城市也不是经常能体验得到的。所以,整体来说我们对太古汇是非常满意的。

  其实太古汇的零售商铺可以说是全部租出了,办公楼的出租率也达到了80%,对于我们来说这是一个非常好的现象。广州的办公楼市场竞争一直很激烈,但每天还是有新的租户跟我们谈,想进入太古汇。

  为什么呢?因为对于太古地产来说,太古汇是非常重要的一个项目,而对于租户来说,这样一个大型综合项目对他们的业务和营运也有很大帮助。

  观点地产新媒体:从2001年签下了太古汇这个项目,但是到2008年太古地产才正式宣布进军中国内地房地产市场,并且在北京设立总部。为什么这中间会有7年的间隔呢?

  白德利:虽然说中间有七年的时间,但是这七年没有特别大的意义。因为在这七年的时间里我们投资了两个大型的项目,分别是北京的三里屯VILLAGE和上海大中里。也就是说,整整七年时间里不等于没有在中国进行投资。

  我们2008年在北京设立总部,主要是决定把香港重点和高级别的管理层派驻到北京,但不等于我们2001年到2008年这一段时间没有在中国房地产市场进行投资。

  有一些公司选择在中国以外的地方处理和开发国内的业务,但我们觉得必须要在国内设立一个总部,而且是由高级管理层长期常驻,才能够专注公司在国内的进一步发展。所以,我们2008年成立了北京的总部。

  观点地产新媒体:2008年全球金融危机以及国内房地产市场调控等因素,有没有使太古地产当时设立北京总部时产生犹豫?

  白德利:这些因素没有影响我们的决定,因为当时我们已经在北京设立了国内总部,而且已经在国内三个不同城市投资了三个大型项目。

  之后,到08年太古地产开始做北京第二个项目颐堤港,到了2010年,在成都又做一个项目,现在太古地产在中国内地一共有5个大型综合项目。

  虽然当时有金融危机,但也不影响我们在国内开发业务的长期策略。正是我们所说的,危机就是有危险也有机会。

  观点地产新媒体:从太古地产在国内几个项目来看,大部分都是跟其他公司合作获取土地或者项目,对于合作企业有什么要求?什么样的公司能够成为太古地产合作伙伴?

  白德利:首先是说,我们不一定要求所有国内项目都要有合作伙伴,同样,我们也没有说不会找新的合作伙伴。太古地产对于项目开发是非常有弹性的,会根据不同项目的独特性来决定,选择最好、最合适的开发模式。

  让我给你一点历史资料,其实我们在国内合作的第一个项目是上海南京西路中信泰富广场,是跟中信泰富集团合作。

  之前太古地产在香港的又一城也是与中信泰富合作,不过上海那个项目是很久以前的了。我们在上海项目占的股份很少,主要是为了了解上海房地产市场。

  之后的广州太古汇、上海大中里及北京三里屯VILLAGE这三个项目,我们都有合作伙伴。这三个项目的情况是合作伙伴本身已经拿到了土地,而且都是位置非常优越的地块,是所在城市最好的地段——这是我们开发大型综合体最关键的因素。这三个合作伙伴都有很好的土地资源,他们也希望太古地产加入一起开发这些项目。

  另外就是跟远洋地产合作的两个项目,分别是北京颐堤港、成都大慈寺项目。

  除了土地关系之外,分别发挥自己最好的优势,在合作过程中非常重要。比如说太古地产和远洋地产的合作,远洋地产有很好的本地优势,有在国内不同城市工程与开发经验,而且对国内所有流程都非常熟悉。太古地产本身在香港做了很多零售项目,特别是零售项目设计经验,而且与很多零售品牌有长期良好关系,可以把好的国际品牌带到国内不同城市,同时在商业运营方面我们也非常有经验。

  结合双方优势合作的北京颐堤港项目今年九月份已经开业了,开业典礼上,远洋地产和太古地产总裁都分别表达了对颐堤港项目的自豪感,而颐堤港是太古地产在国内开发时间最短、最快落成开业的项目,证明了强强连手是非常好的开发模式。

  因为有这样的合作基础,我们在成都再一次跟远洋合作。

  北京与成都项目不一样的地方是,北京颐堤港项目是远洋先有这个项目,然后邀请我们加入。成都的项目是我们先拍得了这地块,然后邀请远洋加入。我们认为,根据北京项目的经验,成都项目的合作也会非常成功。

  在我们跟不同城市的政府代表沟通的过程里,我们希望通过跟远洋地产这种合资伙伴关系,可以把国际和本地最好的内容和经验带到不同的城市。对于拥有土地的单位来说,我们认为这是非常有吸引力的方案。

  观点地产新媒体:太古地产风格比较谨慎,比如说太古汇用了十年时间打造,而内地房企的开发速度相对较快。在开发过程中,包括对于投资回报等要求怎样统一?用什么方法协调、平衡开发速度及回报?

  白德利:虽然说太古地产风格比较谨慎,但谨慎是指在选择最好的土地、选择最好的投资机会的过程里。太古地产不是追求量的开发商,我们追求的是最好的品质,把最好的项目带给国内不同城市。

  如果我们决定投资一个项目,那么在获取这个项目之后,时间对我们来说就非常重要。在这个开发的过程中,不仅对于太古地产,而是对于所有开发商来说,速度都非常重要的。也就是说,一旦决定投资一个新的项目,我们也希望用最快的时间把它建好,尽快落成然后开业。

  太古汇的确用了很长时间,但这是一个学习的过程,在这个项目我们学会了很多,后面跟远洋合作的颐堤港,就是在非常短的时间内把它建好、落成和开业。在这段时间里面,我们理解并学会了新的东西,而且在不断进步。

  太古地产的开发与商业模式,不管是在香港还是在国内都不是追求量。我们从来都没有说几年要完成几个项目的目标,也从来没有定过这样的目标。因为我们的业务模式是长期持有优质的投资物业组合,更希望做出最好的建筑,达到最好的效果。

  在这个过程中位置的选择非常重要,要用心、用时间找最好的项目,因为现在找到好的地段越来越不容易,这需要时间。如果找到一个很好的项目,确认这个位置合适之后,我们希望为这个城市或者社区创造更好的价值。

  香港太古广场、北京三里屯VILLAGE都是我们创造价值的最好例子。大家都知道,是太古地产创造了香港金钟这个商业地段;而北京三里屯本来是一个酒吧区,我们不仅把休闲加强了,而且打造了一个非常时尚的综合体,创造了一个非常时尚的亮点。

  太古汇也是,现在广州天河区的领导对这个项目都非常肯定,他们对于太古汇在天河落地感到非常自豪,因为太古汇已经把广州的零售和生活享受提升到一个全新的层面。不管是在香港还是在国内,我们希望不单是建一个项目,而是能打造与时俱进、富有活力的多用途商业综合体,跟社区一起进步。随着时间的推移,把最好的价值带给城市和当地的居民,这是太古地产在香港、在国内一直在做的事情。

  观点地产新媒体:内地一线城市或者好的二线城市,核心地段土地会越来越难寻找,如果在未来五到十年之内土地成本无法降低,太古地产如何保障优质项目获取与资金的平衡?较高的土地成本会不会使得投资回报空间受压?

  白德利:太古地产在内地四个城市已有五个大型综合项目,在国内的总投资是300亿人民币,我们对国内业务发展的情况非常满意。

  当这五个项目全部落成之后,一共会有120万平方米总楼面面积,这占了太古地产旗下物业组合三分之一的总楼面面积。国内项目在这么短时间就有这样的份额,我们对于这个比例和速度非常满意,也认为这样的开发策略和模式是非常合适的。

  除了资金投入以外,我们每个项目投资年限都是四、五十年的时间,这是非常长远的投入。而且,过去这段时间项目的租金提升情况也非常令人满意,在租金不断有提升的情况下,我们对国内投资回报的平衡状况感到非常乐观和满意。

  至于地价的问题,昂贵的地价对开发和回报率有一定的压力。我们上一次是2010年在成都拿地,之后没有获得新的项目,但这是否等于国内的地价会永远都保持非常高的水平?我们认为不会。

  我们认为将来中国经济一定会继续增长,不管一线还是二、三线城市,像北京、上海,每天都在不停地开发新项目,也都在不断进步。二、三线城市将来也会有更好的投资机会出现。对于我们来说,这是一个长远的过程,我们并不急于在短时间之内做大量项目。

  观点地产新媒体:现在市场环境跟十年之前太古地产刚刚进入国内不同,越来越多开发商加入商业地产板块,面对这种新的竞争环境,太古地产如何应对?

  白德利:我们不担心在商业地产开发领域有更多竞争对手,因为在任何地方、任何一个市场都会有竞争,而且竞争一定会越来越激烈。

  我们不会花时间去担心其他人在做什么,要关注的是自己做的项目是不是最好的,是不是适合太古地产商业开发模式,而且是长远的、可以创造价值的物业组合。

  所以,在选择合适地段、安排整个项目所有元素比例,包括运营、租户组合等方面,太古地产都非常地用心,因为我们相信,只有我们的项目有很好的效果,大家是会认同的,我们的项目竞争力是有目共睹的。

  像北京三里屯VILLAGE开业也有四年了,期间朝阳区也有很多其他新的项目都出来了,但是出来的效果跟预期有很大的不同,所以说不同的项目几年经营下来情况都不一样。

  而我们这几年把三里屯VILLAGE变成了北京朝阳区时尚亮点,这就可以证明我们的方向是对的、做法是对的,而且项目是具有长远的竞争力。

  观点地产新媒体:在拿地或者获取新项目上有没有困难?

  白德利:我们在国内已经成功开发了三种类型的项目。

  第一种是广州太古汇,这个基本上与香港太古广场一样,是一个在城市核心地段的大型综合体。第二种是北京三里屯VILLAGE,是低密度项目,用街区的模式开发商业零售。这个项目是在北京一个很特别的尝试,四年下来也证明了它非常成功。

  第三种就是颐堤港,位置不在城市最核心地段,也不是CBD的商业综合体地段,但是它的大小和商户组合是专门为当地社区设计的,给周边居民和工作的人群提供最好的环境,是一个区域性的综合体。

  三种类型都成功了,这就最好的方式去告诉大家,太古地产能够做到什么样的效果。大家也看到了太古地产的执行能力,可以在国内完成非常好的大型综合体项目。

  观点地产新媒体:年初记者会上,太古主席曾说今年不排除会在中港两地并购土地和项目。这一年国内的确出现了一些项目并购,今年是否获取国内项目的好时机?

  白德利:作为一个开发商,我们长期都在找新项目,或者合适的投资机会。太古地产在国内四个城市有代表处,执行的是区域性开发策略。代表处所在城市需要重点关注,但任务不仅仅是寻找这四个城市的机会,他们的责任还要在周边城市找新的、合适的投资机会。

  不过,我们暂时还没有找到新的、合适的项目。我们对投资机会的类型没有限制,有机会可能会跟政府单位合作,也有可能留意一些停建房产项目,这些都有可能。也有一些情况,可以是业务发展良好的开发商,他们拥有很好的地块,也想与太古地产合作,因为他们知道我们可以为项目创造很好的价值。

  内地有很多开发商还在学习阶段,而且他们认为太古地产的优势在于可以开发以零售为主的大型综合体,这是太古地产最强、最有经验的地方。对于内地开发商来说,这是一个非常新的领域,我们相信在这个领域发展的开发商和机构都会认同这一点,而且他们都想跟太古地产合作。所以,我们也一直在找新的合作和开发机会。

  举个例子,成都锦江区的一些领导曾经到北京三里屯VILLAGE参观,看了之后非常喜欢,然后跟我们探讨在成都开发类似三里屯VILLAGE项目的可行性,并跟我们沟通看是否有兴趣参与土地拍卖。可以说,如果我们没有做好三里屯VILLAGE项目,可能就没有现在的成都大慈寺项目了。

  观点地产新媒体:以您在太古、在香港及境外多年工作经验来看,现在中国商业地产出现泡沫了吗?或者说什么样情况表明中国商业地产出现了泡沫?

  白德利:首先要提出,不管在哪个国家、哪一类地产市场,泡沫都是会出现的。因为地产市场是一个循环,而在循环过程里,泡沫是必然会出现的,那它的爆破也是必然的。这是地产市场的一个特点。

  如果某个市场供应太多,有些人就觉得有泡沫的存在,这种情况也不会是永远的。对太古地产来说,我们看的是长远的投资与发展潜力,短期的波动不会影响我们开发投资的信心,也不会影响太古地产继续进行业务发展的策略。

  另外我们想强调的是因为我们有一个长远的业务愿景,我们选择在最好的地点去开发我们的综合项目,通过持有优质的物业组合,加上合适的租户安排,我们的项目都能维持很理想的出租率。这个安排,能认我们安然度过市场的短期波动。事实上有很多租户,也认同我们的理念,并觉得我们一直能为他们提供稳健、良好的营商环境,他们知道我们的管理和决定都是基于长远的考虑,我们非常在乎与他们的互信的伙伴关系。所以我们不会太在意短期泡沫的问题。



(审校:刘满桃)
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