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2011年度论坛演讲 秦虹:房地产 政策与市场
作者:     时间: 2011-12-15 10:07:30    来源: [ 观点地产网 ]

我们围绕着限购政策什么时候退出,有什么样的政策出台,房地税试点扩大,不断的猜测、分析的过程中度过了一年。

  秦虹:大家上午好。我先更正一下,建设部在2008年已经更名为住房和城乡建设部,简称住房城乡建设部。

  每到年底大家都在总结、回顾过去一年的情况,展望未来。我想我个人也谈一点我回顾和展望个人的心得体会。谈谈政策和市场两个方面。

  第一,政策,明确预期。今年房地产调控政策从1月26号“国八条”出台,1月27号上海、重庆房产税试点,开始方案对外公布。这一年来,我们的市场就在围绕着政策、限购政策什么时候退出,会有什么样的新政策出台,房地税试点什么时候扩大,不断的猜测、分析、演绎的过程中度过了这整整一年。

  这个政策预期不稳定,所以造成了市场各方主体对未来市场的预期不稳定,我们就很难判断这个市场到底会发生什么样的变化?所以我觉得这一年可以说和往年也有这个情况,政策方向预期不稳定,带来各种各样的分析和判断,这里面要么大家一哄而上,要么集体观望,所以市场总是没有出现稳定的发展,合适发展的规律很难体现出来。在一哄而上的过程中,在集体观望的过程中有的恐怕也踩错了政策点,有的也错过了发展良机,这跟政策预期不稳有很大关系。今后,市场非常需要明确未来政策方向、政策预期,这样才给我们市场各方主体明确对市场的判断预期,开发商或是购房都才能可以做出自己理性的选择。

  明确政策预期,我觉得从政策的制定,宏观政策、中央政策和各个地方政策以及各个部门的政策细化等方面要围绕稳定的政策方向、目标来配套出台。不能说我们总的政策目标和具体细化的目标相脱节,这不是我们稳定政策和明确政策预期的方向。同时我们如何制定政策,也需要各个地方政府和各个部门在落实过程中也要认真落实,不要走样和变通。

  09年的时候,当时我们政策说对第一套购房者,如果买房的话,政府可以在银行贷款利率上可以打7折的贷款优惠,但是执行的结果怎么样?执行的结果无论你买第二套、第三套、第五套房都能拿到银行贷款利率的打折优惠。到2009年全年,我们看了前20个城市的平均个人住房抵押贷款的利率是8.5折,这说明执行中没有严格执行政策,即使政策是明确的,但是执行走样了,也没有使我们的市场真正能够清楚政策到底是什么样的政策。

  包括现在,我们对首套房的政策,自去年“国十条”以来政策是明确的,我们没有更多的调整。但是在今年,我们看到首套房贷款的时候有些银行提高了首套房贷款利率,那媒体就不停的问,这政策怎么又变了?政策什么时候改回来?我觉得这和政策没有关系,我们的政策从去年的“国十条”开始,对首套房的态度到现在是没有改变的,我们没有在政策上说要提高首套房的贷款利率。但是在实际上执行中也走了样,就造成一个结果,本来政策是鼓励和支持首套房买房的,但是在实际中,虽然房价有所松动、下调,但是由于贷款利率的上升,也使购房者增加购房负担,这和政策方向是不一致的。所以,我觉得明确政策预期,对今后市场稳健发展非常关键,首先从政策的制定方面要明确预期,无论是大政策还是细化政策,在执行过程中也要坚定不移地执行,不要走样。

  那么,我们未来政策预期应该是什么样的?怎么明确未来政策预期?我再谈谈我个人的体会。

  我个人在这些年的研究过程中,我个人觉得处于中国目前发展阶段,我们中国的房地产市场目前面临的外部发展环境所决定中国的政策、方向就应该坚持两条。

  第一条就是控制住宅市场的投机、投资性需求,支持自住型,包括改善型的住房需求;第二条就是关注民生,要保障低收入家庭的住房困难的问题解决。这应该非常清楚,我个人认为就应该坚持这样的政策预期,坚持这样一个政策目标的话,我们其他的政策都应该围绕着一个明确的政策方向去出台。

  比如说,大家现在都在猜限购,什么时候就不限购了?就不执行了?就退出了?政策就转向了?房产税将来什么时候会扩大?会推向全国?

  我觉得,如果我们有了这样一个政策目标的话,其实大家没有必要关心限购什么时候退出,房产税什么时候扩大。因为无论是限购、房产税、还是其他政策手段,所有政策控制的对象都是住宅市场的投机、投资性需求,不会伤及到真正的自住型需求。有这样一个认识和判断的话,如果我们真有这样的政策出台,我们控制政策目标一致的,无论是具体政策形式是什么,我们的政策希望达到的结果是一致的,我想我们的企业就会有一个对自己将来所开发的产品、供应的对象、定位就应该有明确的战略,就很容易确定企业发展战略。

  那么现在,我们在这样的政策预期目标下,怎么理解当前中央经济工作会议提出来的“坚持房地产调控政策不动摇”。我觉得就是坚持对投机、投资者需求的控制,满足自住、合理的住房需求和大力建保障性住房。

  那么又怎么理解“促进房价回归到合理水平”?我个人理解,促进房价回归合理水平,四个促进:

  第一个促进,促进房价水平在社会大众承受范围之内,而不是小众承受范围内。使房价变化水平和收入变化水平两者越来越接近,不是两者分离得越来越远。这是第一个促进,促进房价水平在社会大众承受范围之内。

  第二个促进,促进过去由于炒作投机所推动的一些不合理的房价的过度快速上涨,使它适度的进行调整。我们看到很多城市,包括一些城市的部分地区它们房价是怎么起来的,是靠一些概念、投资性的需求在短时间内大幅度推动上去的,这样一些的房价上涨本身存在着不合理性,应该通过我们的政策预期和市场的调整,让它回归到、调整到合理水平。

  第三个促进,应该是促进房价的变化幅度,有利于平衡社会各方、多方的利益关系。房价的变动,应该说房价确实是各种利益、各种矛盾的结合体,我们买房和没买房的,贷款和没贷款的,抵押物和贷款的,先买房和后买房的,在房价变动中利益都会受到不同的影响,包括房价的调整和上下游的一些关系,我们的部门、个人、企业和银行、贷款者之间的关系都在房价调整变化中利益都会发生变化。所以房价怎么合理回归呢?应该促进房价变化幅度在有利于平衡多方的利益主体关系。

  第四促进,应该是促进包括地价在内的各种要素与房价一起同步调整。怎么理解房价回归到合理水平,不是大家所理解的简单涨价还是降价的关系,因为确实很复杂,个人理解是有多层含义的。

  所以,今后的市场发展很重要的关键就是需要我们明确政策预期,政府方向对这个预期还是明确的,同时要稳定政策预期,引导市场能够平稳健康发展。

  第二方面,市场。应该说过去一段时间,中国的房产市场经历过快速膨胀、粗放发展,成为了各行各业人人都希望在这个产业里面进行淘金的行业。

  今后怎么看待房产市场?我个人的两个观点:第一,短期看市场惯性还会下行,长期看仍有空间,还会增长。为什么说短期看市场惯性还会下行?我一直认为今年房产市场的调整仍然是结构性的调整,也就说有好有差,成交量有正增长的城市,有负增长的城市;价格呢,有上涨的项目,有下降有项目;企业呢有发展的,还有一些资金过得比较好的企业,也有一些企业已经被迫卖项目,今年可能日子都很难过下去的一些企业。

  所以,整体上今年的情况是一个结构性的调整。但由于房地产调控政策效果在逐渐显现,我们在坚持房产调控政策不动摇的情况下,政策效果还会继续显现。市场有惯性的,所以我们可以看到,从四季度开始看到市场向下的形势还会延续。所以短期看市场的调整还会延续。

  中长期来看,中国在发展阶段所决定的,我们支撑房产市场需求的空间仍然是存在的,我们城镇化速度无论是快还是慢,城镇化还在进行,这是没有改变,我们经济还在发展,收入还在提高,人们对消费结构升级远远没有结束。

  我们的房地产在这样的发展过程中,市场空间仍然是存在的,但是我们不可能把今后房地产市场发展按照前十年的发展经验复制到后十年,因为我们今后房地产市场发展外部环境跟十年前相比发生了很大的变化,经济增长速度,我们从“十二五”开始国家主动控制经济速度,而不像前十年里面,有六年GDP增长速度在10%以上,有三年在9%以上,这样高速的增长在未来我觉得是很难出现的,我们的外部环境很复杂,中国经济也回归到理性、稳步的增长。

  第二个,我们过去十年有住房制度改革的制度红利,极大释放市场需求,我们今后不但没有住房制度改革,停止福利分房扩大市场需求的政策调整。相反,我们是大力建保障性住房,分流一部分市场需求到保障房这边来。

  第三个,城镇化还会进程,但是速度和质量和前十年是不能相比的。

  第四个,中国政府也不会像前十年那样大量发行货币,货币政策应该逐渐回归到我们正常的水平。所以市场未来理性和健康发展,我们最关键的是我们不能够因为有空间,但是我们不能短时间内过分透支这个空间,而是要为房地产长远发展留出空间。

  我们开发企业,特别需要知道政策今后控制什么、支持什么,我们在这样的政策目标下,企业的定位、选择企业的产品,这样企业不是整天研究市场,而是研究产品,研究自身企业如何发展,这是房产长期持续发展是非常有利的。

  这是我个人在年终的个人体会,跟大家做一个汇报,不代表任何的官方,不代表任何部门。我提醒那些擅长于发挥、演绎和想象的媒体朋友们注意,以上是我个人的体会,仅供大家参考,谢谢大家!

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