世邦魏理仕：第四季度广州优质物业市场回顾

来源: [观点网] 时间: 2011-12-28 10:43

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第四季度，国内经济增长放缓及国际经济前景的复杂性等宏观因素开始在广州优质写字楼市场得以反映，租户扩张趋于谨慎，市场吸纳放缓，租金仍维持上升趋势但增速明显下降。

　　2011年第四季度，国内经济增长放缓及国际经济前景的复杂性等宏观因素开始在广州优质写字楼市场得以反映，租户扩张趋于谨慎，市场吸纳放缓，租金仍维持上升趋势但增速明显下降。尽管以上宏观因素并未明显影响零售市场，但广州优质零售物业市场2011年近45万平方米的新增供应，特别是大量位于新兴商圈的新增供应，还是导致了空置率的上涨以及平均租金的下调。高档住宅市场方面，受限购影响，高档公寓价格呈滞涨态势；而租赁市场上高端项目的入市使市场租金在传统淡季仍录得不小涨幅。物流仓储物业则持续受制于供应的缺乏，大宗成交有所减少。

　　优质写字楼市场

　　第四季度，受全球经济诸多不确定性的影响，广州写字楼租赁明显放缓，优质写字楼租金不复过去几个季度的快速上涨态势。四季度优质写字楼租金录得1.0%的环比增长至每月每平方米132.0元。而甲级写字楼租金则保持大致平稳，至每月每平方米167.7元。但纵观全年，优质写字楼租金大涨28.7%，远超2008年金融危机爆发前的水平。与此同时，由于不受限购影响且受到租金大幅上升的强力支撑，商用物业销售保持活跃，本季广州优质写字楼价格在录得5.5%的增长，至每平方米22，469元。

　　高德置地广场一期于本季度落成，为珠江新城带来92，000平方米的甲级面积供应。该项目包括两栋写字楼塔楼，其中，通用电气从环市东路的宜安广场搬迁至此，承租6，000平方米的办公面积。珠江新城其他主要租赁成交还包括：奔驰和比利时领事馆分别在富力中心租下2，400平方米和700平方米，光大金控租赁高德置地广场三期1，105平方米的面积新设广州公司。天河体育中心区域，东塔纸业在广州新设立，于万菱汇承租1，105平方米的办公面积。广州优质办公面积吸纳放缓，令季末空置率较上一季度上升0.1个百分点至13.4%。

　　预计2012年广州将有约750，000平方米的优质办公面积供应市场，而新增供应的93%将位于珠江新城。其中，珠江城和利通广场目前均已展开预租，平均租金叫价均在每月每平方米200元以上。预计这些楼宇投入使用以后，将可能进一步拉升广州优质写字楼平均租金。

　　高档住宅市场

　　得益于两个高端项目落成投入租赁市场，本季度广州高档公寓租金环比上涨4.3%至每月每平方米83元。服务式公寓方面，租金表现平稳，环比微涨0.8%至每月每平方米185.9元。

　　汇景新城龙熹山本季度落成，发展商为其中一栋在售公寓提供服务式公寓式的服务，令该栋公寓租金叫价较同一项目其他公寓租金高55%。另外，凯旋新世界广粤公馆亦于本季度落成，租金叫价可高达每月每平方米160元。这些高档租赁项目的入市，对租金水平具有一定的拉动作用。在需求方面，天河体育中心区域和珠江新城录得高档公寓租赁的大部分成交，其中，日资企业，尤其汽车及零部件制造企业是高档市场的主要租赁方。

　　一手高档公寓销售保持大致平稳，全市平均价格指数环比微涨0.5%。滨江东一个高档住宅项目由带装修转变为毛坯发售，价格为此有所降低。但这仅是个别情况，其他绝大部分高档住宅价格均未有太大变动。本季度，珠江新城两个豪宅项目——天銮和颐德公馆推出预售，共提供891套可售单位，平均价格均超过每平方米40，000元。

　　优质零售物业市场

　　优质零售物业方面，环市东、天河商务区和北京路等核心商圈的购物中心面积需求依然强劲，租金继续呈稳中有升的趋势；而同时，珠江新城和白云新城等新兴商圈的新项目开业，使得全市平均租金水平环比下降3.5%至每天每平方米46.5元。

　　花城汇一区和5号停机坪于本季度投入使用，分别位于珠江新城和白云新城，为市场带来共180，000平方米优质零售面积。其中，花城汇一区是一个位于花城广场下面的地下购物中心，主力租户包括UA院线和华润万家超市。而5号停机坪则是新兴商圈——白云新城商圈的第二个购物中心项目，主力租户包括面积为5，000平方米的JUSCO、4，000平方米的橙天嘉禾电影院以及4，000平方米的广州酒家天极品。新兴商圈的大量供应推动空置率上涨，本季度末整体空置率上升1.2个百分点至9.4%。

　　目前，新项目，尤其在新兴商圈的新建项目，其成功预租存在一定困难，这从部分商场延迟开业可以看出。预计明年还将有52万平方米的优质零售物业供应市场，其中超过60%的新增供应将位于珠江新城。为在激烈竞争中胜出，低租金策略将继续被新建商场采用，估计租金将进一步下调。

　　工业物业市场

　　广州尤其是萝岗区的物流设施几乎满租，大面积租赁选择屈指可数，令租赁活动进一步减慢。四季度，仓储设施的平均租金环比微涨0.1% 至每月每平方米28.2元。普洛斯增城物流园于本季度投入使用，为市场带来113，000平方米的仓储面积，而落成时仅有10，000平方米的面积空置待租。优质仓储设施入驻率高企，令大面积需求的租户惟有降低要求，租赁等级稍低的仓储物业，这些物业有的楼龄较长，有的缺少足够的物流设施，或者仅是多层的厂房式仓库。其中，欧时力、国美电器和网上零售商1号店便选择在广州开发区或增城市租赁此种仓储物业，面积从18，000平方米至28，000平方米不等。

　　研发物业方面，本季度，对于科学城研发面积的强劲需求，带动广州研发设施租金环比上涨2.9%至每月每平方米44.4元。科学城内分散产权的商务园区科汇金谷于本季度落成，大部分面积被小业主自用。而厂房同样有新增供应，位于花都的一个工业园祈福工业园于本季度全面建成。而厂房的租金则在季内平稳保持在每月每平方米21.1元。

　　本季度，工业地价稳步环比上涨2.7%至每平方米490.5元。第四季度推出的工业用地集中在萝岗区、南沙区、白云区和花都区。其中，白云区工业用地成交的平均价格达到每平方米906元，为各区最高。