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2011年度论坛答问二 谁的罪?泡沫房地产
作者:     时间: 2011-12-20 11:23:11    来源: [ 观点地产网 ]

上一场精彩的观点答问环节让大家感受颇多。下面我们将开始今天第二场观点答问:谁的罪?泡沫房地产。

  主持人:上一场精彩的观点答问环节让大家感受颇多。下面我们将开始今天第二场观点答问:谁的罪?泡沫房地产。首先有请今天第二回合的特约评论员上台就坐,他们是:金融分析家、清华大学经济管理学院博士杜丽虹女士;广东银监局政策法规处调研员王敏先生。

  接下来有请答问嘉宾:著名经济学家、国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松先生;青岛海尔地产(集团)有限公司董事长兼首席执行官卢铿先生。

  请巴曙松先生、卢铿先生就坐,和我们台上两位特约评论员一起就“谁的罪?泡沫房地产”这个话题展开观点答问与互动。

  王敏:谢谢主办方给我这样的机会,来探讨房地产业的话题,我感到非常的荣幸。我想说的是房地产泡沫这个问题,我个人觉得房地产市场在攀升,爬山的时候很累,但是到山顶上之后风光无限好,但是风险比较大。我现在跟银行沟通时谈到房地产如何合理回归,根据中央经济工作会议的精神,我个人意见是希望房地产合理回归,目标到什么样的阶段?到什么样的价位?另外采取手段,希望有序的回归,不是像泡沫一样,一破就崩盘。大家知道国内经济指标也在下滑,房地产有什么样的走向?

  卢铿:我简单说说的观点。房地产有没有泡沫?有泡沫,但是泡沫在局部地区,现在这个泡沫由于一刀切,使泡沫在扩大。当初几个城市,比如说北京、上海、广州、深圳的房价飙升的时候,后来受政策影响使投资者向二三线、甚至向五六线城市扩张。刚才有一个数字,全国房地产价格和成交量实际上还在增长,其实我们看到一线城市已经下来了,但是全国没有下来,这说明?这个泡沫实际上往下面蔓延。这种蔓延对三四五线城市不公平,本来可以非一刀切的方法,因地制宜进行发展。我个人认为是有泡沫的,我觉得泡沫在蔓延,治这个病的方法不是简单把泡沫捅破,泡沫就两种,一个是啤酒一个泡沫,一个是肥皂泡沫,肥皂泡沫一捅就破,啤酒泡沫会自己变化。前几天在深圳会议上提出来一个建议,希望能够供政策制定者有一个参考,我觉得简单用简单的限价、限购、限贷款等不可能解决问题,我个人提出限利,把利润控制在一定范围内,允许开发商有一定的合理利润,就可以限利。还有一个是限炒,不让它炒,也就是通过税收来解决它在流走环节中有税的存在。你持有一年之内就是炒房,征收多少税,政府稳得住投资者。第三是限存,让你的闲着不用的房通过房产税,使得你难受,因为国外都是这样的。用新的"三限"替代旧的"四限",一方面解决地方政府需要大量资金来建保障房,或者地方建设的资金,同时又不至于把行业冰冻掉。所以希望有更智慧的方法来解决。

  巴曙松:如果房地产作为一个投资品的话,可以跟其他投资品做对比,比如说跌破2200点的股票,银行的存款。作为投资品来说,在一线城市,北京的一个房子是6倍,资本市场现在是12到13倍,股票市场12倍,目前投资品来讲,包括上市公司、房地产公司,折价到60到70%差不多了。

  第二,最近外国基金公司、资产管理公司,他们经历过房地产市场调整,他们对中国经济这么悲观,他们认为在完全市场经济条件下,房价不是说想调5%就5%,美国一启动调整周期也不是说5%就止得住,而美国直接是10%以上,因为他们国家房地产对实体经济影响很大,就会导致金融动荡。我的解释是城市化还在推进,家庭套数比也是在0.8%多一点,满足实际需求和投资差距很大。仅仅作为投资品来看,房地产作为超配置的资产可能性更大。另外我们的调整跟欧美相比有很大的差距,我们的供给、缺口还在。中央经济工作会议有一句话,要扩大有效供给,我觉得是考验着决策者怎么样扩大有效供给,扩大供给从何而来?这是2012年在这样的环境下值得关注的。

  王敏:我非常赞同卢铿和巴曙松的观点。

  杜丽虹:接着巴曙松老师的问题,我想到问一下问题,关于信贷的问题,因为我也看到一些地产企业,分析师,对于明年的货币供应量有些人是比较乐观的,因为货币政策在转向,转向稳健,存款准备金率在下调,但是我们的银行存贷比处在红线的状态下,而且储蓄存款和外汇债款都在外流的过程,都是在下降的过程中。在这种情况下,明年的存款准备金率即使再有几次下调,我想问一下巴老师,对于兑款的供应量是否能够真的有一个推动作用?

  巴曙松:我想11月份的贷款也是5600多亿,直接受到限制。因为我们的银行今天不仅只是贷款意愿、政策动员你可以贷款,同时还受到存款比等约束。有很多银行75%是底线。明年在稳健的货币政策基调下还要考虑很大一个变数,就是货币供应量M1两个渠道:一个是信贷,一个是外汇占款,预计明年外汇占款大幅度降低,所以相应的缺口要用信贷来填补上,如果外汇占款还像11月份持续降低的话,信贷也补不上,更会对存贷比有更高的要求。所以要么就是推进立定市场化(谐音),让银行在存贷款的定价上面有更大的权利,不要理财什么的转个弯的变相的市场化。比如说开发商骂银行,其实银行已经给开发商有很大的支持了。银行如果按照今年下半年民间融资贷款计算,盈利增长会更高。扩大银行的贷款能力,推动立定市场化(谐音)增强。比如说国外有很多成熟的经验,三年五年放开,增加长期资金来源。第二贷款指标进行适度的调整。贷款指标对银行经营流动性监管在降低了。银行的资金来源有很多,存款只是其中一个,银行的运用方式也很多,贷款只是一个。去年底,韩国的存贷比是139%,上个月香港整个银行体系经过贷款控制之后,存贷比是85到87%。我们卡着存贷比可能也是不够的。只要对房地产来说,房地产调控大的基调没有改变之前,从银行现在的蛋糕里面多切一块是非常难的。我预计明年的金融活动非常活跃,除银行贷款之外的。因为我也走访了一些理财产品,从设计、销售、管理的金融机构,基本上在跃跃欲试,摩拳擦掌。企业联合发起、自己发起,和金融机构进行整合、并购,房地产金融活动是非常活跃的,房地产与信贷相对应其他类型的各种融资活动,会比今年或者过去一段时间活跃得多,从年末了解的情况来看有初步的迹象。

  主持人:谢谢台上的问答嘉宾,我们的观点问答环节告一段落。接下来就是本届论坛的重头戏,华誉景观2011中国房地产行业年度30强企业总评榜(地产G30)暨卓越表现榜)马上即将发布。

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