被限价的楼市 招商观园深圳“低价”入市
作者: 李宁     时间: 2011-06-03 01:46:52    来源: [ 观点地产网 ]

只有两种选择,要么接受政府的定价,要么不卖。现在开发商也都明白这个道理,价格完全不是市场决定,而是政府决定。

  观点地产网 李宁 招商地产观园项目12000元/平方米的售价一经披露,就吸引了深圳业内的关注和议论。

  6月1日,招商地产相关负责人向媒体表示,观园项目终于通过审批并取得预售证,将于端午节期间6月5日正式开售。

  “低价”12000元

  招商观园位于观澜高新技术园区,项目占地面积14.76万平方米,总建筑面积为22.2万平方米,此次总共有504套高层房源推出,包括90平方米、140平方米、160平方米三种户型。

  针对12000元/平方米的定价,招商地产内部人士向观点地产新媒体透露:“价格低的主要原因是受限价政策的影响。目前整个深圳新开楼盘都受到限价的影响,作为开发商只能积极响应国家政策,而作为央企的招商更要贯彻执行。”

  虽然观园项目已明确开售,但招商另一个项目雍景湾仍然没有拿到预售证,招商内部人士称,主要还是价格的原因。

  该人士表示,这两个项目的预售证都申请了较长时间,主要是看能不能接受政府给的价格。现在只有两种选择,要么接受政府的定价,要么不卖。现在开发商也都明白这个道理,价格完全不是市场决定,而是政府决定。

  对于选择在端午节期间开售的原因,该人士无奈地表示:“原本早就应该开盘了,并不是抢什么节假期,而是被动地受预售证影响。”

  而12000元/平方米定价对于整个项目利润的影响,该人士坦言,基本没多少利润了。

  但是众厦地产总经理助理林晓华则认为,虽然大家感觉12000元/平方米是降价了,但其实以该地块当时的拿地成本计算,收益其实不比其他项目差。另一方面,该项目的地理位置较为偏僻,区域价值不大,12000元/平方米不算低,应该定在10000/平方以内还算合适。

  世联地产市场总监、首席分析师王海斌也认为,该项目区域目前什么配套也没有,一万多块钱的价位也相对合理。对于目前有刚性需求或者改善需求的客户来说,也不算太贵。现阶段的调控下,已经把许多人买房的资格都限制了,对于真正想买房又有资格的人,价格显得很重要。

  招商地产内部人士并不认可,该人士向观点地产新媒体算了一笔细账:“该项目地块06年拿的时候楼面地价是3000多元/平方,加上拿地后每年7%的资金利息,再算上该项目品质开发方面的投入,利润确实没多少。

  该人士举例称,观园旁边的另一个项目,当时开发商拿地就超过9000元/平方,拿地到现在已经两年多,算上利息成本的话,土地成本都已经过万,2000块在目前深圳根本就建不起什么项目。

  限价的威力

  事实上,自今年5月1日开始执行的“限价政策”,较以往的每一次调控都更为严厉。按深圳市政府规定,对每个项目进行价格上限限制,并分片区制定均价上限,超过价格上限的将不能获准预售,以实现2011年房价涨幅不超过GDP涨幅的控制目标。

  当前深圳已经“被限价”的新开楼盘也逐渐增多。5月28日,龙华中心区的锦绣御园一期公开发售,该楼盘均价不足2万元/平方米,最低起价1.6万元/平方米,该项目作为深圳龙华首个限价项目,开盘价比原先预期低了近3000元/平方米。

  同样在龙华区,原定于5月底推出的莱蒙水榭春天三期,也因未取得预售证,延至端午节期间发售。原计划在2.4万/平米的售价,但按政府要求均价将不超过2.1万元/平方米。

  从深圳市规划和国土资源局6月1日公布的5月房价数据看,“限价政策”成效显著:5月份深圳一手商品住房成交均价15262元人民币,与4月份相比,降幅高达24.8%,也重回2009年8月以来的最低水平。

  对于该数据的准确性,业内人士存在各种质疑。王海斌认为,该数据并没有真实反应出楼市下跌的状况。

  数据不真实主要有三方面,第一、现在深圳的供给量比较少,成交量也不高;第二、入市的新盘都属于中低价位,高价位的项目政府不让入市;第三、中海4月底推出的两个限价房热销,它的销售数据也表现在5月份。

  “综合这三方面,就会出现成交量多,价格偏低,给人的感觉是调控起到作用。实际上是政府行政作为的结果,这种价格是属于‘被降价’,不是开发商选择的降价。”王海斌进一步表示、

  王海斌续称,开发商选择降价一般有两个选择,一个是资金链紧张,另一个是市场供应旺盛,竞争激烈,这才是真正的价格下降。现在则是采取不发预售证,不让高价盘项目入市,价格都是政府管制的结果,这种结果即使降价50%都无意义。

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