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观点时评:一二手房价倒挂并非楼市拐点
作者: 他山     时间: 2011-06-28 21:24:48    来源: [ 观点地产网 ]

水榭春天一二手房价倒挂,只能说明这是行政手段逼成的“倒挂”,不具备市场的普遍意义。

  观点地产网 上周看到一篇文章《一二手房价倒挂现象频现》举了一个典型的例子:6月中旬,莱蒙国际水榭春天三期以每平方米21000元开盘,而水榭春天二手房报价25000元/平方米。文章采访的专家表示:“一、二手房价格倒挂,往往是市场开始整体转向的前兆。”

  我认为,一二手房价倒挂,并不能说明楼价拐点来临。

  水榭春天一二手房楼价倒挂不代表市场真相。按原计划,水榭春天三期开盘时间是计划在4月份,至少要赶上五一房交会这波看房潮的,为什么推迟到6月份?因为开盘定价定不下来,按照政府限价的文件,三期价格最多不容许超过二期价格的10%,二期是25000元/平方米入市,即现在的二手房挂牌价。按照文件精神,开发商将三期开盘价定为28000元/平方米是不违背限价文件精神的。

  但该盘推迟到6月份开盘,并且价格不是按照限价文件的条款,而是只能卖2100元,否则不给办证备案。

  定价21000元显然是受到政府直接施压出来的价格,水榭春天如果卖到28000元的法律依据和市场准则是什么,我们都不得而知。我只能猜测政府部门的心态:如果水榭春天3期按照限价文件,定价在二期的基础上加10%,即28000,那么中央原著等周边即开或将开的盘,会以此为参照定价,使该区域价格直逼福田、罗湖,从而使深圳政府对全市整体楼价失去控制。

  巧合的是,水榭三期开盘前,开发商莱蒙国际发布公告宣布公司首席营运官李艳洁将辞任。业内不少朋友已经猜到,这不是正常的职业经理人更替,或业绩不佳等因素构成的引咎辞职。

  这是对政府部门关于限价的“提示”置诺罔闻的必然结果,坚持市场规律的职业经理人,纵然有海外留学背景,有海外操盘经历,但政府干预市场行为的过程中,她的市场经验可能恰好成为她出局的理由。

  综上所述,水榭春天一二手房价倒挂,只能说明这是行政手段逼成的“倒挂”,不具备市场的普遍意义。

  媒体也往往是见风使舵,近期深圳的电视新闻也抓住水榭春天的辫子不放,大做负面报道,摆出一副要痛打落水狗的姿态,这些作派让人感到楼市冷暖。

  另外,还有人以中海、招商降价,来证明深圳的一二手房价倒挂。这里我到出这两家公司降价的真相:

  5月17日,我写过一篇《中海降价有难言之隐》指出,中海此次降价,从头到尾都是一场“政治秀”,与市场行情无关。

  招商地产的观园以1.2万低价入市,这纯属招商发起不平等竞争。06年招商拿该地块楼面地价为3千多元,07年和黄在此拿地的楼面地价为6千多,到09年金地在此拿地的楼面地价为1.2万。

  同样地段,楼面地价差距如此之大,二三个项目在差不多相同的时间结点推出,招商此举,一箭双雕,既迎合了政府的限价文件,又做到了从价格上压打和黄和招商的目的。

  但这样做的后果是,如果这是政府给招商观园的限价,那么金地楼面地价就1.2万,政府是不是要把金地的楼价限到1.2万?如果限到1.2万,金地无疑是亏血本,金地是不是可以要求政府把吃进去的地价吐出来?如果政府做不到给金地限价1.2万,那么,深圳市政府实施不到半年的限价令将在此就要土崩瓦解。

  由此来看,用近期中海、招商、莱蒙等上市公司楼盘一二手房价倒挂,来证明楼价拐点来临的说法根本站不住脚。

  他山 观点地产新媒体专栏作者

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