限购、限价预期来袭 珠海楼市何去何从?
作者: 李宁     时间: 2011-11-02 02:25:18    来源: [ 观点地产网 ]

一等再等的限购传言仿佛石沉大海,在逐渐被人遗忘之际,又骤然而出,再度引发市场热议。

  观点地产网 李宁 悬浮在珠海上空传说已久的“限购令”最终尘埃落定。说是突然,却也在市场的预料中;说不突然,也不尽然,毕竟出台和执行的时间同步没有间隔,完全没有给市场喘息的机会。

  10月31日晚,珠海市政府发布通知称,将于11月1日正式在全市执行限购、限价政策。据了解,珠海此次限购的范围主要是在主城区。具体内容为本地居民、在珠海缴纳了一年以上社保的非本地居民,只能在主城区新增一套住宅,外地居民无购买社保和纳税的不能在香洲区买房。

  传言到落实的“限购”

  同时,珠海市的房地产企业要按照《广东省物价局关于商品房销售明码标价的规定》,将商品房预售价格报价格主管部门备案,持同意备案的文件向商品房预售管理部门申请预售。

  如果报备项目的住房平均价格超过珠海市2011年度房价控制目标(11285元/平方米建筑面积)的,价格主管部门将暂停备案,商品房预售管理部,也将暂停核发商品房预售许可证。

  算起来,珠海将成为继广州、深圳、佛山之后,广东省第四个施行限购令的城市,同时也与深圳一样:“限价尾随其后”。

  对于珠海的“双限”措施,据珠海市住建局对外表示,出台这样的政策组合核心调控措施是根据国家相关政策与珠海市目前房地产市场的状况来确定的,措施首要目的就是要确保珠海能完成今年价格调控的目标。

  珠海市住建局还称,“限购调控的时间可能更长,产生作用的过程可能更慢;限价产生作用的措施更快,这个更加倾向作为临时性的措施。因此限购持续的时间可能会长,限价可能更短。这2个措施都是经过深入研究的,只要国家要求调控,珠海就会一直调控下去。”

  关于限价11285元/平方米的制定依据,住建局指出,11285元/平方米是根据年度房价调控目标,即去年基数上增长11%计算。根据国家和省有关房地产调控政策制定的,与GDP发展挂钩,今年珠海的GDP预定指标是增长11%。

  事实上,珠海限购的传言由来已久。早在7月12日,国务院总理温家宝主持召开的国务院常务会议上,就明确指出,对于房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。该表态一出,市场人士纷纷预计,珠海也在限购名单之列。

  因为今年以来,珠海的房价涨幅已然超过了11%的增长指标。据珠海住建局数据显示,珠海1-9月新房住宅成交均价11967元/平方米,比去年全年均价上涨17.7%,约高于当地GDP增长幅度5-7个百分点;并且从8月开始,价格同比涨幅由1-7月的8.8%迅速提升至17.3%。

  然而,一等再等的限购传言仿佛石沉大海,在逐渐被人遗忘之际,又骤然而出,再度引发市场热议。

  “双限”打击下的楼市

  观点地产新媒体第一时间联系了珠海某大型上市房企相关负责人,该人士表示,珠海限购、限价的出台对于公司来说有点突然,自己也是今天早上才刚刚得到消息,之前政府并没有提前进行告知,因此公司今天也马上开会进行商讨,讨论的内容主要是政策方面的解读,以及公司可能采取的应对之策。

  该人士还称,珠海房价涨幅过快,很大一部分原因是因为投资客的拉动。珠海的地理位置决定了会吸引港澳居民的投资热情,而出台双限调控,可见力度确实很大,公司也理解政府的不得已做法,因为将采取积极措施应对。

  据了解,珠海全市常住人口约有156万人,占广东省常住人口总量的1.5%,是广东常住人口最少的市。

  相关机构统计,珠海的新房大多是由外地人来买,其中大部分以港澳台为主,其次是浙江、上海、山西的一些投资客。珠海市住建局局长陈哈理也强调,限购对于港澳居民同样一视同仁,只分本地户籍与非本地户籍。

  双限落地,对珠海楼市的影响到底有多大,可谓智者见智。珠海天泽地产副总经理徐立新向观点地产新媒体表示,“市场早就估计珠海将限购,所以限购一出,并没有太大意外,传言了这么久,现在正式落地,应该说对市场的冲击要小一些。”

  因为政府制定的今年房价目标,目前仅剩2个月,明年又要出台新的房价目标,也要跟明年的GDP、CPI相挂钩,所以明年的调控政策不排除会进行相应调整。另外,作为市场本身,最近一段时间已经出现了下跌的趋势。因此,在目前市场逐渐冷却的情况下,调控政策出台反而对市场的影响不大。徐立新认为。

  不过,也有市场人士预计,限购、限价肯定会对一些比较依赖于珠海市场的开发商影响重大,比如华发股份、格力地产等房企。

  房企们的何去何从?

  的确是这样,作为珠海本地的两大龙头,华发和格力的大部分项目都集中在当地,而且从两家公司的财务报表上看,珠海区域的营收确实是公司最主要的收入来源地。

  公开资料显示,华发股份在珠海共拥有8个项目,土地储备面积252.48万平方米,今年公司主要的结算项目大都集中在珠海,其中包括华发世纪城四期、华发水郡等项目。

  格力地产目前累计土地储备面积有160万平方米,全部都在珠海,主要包括了6个项目,分别是格力广场一期A区、格力广场一期B区、格力广场一期C区、格力广场二期、拱北夏湾C区、香樟美筑和格力海岸项目。

  此前就有券商指出,珠海作为少数几个房价早已破万而未限购的城市,如果出台限购措施,作为对外依存度非常高的珠海楼市将遭重创,同时,对于在珠海项目集中度过高的房企也将是不小的打击。

  而据接近格力地产的业内人士也坦言,格力目前的大部分项目都在主城区,对于没有取得预售证的项目现在确实是个问题,格力最近也在跟政府接触,应该是与调控有关,它很可能在销售策略、定价方面会进行调整。

  徐立新也认为,开发商自我调整的空间还是有很大的,因为目前珠海在售的项目,许多的销售价格里是包括精装修的,限价出台后,开发商完全可能把精装修改成毛坯房,这样价格也可以避免被限而不能卖。

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