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2011年度论坛演讲 黎明楷:2012房地产市场解析
作者:     时间: 2011-12-15 15:57:29    来源: [ ]

从去年开始谈欧洲的债务问题,其实美国的问题还没有解决,欧洲的债务问题又出现了。

  主持人:我们继续请出今天下午第四位演讲嘉宾,有请:中原集团主席黎明楷先生,他演讲的题目是2012房地产市场解析。

  黎明楷:各位业界的朋友,还有媒体朋友,大家下午好!我想借这个短短的时间讲讲我对整体房地产的看法,还有对明年的房市怎么样进行预测。

  从中国的政策来讲,我现在觉得有压力。因为过去政府的保经济增长,另外抑制通胀。过去两年主要还是压通胀做的力度比较强的。现在我说为什么压力,政策要转变?并不是政府想变的问题,因为外部的环境已经出现很大的变化。主要体现还是在外围的经济环境,是在急速的恶化当中。欧美的情况,美国债务问题出现得比较早了。从今年大家开始谈得多,欧洲的债务问题,其实美国的问题还没有解决,欧洲的债务问题又出现了。

黎明楷 中原集团主席

  欧美的债务问题我估计我估计会纠缠一段时间,估计有5到10年的维度。主要问题是关系到体制方面的问题,因为过去欧美还是奉行福利主义,对于国民方面还是非常好的。从老百姓来讲他们会觉得这样是好政府。但是福利过多时,某种程度上是会减弱国民本身的刻苦精神。老百姓已经适应了过去享受很多福利,出现债务问题之后,也看到有一些西方国家领导想改变,但是也不容易,因为长期形成的理念不可能一下子转变过来,西方国家的国民不会这么快觉醒起来的,因为他们的体制是通过选票,选票就要讨好你的投票者,怎么去讨好?以往都是你是有很大的福利提供,很难说我现在有一个领导出来说你投票,我让你节衣缩食,这个不现实,肯定没人投你的票。作为统治者,只能讨好投票者。

  现在欧美做法只是维持福利,虽然现在说是处理债务,其实还是取之于预算。如果这个国家一直都取之于预算就代表了他本身是薄弱的,这样的国家有能力在短时间之内解决债务问题吗?我觉得不现实,希望在未来的经济开始好起来,用税收可以超越他的开支。但是在债务的问题当中牵扯到金融机构。所以我看欧美本身的债务问题要纠缠很长时间,经济也不会有太多的增长,维持一段时间。

  欧美债务危机,对于中国受到的影响也是蛮大的。因为中国一直以来是世界工厂,都是靠出口为主。曾经有一段时间,美国是我们的出口第一,后来欧洲取代美国,欧美两地是我们最大的出口地,新兴的市场,东南亚、南美不可能马上弥补发达国家的空间,所以我们的未来出口受到很大的压力。前一段时间我跟开工厂的朋友聊过,他们的定单收紧率比房地产更厉害,房地产交易量跌了60%,他们跌90%都有。这样的情况他们很难维持。从企业来讲,更面临过去一时间,政府要压资金过热,所以银根非常紧。从融资渠道只能通过民间的融资,民间的融资利息是很高的,一方面他们的定单出问题,另外基本的利息很重。过去几年来我们用工的成本,劳工的成本也是因为我们好多的福利金加上去的,其实也不便宜。这几种压力之下,企业经营比较困难。企业经营困难对国家面临要决策的是如果企业出现问题了,就变成有大量的劳工也会出现问题,这会导致社会问题出现,因为企业要维持工人的工作。所以政府在这个情况之下应该是要陆陆续续释放多一些资金出来。上个月10月30号政府开始下调存款准备金率,这有一个政策上面的转变,以前是一直加,现在开始往下走,估计未来一段时间存款准备金率还会降低一点,但是对于整体市场的银根应该是可以松动一些。

  就算不需要救济的企业,中国现在从经济发展方面也面临以前靠出口带动,现在要转内需。转内需,我自己没有看到有哪一个产业是有房地产对于内需这么直接发生作用的,因为房地产整体的消费链和生产链有很多的环节,也雇佣大量的工人。以前也算是运营得比较成熟的行业,如果从政府的立场来讲不启动房地产业作为拉动内需的工具,我现在还不知道政府从哪一个方面去拉动整个内需。还有一个问题,如果房价一直是继续下滑,这代表了什么?因为中国本身拥有房产的家庭占人口的大多数,其实中国很多人是有房的,比如说过去有福利房,让大部分人有房产。如果房价下跌,代表中国人民的财富大量蒸发,财富大量蒸发之后消费欲望肯定会降低,如果消费欲望降低之后你怎么重振消费内需?我觉得政府是有压力去改变政策,刚出台的政策还要坚持不动摇,但是压力越来越大。

  从目前情况来讲,楼价有一个下条迹象,尤其是原本房价比较高的城市,现在房价下调得比较明显,尤其是有一些开发商,一些大城市市中心降幅不明显,但是外围周边已经跌得很厉害了。在这个条件下政府应该有空间去放松一下调控的政策,一方面先放松,比如说在银根方面,在开发商或者房产市场的限购,我想政府还没有那么快去放松,但是在银根方面会放松一下,如果银行放松一点对市场有帮助。因为过去半年其实银行对于按揭方面的态度比中央要求还要严,主要是因为政府管钱管得很紧,银行也缺乏资金,或者银行有更好的投资渠道,拿到更高的利息,所以不愿意做按揭,所以首套房也不容易贷到款。最近这方面的情况有所改善,有一些银行已经可以按基准利率去贷款,这也算是一个转变。

  说到限购,也是一个粗暴的行政手段,限购扭曲了市场的供求关系,使市场成交萎缩的,市场失去了本身价格提供者的作用,因为供求关系扭曲,而且带来一些不公平。限购,如果你有钱做开发的,你是有权拥有很多方房产。从过去的经验,还有世界上很多国家的经验,大部分老百姓积累财富的工具就是靠持有房地产,如果你剥夺市民以持有房产作为储存财富、积累财富的渠道,其实也不算是公平的措施出来。虽然不公平,但是会刚开完,不公平还会持续一段时间,因为政府对于调控政策不动摇,也就是三令五声说很多城市限购政策还会持续下去。我觉得这些政策没有那么快改变,要等房地产市场的箫条,当已经影响到整体经济的时候,政府才会把这些措施取消,但是这个时间能不能再把经济救回来不知道了。经济一下滑之后,不是你想救就利马可以救回来的。

  估计明年,房地产的价格应该继续往下的基调,因为今年下半年我看到开发商也陆续开始把价格调下来,开始的时间应该是从大城市周边地区比较明显,到明年慢慢衍生到二线城市,三四线城市相对安全一些,因为我们的购买力主要是来自于刚性需求。如果明年的银根稍微放松一点,对于二三线城市的销售可以保持一个量。但是在大城市、二线城市明年的价格下调应该不容易扭转过来的,主要还是限购,因为限购对于市场的购买力、消耗性的购买力,消耗性的购买力就是买了就没有了。如果没有限购,虽然经济增长、收入增加,购买力增加,或者是通过二手市场把旧的房子卖掉套现,现在失去功能,为什么开发降价最为快?因为要准备去抢客户,把仅有的购买力抢到自己手中,我估计明年也会继续,明年的基调是政策严谨,市场还是非常寒冷,银根有所放松,开发商企业也是比较辛苦的一年。祝大家明年好运。

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