戴德梁行：中国大陆投资放缓亚太区按季成交增长乏力

来源: [观点网] 时间: 2012-07-26 16:39

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2012年第2季度，亚太区商用房地产直接投资总额达到274亿美元，比第1季度微升0.3%。然而亚太区整体表现未见突出，主要是受到中国大陆投资额按季下跌多达22%所影响。

　　香港/新加坡：DTZ戴德梁行，UGL有限公司旗下UGL Services的成员，今日(2012年7月26日)发表2012年第2季度亚太区商用房地产投资市场报告，重点如下：

　　本季中国大陆商用房地产投资总额较上季进一步下降22%，但澳大利亚丶日本及新加坡投资市场回暖，抵销了中国的跌幅；

　　第2季度亚太区商用物业投资总额达274亿美元，比第1季度轻微上升0.3%；

　　跨境投资继续活跃市场；

　　鉴于全球经济仍充斥不明朗因素，预期2012年全年亚太区商用房地产投资总额将比2011年下跌16%至1,300亿美元。

　　2012年第2季度，亚太区商用房地产直接投资总额达到274亿美元，比第1季度微升0.3%。然而亚太区整体表现未见突出，主要是受到中国大陆投资额按季下跌多达22%所影响。

　　由于中国大陆经济增速放缓，加上房地产政策调控并未放松，中国商用地产投资额已经连续三个季度下跌。一直以来，中国土地成交占亚太区投资总额的比率非常高，因此土地市场的疲软对亚太区成交总额影响甚大。具体来说，高峰期间(2011年第3季度)，中国投资额占亚太区总额的三分之二，而今年第2季度却只占区域总额的三分之一。DTZ戴德梁行大中华区研究部主管纪言迅先生指出：“中国第2季度的国内生产总值进一步下降至7.6%，是三年来的最低水平。由于房地产调控政策未见松懈，而利率水平直至第2季度後期才下降，因此，许多投资者在今年上半年采取观望态度，致令投资总额在低水平徘徊。”

　　另一方面，虽然香港的物业投资回报率相对于亚太区其他市场来说较低，对外国投资者的吸引力较弱，但本地和中国大陆的投资者却对香港物业资本的增值潜力信心十足。第2季度中国农业银行就以6.29亿美元购入香港中环一幢写字楼，成为季内香港市场最受注目的成交之一。除开中资收购行为，香港商用地产投资量与上季度大致持平。

　　若撇开土地成交来看，亚太区物业投资额在本季仍然录得强劲的升幅，按季增长15.5%至177亿美元，高于过去五年的平均水平(139亿美元)，这主要得益于澳大利亚丶日本及新加坡投资市场的不俗表现。

　　日本整体投资量按季上升8%，主要由房地产信托投资基金Activia Property Investment上市所带动，该基金涵盖18栋零售及写字楼类型物业，其上市涉及资金占了本季日本投资总额的59%。虽然投资信心渐渐复苏，但由于日本市场可售物业有限，限制了其投资市场的活跃度。目前日本写字楼租金已经结束超过两年的下滑并开始回升，预料明年日本的房地产投资市场可望恢复增长势头。

　　澳大利亚第2季度投资额升幅亮丽，较第1季度大增80%。澳大利亚物业市场的高回报率，以及健康的市场基调，令其一直受到外国投资者的青睐，这从第2季度澳大利亚的房地产投资宗数按季上升25%中可见一斑。跨境投资者在本季强势回归，最大的投资包括Charter Hall Office REIT (CQO)的私有化，涉及金额12亿美元，收购方是新加坡主权财富基金“新加坡政府投资公司”(GIC)，以及加拿大公共部门退休金投资局。

　　新加坡物业投资总额按季回升42%至29亿美元，主要是由于数幢大型写字楼(Keypoint, Tower Fifteen)及购物商场(Hougang Plaza, Compass Point)在本季度成交所致。

　　亚太区中以马来西亚和台湾的投资额录得最大的增幅。马来西亚投资市场在第1季度十分淡静，第2季度则有一幢大金额的写字楼成交，推高本季的投资额升幅。在台湾，本土寿险公司如去年一样积极参与物业买卖，季内收购总额达到5.88亿美元的物业。在市场融资相对困难的情况下，台湾寿险公司相对有较多闲置资金用于投资，并积极寻找有稳定现金流的商用楼宇作投资之用。

　　非上市地产商在第2季度仍然是亚太区物业的主要买家，可是他们的市场份额已是连续第二个季度减少，本季为58亿美元。这和中国地产开发商在过去数季买地趋向审慎的现象一致。

　　各地市场的成交仍以本土投资者参与为主，但跨境投资(包括亚太区投资者于区内其他市场，以及欧美等其他地区投资者于亚太区市场的跨区买卖)继续活跃，不仅在比例上有所增加，实际金额也较第1季度上涨，达到41亿美元，占亚太区总成交额的15%。如单看欧美等其他地区投资者参与亚太区物业市场的跨区投资活动，本季其金额达到22亿美元，是自2008年全球金融危机以来的第二个季度高峰。

　　DTZ戴德梁行亚太区研究部主管蔡楚芬评论道：“亚太区丶美洲丶欧洲丶中东及非洲之间的跨境投资活动持续增加，反映了在不明朗的市况下，投资者分散投资以减低风险并寻求更佳的回报。澳大利亚一直被投资者视为避风港，而本季度澳大利亚跨境投资量的飙升正好反映这一观点。国际投资者，包括黑石丶MGPA丶LaSalle和Pramerica本季度在澳大利亚投资市场都见踪影，其中私募基金黑石在亚太区表现活跃，不但在澳大利亚有成交，更首次直接投资在新加坡和日本商用地产市场。”

　　DTZ戴德梁行亚太区预测主管白丽琪补充道：“展望未来，我们预计跨境投资进亚太区会继续增加，而亚太区内较成熟的市场会直接受惠于海外投资的增长。总体来说，在市场不确定因素增加，以及中国经济放缓的背景下，投资者心态保持审慎。虽然中国大陆的投资总额在下半年料将有适度反弹，但也不足以改变整体亚太区市场放缓的态势，因此，预计亚太区今年全年的投资总额将下滑15%至1,300亿美元。”

　　图1

亚太区各市场的商用房地产投资额在过去一年来的变化(2011年第2季度至2012年第2季度)