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王珏林:调控加码原因及房价目标预测
作者:     时间: 2011-04-21 10:54:13    来源: [ 观点地产网 ]

  王珏林(建设部政策研究中心副主任):大家好!按照组委会的要求,回顾和预测房价目标,我要讲的就是昨天、今天和明天。

  一、(PPT图表对照讲解)

  1、房价9.9%,这个指标也是远远高于09年的,大家从图表上看,虽然有所下降,但是高点还是在2010年。

  2、投资情况,地市开发投资增长过快,从这几年的数字来看,去年投资增长33.2%。

  3、房屋销售,去年是在两个背景的情况下,一是世界金融危机还在持续,二是国十条已经出台,大家都说最严厉的调控政策出来以后,去年的市场是什么情况呢?历史最高位。

  4、施工,去年增长26.6%,前年是2.8%。开工去年增长40.7%,前年是12.5%,其中有一项是供应问题,施工多、开工多、竣工少,前年是增长5.5%,去年是4.5%。从去年整个增长来看,主要是二线城市的增长,以前都是一线城市,现在在前面排位的都是二、三线城市,合肥、郑州、石家庄、沈阳、呼和浩特排在前五位。中部地区和西部地区明显好于东部地区,市场在向中西部转移。

  概括起来:一是去年我国房地产各项指标都在高位运行;二是二、三线城市房价全面上涨;三是社会资金流入房地产过多;四是居民消费、投资没有过多的出路。大家还是集中在有钱还是想买房;五是贯彻调控政策有很大差距,实际上在国十条出来时政策很严、措施很好,但是真正实施起来差异太大,更多的城市基本是空位。

  二、2011年调控加码的原因。基于以下几个原因:

  一是“十二五”规划和政府工作报告很突出的主要是两点:受转变经济发展方式、重视了民生工程。这两点与房地产都有密切的关系,现在我们的供求矛盾为什么这么突出,有外在的原因,也有内在的问题。外在的原因是投资结构不合理导致分配不合理,同时消费不合理,内在原因包括供应结构、产品结构、分配方式的不合理。不仅要搞好市场,更要重视保障房的建设。

  二是进一步贯彻落实“国十条”。措施更严格、更明确。

  三是物价膨胀带来的巨大压力。CPI增长5.4%,一季度平均5%以上,这个指标是比较高的。虽然今年国家定的是4.5,对于完成这个指标有难度,但是能完成,为什么这么说?因为主要是上半年投资的问题,投资量很大,另外建筑材料市场短缺,压力非常大。所以把物价问题摆在首位,房地产与此有很大的关系

  四是房价潜在全面反弹迹象。去年出台调控政策的节奏感,每一个节日之前都出台一些政策,原因就是出现了量价齐升的迹象,如果一旦快速反弹,也可以说对我们整个调控的战略部署打乱了。而且对以前调控造成的损失没法避免。从整个全年的几项指标来看,去年的调控节奏是对的。

  五是把握住两会召开前的战机。去年出了“国十条”,今年又出台了新“国八条”,在一月份出台主要是为了迎来两会,各地领导都到位,是最好的贯彻调控政策的时机,让各地政府更加重视这件事情,而且回去以后对完成这项任务更有好处。

  (PPT图表对照讲解)这是从08年到今年3月份CPI的情况,当我们再高的时候就是出现了08年的经济危机。

  三、“国八条”调控重点。

  一是要求各个城市都要确定房价涨幅指标。根据三个,包括GDP、收入、消费能力。

  二是限购城市范围全面扩大。为什么要限定指标?我觉得这是中央对地方要求最好的办法。因为过去整个调控办法出台那么多,贯彻起来那么难,我不说大家都清楚。确实有各种利益在里面,我把任务交给地方政府,必须要按照这个指标来设定你的调控措施和方案,把压力交给了地方政府。国家调控指标制定以后各地反应肯定不一样,最后的结果也不会一样。

  三是房地产税改革逐步推进。

  四是调整二套房首付比例。

  五是严格住房用地供应管理。从两方面来管理,规范化管理是解决目前市场规范囤地的行为、另外一个是保障房的用地管理。

  六是加强市场管理,规范市场秩序,解决市场上不规范的行为。

  七是保障房建设开始全面规划。

  八是建立约谈问责制。

  四、限购、房产税、加息对市场的影响。

  1、限购,市场供需矛盾会有所缓解,当前刚性需求可以稳定市场。优先解决本市和长期居住这个城市居民的住房问题,排除一些以投资为主的住房群体。现在的市场是什么样的呢?矛盾加剧突出,目的是缓和市场矛盾,这种办法是不合理的。按理说市场不应该采取这种排除办法,但是我们的市场发展到了一个阶段,还处在住房制度改革的时期。在这种情况下,也不敢说我们的供求矛盾平衡,就目前住房供给、刚性改善性消费这一块,觉得会出现求大于供。尤其是去年沉淀了一些消费,今年上半年还会继续沉淀一些消费,保持市场稳定没有太大的帮助。

  2、房地产税,我定义为潜试水,上海方案是以面积为主,人均60平方米,超过就要加税。重庆是在主城九区按价格来划分税费。税收的影响会慢慢加深、范围会越来越大。

  3、加息。全面影响,波及的范围难以评估。

  从现在来看第四次加息了,增加了两方面的成本,一个是消费成本,另外一个是开发成本。

  五、1000万套保障房计划。40%是棚户区改造,大概是五千万,中央投入四百亿用于基础设施配套,地方投入1200亿。真正资金短缺的是廉租房,这一块是没有利润的。现在各地在采取各种办法解决这一问题。虽然是保障房资金问题,但是更重要的是认识问题,政府对这件事的认识问题。认识到了事情就做了,而且方法是非常之多的。

  六、2011年房地产市场发展趋势。全国销售同比增长14.9%,但是在有些城市几乎属于零状态,比如说北京、上海前几天的房展基本上没有卖多少套。大家说是信贷危机感非常强,但是在全国来看销售量还是增加那么大。大家要回忆一下去年,去年上半年包括五一之前全部都不好,而且五一以前又出台了一些调控政策,但是到年底以后的销售全面爆发,所以我判定现在属于观望期,买卖双方谁也不出手都在观望。到年终政策稳定、市场相对清楚一些,刚性需求开始逐步出售,到年底整个市场就开始呈现了。由于我们现在的经济刚刚公布的是9.7%,还是保持了比较快的速度发展,现在城市建设的热潮还很高,所以说房地产不是你想不想走的问题,你不走也会有政策。这个市场我相信还是能够保持稳定发展的。如果真的要年底继续出现低迷状态,那说明我们的政策太厉害了,如果继续出现高涨说明我们的政策落实还不到位,但从目前的政策和我们提供的需求,在这一两年之内主要应该满足于自住型和改善型的需求,谢谢大家!

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