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观点时评:当前把握好房价降幅为关键
作者: 张宏伟     时间: 2011-12-14 02:38:12    来源: [ 观点地产网 ]

当前个案价格下调15-20%已经可以激活市场成交量,开发企业没有必要再进一步降价。

  观点地产网 在通货膨胀将得到进一步缓解,限购延期的市场背景下,调控政策的走向仍将控制“价格”作为主要方向。年底及2012年房价不会出现市场反弹,开发企业如何在成交量、成交金额上做出文章成为当前市场份额争夺的必然。

  一般而言,个案价格下调15-20%成为当前开发商激活成交量的基本底线,也是当前市场个案大幅下调价格幅度的主流。目前的市场情况下,降与不降已经不是问题,以“以价换量”的方式是“慢慢降”还是“一步到位地降”才是让开发商头疼的大问题。

  “一步到位地降”这种类型楼盘所在板块或区域成交表现来看,一旦一个楼盘做出大幅降价的市场行为,并且推盘量达到一定的量,势必会带动整个楼盘的集中成交。如龙湖、中海的项目均如此,新城金郡、路劲翡翠湾等均是降价后的“日光盘”也是以低开方式入市达成比较好成交的案例。

  但当前市场出现大幅降价及“日光盘”的现象并没有带动整体宏观楼市成交量的回暖,主要有以下四方面原因:

  第一、从降价楼盘数量比例来看,目前只有5%左右的楼盘属于“跑得快”这种类型,在当前政策和市场环境下,整体市场具体每一个楼盘价格并没有因为这次龙头房企的降价而大幅降价调整,尽管多数开发企业对于未来市场降价的预期越来越强,但是半数以上的楼盘仍然按照原来的市场策略进行推盘,多数楼盘的价格并没有做深度的调整。

  第二、同一区域或板块内具有购房资格的“房票”人群是一定的,“一步到位地降”的楼盘属于第一个吃螃蟹的楼盘,第一个吃螃蟹的楼盘已经将“房票”人群消化差不多,后续市场空间有限。

  同一个板块内,如果出现1-2个楼盘大幅降价跑得快的楼盘,这个板块内房地产市场就已处于“价格战”状态。“跑得快”的楼盘抢先降价势必抢先占有当地具有购房能力同时具有购房资格的“房票”人群。不言而喻,其他楼盘由于跑的慢,板块内已经没有足够客户来支持楼盘再次大幅降价推盘。

  第三、大幅降价之外的其他开发企业与购房者陷于市场观望导致楼市成交量长期处于低位。其他开发企业进行观望主要有两个因素:

  其他开发企业或楼盘由于当前市场大幅降价看不清当前市场局面而陷于市场观望,部分购房者也由此进一步观望购房;同一个板块内,对于没有做大幅降价的楼盘,再做大幅降价的策略调整就很难以有第一个大幅降价吃螃蟹楼盘那样效果好。

  第四、限购限贷以来,楼市的真实需求一直被压制,尽管由于降价导致个案楼盘成交放量,但是宏观楼市仍有不少市场需求由于政策面的原因没有办法进入楼市进行购房或投资。

  另外,楼市价格会不会进一步下调?其实目前20%左右的降幅已经是价格底部,也是当前开发商降价的底线。如果市场局面持续恶化,市场层面表现的更多的开发企业参与到降价的行列中来,而不是进一步将个案的楼盘再进行价格下调,原因很简单,当前个案价格下调15-20%已经可以激活市场成交量,如,新城金郡、路劲翡翠湾等均是降价后的“日光盘”,降价可以达到成交量的效果,开发企业没有必要再进一步降价。

  因此,从开发企业推盘策略及激活市场成交量的角度而言,把握好房价降幅成为关键。从当前个案情况来看,房价降20%实际上有点降得过头。降20%对于推盘来讲除了可以激活市场成交量这个目的,更多的是蕴藏着企业营销策略的因素,如降价市场炒作话题、板块热度炒作、楼盘热销炒作、危机营销等。

  其实,关于当前楼盘个案降价,只要相对于前期成交均价有10%左右的降幅就可以激活成交量了,开发企业没有必要按照20%降幅进行推盘。市场当中所谓较大幅度折扣有可能是在前期备案价格基础上或报价基础上进行的价格折扣,当前全国各地出现楼盘打对折、市场抛售楼盘等现象,往往降价幅度大小言行不一,也存在利用这种所谓大幅折扣进行市场进行市场炒作的目的。

  张宏伟 观点地产新媒体专栏作者

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