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章华:基金蓝海 房地产的投资商
作者:     时间: 2011-04-21 11:00:54    来源: [ 观点地产网 ]

  章华(荣盛泰发(北京)投资基金管理有限公司董事总经理):刚才几位领导和专家都在讲行业的趋势和预测。基金在国际上已经有多年的历史,地产基金在国际上大概有30年的时间,2010年为中国房地产基金的元年,今年是进入发展的时间。去年全球有300亿美金的规模,房地产基金的数量还是屈指可数,我们大概有接近10个运作好的基金。

  2010年元年,风起云涌,也是鱼龙混杂,在这个过程里面我觉得行业规则的树立还在进行中。我站在四个点给大家做分享:

  第一、机遇与挑战并存,长远看好。

  第二、地产基金的前景与展望。

  第三、具体的操作。

  第四、投资者的运营关注。

  观点一、机遇与挑战并存,面临着诸多的机遇与问题,今年以来国家总调控力度是史无前例的,在不同地区提出了禁购的战略措施。保障房提出了这么大的量,在没有把模式确定下来的情况下去做这些重头的措施,最后的结果可能还是有待观察。房地产市场仍然保持一个良好向上的趋势,销售面积、竣工面积都在持续向上。有人说中国过去十年宏观调控是没有成效的,我们也一直在关注政策的走向。大家如果仔细的看,从04年以来到现在七年的时间,除了中间有一个直上直下之外,这是因为世界进入了金融危机,中国在里面有一个政策的频繁变化,其他时间的曲线基本是在10—18之间,平均算起来是14,全国房价涨幅13.2。一二线的涨幅比平均算起来的14还要高。98年以来,这十几年间为什么一直持续向上,虽然历经调控,但是坚韧不拔的在向上走,我想这几个因素大家都是比较清楚的:

  一是城市化进程,现行的财税体制。

  二人均收入的递增。

  三是18亿的土地红线。

  四是投资渠道较少。现在的投资除了股票就是房子。

  城市化进程一年以1%的速度来增长会增长1500万,这里面包含着改善性的需求,各式各样的棚户区改造。长期泛滥的流动性,2011年3月CPI5.2%,持续高位运行。热钱的涌入,美国印钞全球都跟着,他们多印了,你如果印少了亏了,我们只有印得更多才能占国外的便宜。刘明康主席在今年的年会上也谈到了这个话题,他认为未来的五到十年货币过剩。三线、四线城市面临着比较好的发展机遇。在过去十年的时间来看,年均涨幅大概44%,房价的年均涨幅大概是13.2%,我们是接近15,这个数字有一个非常微妙的关系,如果大家仔细的去看看逻辑,你们会发现44%里面地价占了1/3左右。全国平均房价涨幅是15%,其中13%是因为地价造成的,所以各级媒体政府有时候否认地价和房价的关系,我觉得从这个数字来看是比较清晰的,房价之所以上涨是因为地方政府在高价卖地。

  我们认为,房地产市场支持因素将伴随着中国经济发展而持续长期存在,任何短期局部的市场调整或政策调控都不会对其根本产生动摇。当前新形势下的房地产市场机遇和挑战并存,我们有理由坚信中国房地产市场会更加健康。

  观点二、地产股权私募,地产行业趋势所向。国际化视觉考量,最近三十年的时间,美国房地产基金得到了大幅的增长,为什么在八十年代才开始起步呢,八十年代之前是战争,在那个年代是没有一个稳定的国际环境。

  (PPT图表对照讲解)目前国际基金前十名的排位,国际前十位里现在已经有八个进入了中国市场,这说明大家是坚定的看好中国。管理的规模前十位超过了300亿,最小的公司也达到了2000亿,地产基金在中国势不可当。国内众多的开发商纷纷涉足PE业务。众多一线开发商纷纷进驻,由上市公司运营的、树立地产PE品牌的目前仅三家,荣盛、金地、复地。

  房地产基金走势的优势:

  1、资金规模大。几个亿在房地产项目里只能投一个或者是半个,规模上很容易做起来。

  2、长期性。

  3、风险低。

  (PPT图表对照讲解),右侧的前两个是因为中国证监会严格限制房企各种类型的公司。房地产企业融资方式,人民银行发起的公司债是由证监会来做的。大家一定要珍惜你们的战略投资者。如果这两年你们还找不到合作方,想要快速成长起来是非常困难的。

  基金为开发商带来一系列的好处:

  1、可以分担房地产企业的风险,因为他们是作为你们一个坚定的股东进来的。

  2、基金一般是参股,可以调整你的报表结构,负债率可以大幅的降低。

  3、扩大企业的规模,提高效益和管理水平。

  泰发观点三、地产故私募,以人为本投资者利益第一

  (PPT图表对照讲解)地产私募行业对人才的要求,以人为本,重在管控。只有这样才能去投资好、管理好。

  高素质的基金管理团队,一类是大型金融机构里负责房地产业务的、一类是大型房地产公司里负责基金业务的。

  泰发观点四、投资者的运营关注。泰发基金投资项目包括三类,保障房、二三线趁势住宅。我们的制度、团队、管理方式、我们有非常多的管控系统,怎么去选项目我们有很多的标准,这一块大家如果有兴趣后期我们可以逐一交流。我们在实际管理里面通过四个纬度、四个模块来操作。我们希望可以和投资商走在一起结合的时候更长,当然这个也不是以我们的意志为转移的。我们希望未来可以和投资伙伴在一起快速的确立行业的规模,既然做基金的,主要的工具还是我们的管控体系,投资者也好、被投资企业也好,共赢是我们的目标。谢谢大家!

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