博鳌特稿 许家印:恒大地产的下一个十年
作者: 武瑾莹     时间: 2011-06-27 01:15:48    来源: [ 观点地产网 ]

前十年很辛苦、更累,后十年条件会好一点,发展会好一点。

编者按:十年之后,又逢盛会。伴随房地产业走过黄金十年的博鳌房地产论坛,将于2011年8月16-19日在海南继续举办第十一届年会。上一个十年,中国房地产实现了成长与壮大的梦想;下一个十年,我们将继续甚至超越从前的辉煌。鉴于此,观点地产新媒体推出“2011博鳌房地产论坛特稿”系列报道。

  观点地产网 博鳌特稿 武瑾莹 6月25日,恒大世纪旅游城开业暨恒大扶贫捐款仪式在清远举行。恒大地产集团主席许家印在下午举行的记者交流会上,回答了关于恒大地产各个方面的提问。

  许家印表示,截止5月底,恒大的销售业绩已经达到337亿元,几近全年目标700亿元的一半。因此,许多媒体也关注恒大是否会调高全年目标,甚至追问是否会将目标定为“千亿”。

  对于这些推测,许家印虽未正面回应,但其也多次表示,在合适的时机不排除上调销售目标。在下半年恒大每个月都有10个以上新开楼盘的情况下,千亿的销售似乎并非毫无可能。

  据许家印透露,恒大目前账面现金余额高达230亿元,足以应对调控压力。除了房地产行业,恒大还将实现多元化发展,作为新的发展方向,恒大已经在文化产业布局,成立恒大文化产业集团,涵盖电影、经纪、唱片、动漫、院线等五大领域。

  广州恒大足球队方面,仅在购买外援方面就计划投入7亿元,不过许家印也透露,去年足球俱乐部投入1亿元,最后还赚了77万元,明年购买外援的支出减少后,整个投入也会降下来。

  以下为恒大主席许家印与媒体交流的现场整理节录:

  现场提问:恒大报刊上说要大干50天,完成半年的目标,是不是因为完成半年目标有一些压力了?半年的目标是多少以及完成了多少?

  许家印:去年到年底的时候我们有56个楼盘,销售是502亿。今年我们陆陆续续还要开很多楼盘,到6月30号为止,我们的开盘数量大概接近90个,下半年可能还会有60个到70个楼盘新开。

  作为公司来说,我们要提出各方面的工作计划,当然不是一个指标,有很多个指标,要按照计划实施。到下半年公司也要有60到70个楼盘按时开盘,这都是一个计划。

  不是说因为工作吃力就要大干50天,公司在更加健康、更加顺利的时候,作为公司的内部管理同样要不断的鼓舞干劲,鼓舞士气。像战场一样当兵打仗一样都要战前动员,所以我们一般是在年初、半年期间或者年底的时候都会有一些经常的重要领导的讲话,会在内部刊物上发表,给全体员工来鼓舞士气,以实现目标、实现计划。

  现场提问:三月份的时候,夏总说一直会保持环比销售的增长,但是现在市场有变化,不知道您对这个如何看?

  许家印:这一点我认为是恒大骄傲的地方,在去年4月17号国家出台最严厉的宏观调控政策以后,应该说中国大部分的房地产企业,起码90%以上的企业成交量都大幅下降,唯有恒大是同比增长,六、七、八、九月份同比增长,同时环比也在增长。

  在整个市场情势不好的情况下,一个企业能够实现环比增长和同比增长,我认为这是企业核心竞争力最关键的地方。这包括很多方面,比如说产品的品质、产品结构的设计、全国的布局、超前战略性的布局,这是一个综合的东西。

  同样,大家都知道从年初开始到现在,国家对房地产的调控力度还是很大的,通过调整以后,我认为中国的房地产还是非常健康的。

  健康发展不一定是坏事,房价飞涨不一定是好事,房价相对稳定,成交量相对稳定也是一件好事。

  在今年的这种形势下,我们也是实现了同比和环比的增长。二月份的销售额是45亿,三月份销售额是55亿,四月份销售额是61亿,五月份销售额是77亿,我相信六月份还能够实现环比增长和同比增长,这个应该是没有问题的。

  下半年基本上平均一个月大概有10到12个新楼盘要开,我们相信同比和环比都会上涨。

  现场提问:今年的销售目标会上调吗?700亿好像太少了。什么时候会决定上调销售目标?

  许家印:我们感觉定得很高了,因为去年销售了500亿,今年销售700亿,增长已经是40%,我们感觉已经很高了。如果说销售业绩更好的话,我们不排除上调销售目标。

  至于什么时候上调销售目标?起码这个月不会调,就是到7月10号不会调,那后面调不调还要根据销售情况,政策形势。

  现场提问:因为有一些内地开发商今年上半年的成本增长非常快,所以想问一下恒大今年上半年的建安成本增长了多少?如果说房价不增长但成本增长,是不是利润会收缩?

  许家印:我举个例子,只是我们使用的木门,中国木门生产厂家最大的企业要三家以上才能供得起恒大一家的使用量。所以我们在材料的供应上都是采取战略性合作协议。

  市场的变化都有约定的,市场上下浮动在5%以内我们的价格都不会调整,如果超过5%或者10%,甚至15%-20%,双方会在一起协商适当调整。所以,尽管在今年的情况下,我们也有相当一部分材料是往下调,也有部分材料是往上调的,但是大部分是没有怎么动的。

  人力资源是这样的,我们还在用2008年的人工标准,施工企业还是有很多愿望的,跟我们提得比较多。年初的时候,我们经营班子和他们开会决定,按照省份要进行调整,但还没有调,因为我们用的是三年前2008年的人工区别标准。

  因为我们的施工企业也是一样的,尽管人力资源的成本增幅比较大,但是我们开发量是很大的,对施工企业来说也是薄利多销的概念。所以,尽管施工方有一些想法,但我们的合作还是进行得很愉快。

  我们计划这两个月要召开全国战略合作伙伴大会,包括材料供应商、施工企业、装修企业、园林建设企业、设计单位等,让他们来评价一下恒大,因为从他们那里可以知道恒大有哪些做得不好,给我们提出批评。

  现场提问:国家今年上半年的宏观调控是比较严厉的,您认为到目前为止宏观调控的效果怎么样?下半年整个宏观政策走向和市场走向是怎么样的?前一段时间恒大启东项目转让了极小部分的股权给了华人置业,当时转让股权是出于什么样的目的?是融资的需要还是其他的需要?接下来恒大还有没有其他的股权合作和新的融资计划?

  许家印:我认为现在国家的宏观调控还是达到了非常好的效果,应该说现在中国房价还是比较稳定的,我认为这是一种常态性的调整,我们都要做好充分的时间准备。

  至于下半年还会不会有新的政策,你要找温总理问一下,这个我就不知道了。

  关于启东这个项目合作,我只有一个目的,这个项目是11块土地,我们拿出其中两块的49%股权,融资5亿美元。

  这是为了证明两个问题。第一,恒大有很多种融资渠道,根本不需要发可转债,这是给市场的一个信号。我那么多的土地,全是100%股权,只有三个项目跟别人合作了。

  另外,今天透露一点,恒大到6月28号账上的现金余额应该在230到240亿以上,到月底差不多会有更高,没有必要发可转债,另外很多项目我们是不卖的。

  第二,我这个人报复心也是挺强的。我们上市的时候,很多分析师把启东这么好的一个项目按零来算,本来我们认为它价值就是几亿美元,很多分析师按照零来算,在2008年到2009年上市时投资人都这样认为。

  所以,通过这件事体现了我们的价值,它的价值并不是说以半年体现,这个要靠战略体现。我们2004年去找这块地的时候,是从上海到启东,坐轮渡过去以后再开车要四个小时左右,而且是填海的项目。填海还有风险,什么风险呢?原来是用了六个月还是八个月,填了四个月了,突然来了一个小小的汛期,把原来所有的工程一起移平了,这个就损失巨大。

  恒大做事风格不一样,我们用102天填海,本来正常用两个队伍,我们用了八个队伍,102天就干好了,这样成本就很低。当然,早期的时候,关于填海项目的海域使用金是很低的,但最后又涨价了。

  当时我们选择这个项目的时候,上海到启东的沿海大桥和沿海高速还没有开始立项,仅仅是政府开始在论证这件事。我们做了市场调研以后,这个大桥是必通的,所以我们从战略的角度就把这个项目拿下来了。

  启东项目现在有价值了,以后大桥通车价值更能体现。所以转让股权目的有两条:第一,要实现这个项目的价值;第二,也是对造谣人的一个回应。

  现场提问:恒大多元化发展的目的或目标是什么?刚才您说了是非地产业务和地产业务结合的一些方面,但是有没有考虑更大的一些设想?就是一个大的土地经营概念?另外,很多开发商都在转型做商业地产,你现在这些旅游城的创意是不是也是商业地产的一些想法,在这方面您还有没有更多的想法可以介绍给大家?

  许家印:你们心目中想象的是恒大今年肯定突破1000亿,那么我们在别的行业投资几个亿是百分之零点几的概念。所以我们涉足别的行业,比如说体育主要是两个概念,一个是带有一种社会责任,一个是带有公司品牌效应的体现。

  文化产业是我们从未来十年、二十年甚至三十年的战略高度上考虑的,例如拍一个电视剧投资两千万,和你们想象的年销售一千亿之间的差距是不成比例的。我们在别的产业上不可能有大的投入,一般也就百分之零点几,最多一两个点是有可能的。

  关于旅游地产,包括我们现在旅游城其实是旅游地产的配套。比如说你在这里买了一套房子,什么都没有,你连饭都吃不上怎么行?

  如果我们没有这一套东西,我买了房子我住了干嘛?买菜都没有地方去,运动没有,文化饮食什么都没有,那就有问题了。所以实际上是这个旅游地产的综合配套,但是对政府来说又是一个旅游综合体。

  其实,像这样的项目我们全国有10多个。恒大的产品结构、产品线比较丰富,中端产品占50%、中高端产品占20%、高端产品占15%、旅游地产占15%,这个项目就是我们15%中的一部分。

  第三,刚才提到的商业综合体可能会在下半年或者明年动工。我们从去年开始在省会城市拿了旅游综合体土地的一些储备项目,而且我们也在请国际上的前五大设计单位和世界上最有名的超高层设计大师在做不少的方案。

  因为城市综合体是需要时间更长、建设周期设计等等,我们的概念要做省会城市以上的地标性城市综合体,现在项目也在筹备中。但是,这个没有那么快,可能明年、后年陆陆续续会有旅游综合体项目破土动工,但是设计我们早就开始了。

  现在我们有11个方案,为11个省里面的地标在做设计,也就是说,我们在为以后两三年地标性城市综合体的发展做一些准备工作。

  现场提问:这一块打算投入多少?恒大世纪旅游城大概是卖五、六千/平方米,而这个项目总投资有几十亿,这是一个长远投入的过程,请问什么时候能够把成本收回?

  许家印:这个比例没有办法界定。但是我们的想法是:在未来的10到20年之间,能够在全国每一个省会城市都有恒大的地标。

  如果说比例,我现在建三个城市地标,一个算50万的建筑面积,那么50万占我们整个面积很少的一个比例。从投入上就可能比较大一点,所以这个速度就不会太快,这只能说在我们现金流非常充足的情况下,而且是陆陆续续的,比例非常低的,利用10到20年的时间来完成我们这个长远战略。

  恒大世纪旅游城目前的投资还达不到几十亿,应该是14到15亿。综合体的设定也是经过我们2004年市场定位来做的一个概念,一个6+1的概念。

  现在看来从重新开业到现在还是非常成功的,给公司带来的长期收益还是比较好的。

  现场提问:8月份,在海南将会举办2011年博鳌房地产论坛,那我们的主题是下一个十年,对此我也想请问您对恒大的下一个十年有什么样的想法?

  许家印:后十年会比前十年更好,一定要相信,因为我们会积累更多的经验,实力也壮大了,基础条件也不一样了。

  前十年很辛苦、更累,后十年条件会好一点,发展会好一点。

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