戴德梁行：观望情绪笼罩市场唯亚太区仍不乏黄金投资机会

来源: [观点网] 时间: 2012-08-16 17:51

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虽然环球经济前景仍然不明朗，但本季亚太区继续为世界各地的投资者提供多个良好的投资机会，区内共61个物业市场中，有51个的回报评级为“超出指标”（HOT）或“符合指标”（WARM）

　　香港/新加坡：DTZ戴德梁行，UGL有限公司旗下UGL Services的成员，今日发表2012年第2季度亚太区物业投资合理价值指数报告，重点如下：

　　·北京写字楼市场於本年第2季度的投资合理价值指数跃升至亚太区各地各物业类型市场的首位，雅加达写字楼市场则跳升至第二位，主要由於当地写字楼物业预料可於未来五年录得优厚的回报；

　　·虽然环球经济前景仍然不明朗，但本季亚太区继续为世界各地的投资者提供多个良好的投资机会，区内共61个物业市场中，有51个的回报评级为“超出指标”（HOT）或“符合指标”（WARM）；

　　·澳大利亚丶印度及中国的物业市场投资表现良好，拉高整体亚太区的投资合理价值指数；本季除了澳大利亚墨尔本的商铺市场仍属“低於指标”（COLD）外，上述三国的各个市场的评级皆为“超出指标”；

　　·亚太区内各地表场表现较为参差，以香港及新加坡等较受外围经济因素所影响的市场来说，由於物业租金及资本价值走软，故本季录得的评级为“低於指标”。

　　北京写字楼市场於本年第2季度的投资合理价值指数排名跃升至亚太区各地区丶各物业类型市场的首位，然而雅加达写字楼市场亦大幅攀升至第二位，主要由於当地写字楼物业预料可於未来五年录得强劲的回报。此项预测是基於去年年底印尼投资评级回升，以及该国经济表现良好，人民收入增加，令更多外资到印尼投资和加快於该国的扩充步伐。在石油及天然气等能源行业丶商品及消费品行业，企业租赁尤其活跃，有利於写字楼市场前景。DTZ戴德梁行亚太区研究部主管蔡楚芬评论道：“在租金上涨同时回报率收缩的环境下，雅加达写字楼物业的资本价值将会提升，在未来有望为投资者带来更佳的回报。现时雅加达写字楼的价格较其他东盟市场更吸引，而优质物业的回报率约为9%，可见市场正为投资者带来不错的收益。我们预期雅加达写字楼於未来五年的年度回报率可达到25%，令该市场成为亚太区的超出指标（HOT）市场，代表其极具投资价值。”

　　DTZ戴德梁行投资合理价值指数透过“超出指标”(HOT)丶“符合指标”(WARM)及“低於指标”(COLD)三个评级，旨在给予投资者一个概念，以便比较亚太区内各地的优质写字楼丶商铺及工业物业市场在目前价格下的投资吸引力。最新的2012年第2季度各地排名显示，虽然经济前景尚存阴霾，但亚太区仍具有众多吸引环球投资者的机会。区内共61个物业市场中，有51个的评级为回报“超出指标”或“符合指标”，而属“超出指标”的市场数目更自上季的24个增至本季的32个，令整体亚太区的投资合理价值指数自本年第1季度的60，增加至本季度的68。

　　亚太区市场的投资合理价值指数上升，反映本区不少市场在未来五年预期会有稳健的租金增长，令预期回报增加，可见亚太区在目前环球经济环境中仍不缺理想的投资机会。同时，虽然亚太区内普遍市场的债券回报率下降，但优质物业的回报率仍大致平稳，因此，本季度亚太区市场的投资合理价值指数上升，代表着与物业相关的收益回报胜於其他资产类别的投资回报。

　　第2季度亚太区内投资合理价值指数上升的市场主要位於澳大利亚丶印度及中国，澳大利亚方面，本季除了墨尔本的商铺市场仍属“低於指标”外，该国其馀市场的评级皆为“超出指标”，因为该国物业回报率与债券回报率的差距扩大，令投资者更垂青於澳大利亚的物业投资，例如是布里斯班及柏斯的工业物业市场。环球经济低迷导致澳大利亚息口偏低，令债券回报率下降，其中澳大利亚5年期债券的回报率於本年6月底仅为2.5%，但物业回报率却仍然贴近周期性的高峰水平。

　　新兴物业市场如中国及印度亦为投资者提供不错的投资价值，两国预期在未来五年均将录得强劲的租金增长，而印度还会受惠於更高的物业投资回报。DTZ戴德梁行大中华区研究部主管纪言迅评论道：“中国市场的投资合理价值指数较佳，主要由於不少中国市场在未来五年均会出现明显的租金升幅，在17个中国的物业市场中，有9个的评级为“超出指标”，当中北京写字楼市场预料至2016年间将受惠於强劲的租金增长及资本价值提升，成为亚太区内最具投资吸引度的市场。对比之下，深圳写字楼市场的价格目前属估值过高，导致回报率较低，评级为“低於指标”。”

　　印度方面，不少市场料将提供理想的回报，特别是德里及孟买的商铺市场，在未来五年的年度回报可达最少15%，令两地成为亚太区回报率最高的商铺市场。在DTZ戴德梁行的投资合理价值指数评级中，德里商铺属“超出指标”，孟买商铺则属於“符合指标”。

　　随着东南亚地区的经济扩张，不少区内市场的租金将会上升，带动东南亚市场的回报前景亦不俗，本文起首提及的雅加达写字楼市场就是一例。东南亚市场大部分的评级为“超出指标”或“符合指标”，本季曼谷及新加坡的商铺市场评级也有提升，区内只有新加坡及吉隆坡的写字楼市场仍属“低於指标”。

　　东京写字楼市场的租金在过去四年间累积下跌了37%，但在本年第2季度租金调头微升，预期东京写字楼租金将重回上升轨道，而在回报率收缩的情况下，预料东京写字楼的资本价格在未来五年可望达到每年6%的增长，是故该写字楼的评级亦属“超出指标”。

　　亚太区内物业市场的投资表现不一，虽然不少市场的回报前景甚佳，但部分开放型经济市场，如香港及新加坡的写字楼市场，皆较受外围经济低迷的影响，导致物业租金及资本价值走软。DTZ戴德梁行亚太区预测主管白丽琪指出：“在环球经济仍存在不明朗因素下，虽然部分市场以目前价格水平来看的回报表现较不吸引，但从本季度亚太区内普遍市场均可提供较高回报及有较高增长前景来看，长线投资者只要熟悉个别地区市场环境并选择得宜，仍可在区内找到理想的物业投资机会。”