戴德梁行：上海2012年第二季度写字楼租金持续走高

来源: [观点网] 时间: 2012-07-25 17:26

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截至第2季度，上海甲级写字楼平均成交租金为每平方米每天8.86人民币(1.41美元)。全市的空置率为8.81%，环比上升了2.86个百分点，同比下降0.59个百分点。

　　截至第2季度，上海甲级写字楼平均成交租金为每平方米每天8.86人民币(1.41美元)。全市的空置率为8.81%，环比上升了2.86个百分点，同比下降0.59个百分点。

　　本季度在我们所选的五个商圈中，商铺的整体平均租金环比上升了1.42%，为每天每平方米56.98元(9.04美元)；整体平均入住率小幅度下降，环比减少2.77个百分点，为92.03%。

　　第2季度工业地产整体租金保持稳定，全市工业整体租金达每月每平方米55.31元(8.78美元)。空置率下降至8.72%。

　　高档非服务式公寓六月的平均成交价格上升至每平方米60,556人民币(9,612美元)，价格相比三月份增长了6%。而高档别墅的挂牌价格却降到了每平方米人民币46,164元(8,379美元)环比骤降12.56%。租赁市场方面，高档服务式公寓平均租金环比爬升了0.55个百分点，达到了每平方米每月273.9人民币(43.5美元)。

　　经济概览

　　2012年一季度，上海全市地区生产总值4,594亿元(729.2亿美元)，比上年同期增长7.0%。一至五月城市居民人均可支配收入为11,301元(1,794美元)，同比增长12.7%(表一)。

　　2012年一至五月，本市规模以上工业总产值为12,712亿元(2,018亿美元)，同比增长0.3%(表一)。

　　2012年一至五月，上海市房地产开发投资853.1亿元(135.4亿美元)，同比增长6.8%；其中，写字楼开发投资额同比增长8.1%，住宅增长8.9%，商业营业用房增长26.8%(表一)。

　　2012年五月全年居民消费物价指数为103.0。较上年同比下降了2.2%(表一)。

　　截止到2012年5月，本市外资实际到位金额13.4亿美元，比去年同期上升27.5%(表一)。

　　写字楼市场

　　尽管中国总体经济依旧低迷，并且五月的经济数据更是不容乐观，专家预测第2季度国民生产总值将无法达标(7.5%)，但过去两个月上海全市范围内写字楼空置率处于历史较低水平，吸引了开发商纷纷推出新项目。第2季度上海写字楼市场一共迎来了七个新楼盘(虹口三个、闸北两个、黄浦和徐汇各一个)，甲级写字楼面积共达306,006平方米(见表二)。

　　比较各个区的状况，虹口和闸北由于本季度新增供应的大量入市导致了其空置率的飙升，分别环比增加了76.2和13.7个百分点。相反的黄浦和徐汇等成熟商圈在有新增楼盘的情形下，依旧保持良好的态势，空置率依旧低于全市平均水平的8.81%大关。从对写字楼的需求来看，上海写字楼市场的净吸纳量相比上个季度有了极大的提高，达到了133,243平方米，但是依旧比去年同期的水平少了一半多。相比2012年初，当今写字楼市正在放缓的观点依然存在，中介机构和开发商分分表z示上海的写字楼带看率并无明显起色，近期甚至下滑的态势。不过，与消极的市场形成强烈对比的是，一些位于静安、长宁等报价较高的新项目则取得了傲人的成绩，预租率均超过了60%。这不仅消除了对市场成长速度骤缓的担心，也体现了在市场动荡的情况下，质量和区位是决定项目成功与否的最重要的因素。

　　优质甲级写字楼的高入住率以及跨国公司和内资公司对其的强劲需求，继续带动着上海全市写字楼平均租金的走势，环比上升1.86%，同比上升13.23%。国际超甲级写字楼的租金更是达到了每平方米每天12.90人民币(2.05美元)(图二)。

　　展望未来，下半年将先后有八个楼盘(超过67万平方米)投入市场，结合下滑的上海2012年第3季度净雇佣前景指数+16% (2010年第2季度以来的新低点)，都透露上海总体写字楼市场将迎来一定的压力。但就考虑静安区、陆家嘴、黄浦区等传统的中央商务区，较少的未来供给和有限的闲臵土地，赋予了这些区块较好的租金涨势。

　　商铺市场

　　本季度没有新增供应在我们所选定的区域内，所以总存量还是保持在1,929,552平方米(表三)。但是我们在市场上还是有三个购物中心开业，徐汇宜山路的光启城时尚购物中心；宝山万达广场；真如的弘基时尚购物中心。这新开业的购物中心都将自己定位在时尚，年轻，潮流，且都引进了相似的品牌。在市中心，芮欧百货内古琦、朗万已经开业，拉夫劳伦、兰姿和亚历山大麦昆都将在今夏开业。我们预计今年下半年将会有337,271平方米的商业面积入市(表四)。

　　上季度各个商家进行商场定位调整的步伐在这一季度进一步扩大。在淮海中路商圈，大上海时代广场结业装修为明年连卡福重新进入上海做准备。巴黎春天淮海店结束了与城市超市的多年合同，将原本的地上超市变为了餐饮区域，并召集了一些知名的连锁品牌入驻。玛莎在金钟广场关门多年的底层和二楼商铺开出了其在上海的第五家，面积不但超过了4,000平方米还囊括了很多自有品牌和进口食品。在淮海路的另一边，上海第一百货淮海店却在本季度结束营业，并在将来转租成为宝马4S店。在徐家汇，汇联商厦减少了服装部的面积，转而集中在其擅长的食品和中老年服装上。令人可喜的是，汇联在真如开出了其第一家分店。美罗城在不久前宣布其将不惜成本引进赖声川的星剧场，旨在吸引更多的人流和提升其文化形象。

　　.经过了百货业的黄金十年，上海商业正在经历一次巨大的变革，因而本季度上海高端商铺整体平均入住率为92.03%，环比下降2.77个百分点。

　　从租金方面来看，急切想进入上海市场的国际品牌零售商抬高市场的平均租金将近60(每天每平方米56.98元，9.04美元)，上涨1.42个百分点(图四)。

　　这个季度我们目睹了众多商场的品牌调整。上海在解放初以一到十二号码命名的百货公司至今已经只剩下五个。老牌百货公司将会面临越来越多的挑战，有限的经营面积，老旧的品牌和格局，还有现下的经营模式都会将老百货推出历史舞台。在未来，百货公司的定位将更加清晰，针对性更加强，市场份额也会逐渐缩小，取而代之的是购物中心的一站式体验的服务。

　　工业市场

　　住宅市场

　　投资市场

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