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孟晓苏:双轨房建设上的徘徊与争议
作者:     时间: 2011-04-21 10:51:21    来源: [ 观点地产网 ]

建设保障房要补十年的旷课。认识耽误了九年,但是十年没建保障房的问题却严重的摆在了现在。

  孟晓苏(中房集团理事长):大家上午好,到观点论坛就要谈观点,今天我为大家带来的观点是《双轨房建设上的徘徊与争议》。

  早在98年我们参与房改设计的时候就已经包括了完善住房保障体系,当时住房上有商品房,政府建保障房。去年年底中央召开的宏观经济工作会议确认了这两个体系,建设符合中国国情的保障房体系和商品房体系。

  十几年前的热血现在已经变成了全国的共识,但是十几年来在建设两个体系方面,认识相当多,出现了几次“矫枉过正”,双轨房问题到现在还没有被主管部门清醒的认识,出现了不少的问题。我讲八个小题目。

  第一、历史上的误区,全民福利房造成全民蜗居。在全新福利分房时代是真正的蜗居时代,根据杨慎的统计,八十年代全国人均住房面积只有3.7平方米,温总理也讲过,他当年全家五口人就住在九平方米的房子里,那是真正的蜗居。

  住房面貌的改变是通过房改,98年我们都参与了房改,而我作为房改课题组其中一个组的组长,亲身参加了这个设计,在房改设计中其中有七项政策推动了住房商品化的发展,其中完善供应体制的政策,包括商品房、经济适用房、廉租房这三个方面的并举,这就是当时提出的思想。

  在此之后,由于商品房的发展,我们又向国家提出把房地产业列为国民经济的支柱产业,得到了支持。温总理讲的房地产业是国民经济的重要支柱产业,这一年来住房商品化使城镇居民化住房明显得到了改善。

  中国人民住房的自由率达到了80%,人均面积已经达到了33平方米。温总理特别讲到,这是很少有人提到的一个方面,这么大的成就现在往往是被一些媒体和一些人士是忽略掉了。

  第二、只建商品房伤及弱势群体。过去有一段时间没有建商品房,房改之后我们有一段时间就只顾建商品房。杨慎和我在98年的房改方案中就明确建议由政府来负责建立廉租房的供应体制,再一次提出了市场提供商品房、政府建设保障房的意见。但是前主管部门却长期忽视了保障房的建设,特别是廉租房十年没有建,使得弱势群体的收入水平离商品房的价格越来越远。

  这本来是政府公共服务职能的不到位,却被一度引导为对开发企业的不满,他们认为靠市场经济、靠企业就可以解决保障性住房问题,采取的措施就是压低房价,政府不需要做什么,只需要开发商就能够解决保障性住房问题,现在看起来我们知道这个理论很滑稽。

  2007年两会上听到的呼声,我们的政府只有房地产政策,而没有住房社会政策,这是前主管部门一个严重的失误。2007年两会上由国务院提出了廉租房建设要由政府负责,当然是中国的国民委员会提出的,这个意见反而不是其他人提出的。2007年国务院首先肯定了这个意见,作出了一个决定,提出了要把解决中低收入家庭中住房困难作为政府公共服务的一项重要职责,这种认识到位了。

  第三、建设保障房要补十年的旷课。认识耽误了九年,但是十年没建保障房的问题却严重的摆在了现在。2007年起国务院温总理就多次要求加大保障性住房的投资和建设,但是当时缺的就是钱,所以07年总理说要加大投资,结果中央投资到位,地方没有到位。

  08年再是中央要加大投资,同样也是如此。09年发改委说每年要投资三千亿美元,把住建部乐坏了,但是这个说法又是打了问号,2009年统计全国廉租房建设就连1500亿还没有到,原因是认识到位了,但是缺钱,当然是不是认识真到位了呢,这就使得我们的保障房成为一个木桶原理理论,木桶原理是水容易从短版里留出,十年没有建保障房当然成为一个短版。正确的调控不是砸别的版,而是要把短版建好。

  农民群众建立了经济型保障房,说是违法,但是有效的解决了城市中低家庭收入的居住条件。城中村来建设廉租房,中国农民在各地以城中村的方式参与了城市建设,提供了全世界最大规模的廉租屋,弥补了政府行为的不足,收益应该归村民所有。

  农民的行为已经在前年年底受到了中央的恳求,中央明确在符合规划的前提下和国有土地享有平等权益。其实我们只要承认农民所建的房子是合法的,我们就不需要在保障房上这么尴尬了。我们反而没有这样承认。

  去年国务院加大了力度,要求确保完成580万套,到年底算帐完成了370万套,这个成绩已经不小了,今年为了加大保障房力度又出台国十条和国八条。总理在两会的前后还再次强调今年要落实一千万套,今后五年有3600万套,通过这样的建设使得保障房占全国住房城镇面积的20%左右,我认为这是一个合理的数字,从中也可以看到国务院加强保障性住房的决心。

  第四、抑制房价涨就要增加供给。保障房毕竟旷课了十年,不仅造成了中低收入家庭和年轻人的居住困难,而且严重的恶化了社会心态,使得很多人把怒火集中到了商品房身上,要求商品房降价。

  一些媒体无法区分这两个体系,无法区分商品房和租赁房,他们认为要打压商品房,要求政府出面降低房价。其实目前和前一段时间出现的房价过快上涨恰恰表明了我们在木桶原理中还存在另外一个短板,商品房的供应也是一个短板,这两个板子都不长,而保障房的板就更加短了。

  为了抑制房价过快上涨、也为了解决中低收入家庭住房困难问题,从去年我们就建议要增加房屋的供应量。包括增加供应、加大商品房投资、政府加大保障房建设、采取临时性的措施来抑制需求,但千万别把抑制需求的措施当做是常态化和长期化的工作。

  从去年到今年增加供给的努力得到了一定的成效,去年开发投资增长了33%,今年1-3月增长了34%,而竣工也有明显增加。但是,在增加供给的同时,我们抑制需求的措施却是越来越猛了,本来国十条里明确讲了暂时发放明确措施,本来是临时性的措施,但是一些专家不断的鼓动要调控常态化,在我们这样一个国家要长期的限制商品房的买卖。

  由于这样的限购说法影响到了一些部门,最近一些地方实行的开发商的资金监管,实际上增加了开发成本,大约增加8%,这些都会计入房价,都会推动房价上涨。大家都拿商品房来出气,认为打压商品房这个短板就能够增加保障房,其实是两个短板。主要是为居民提供住房,而不是为老板们建设商铺,但越来越多的人发现不能不离开商品房建设这个领域了,这样做难道能够完成国十条和国八条里说的增加供应量的要求吗?

  当然医生把病人麻醉了,目的是为了赶快做手术,现在通过一些措施抑制了居民购买,居住购买的欲望下降了,我们就应该抓紧时间加紧保障房和一般商品房的建设,如果病人醒来什么都没有做就等于白干了,就成了休克疗法了。

  这种行政手段容易让一些部门上瘾,因为建设保障房的任务太艰巨了,但出去打压商品房价是比较容易做到的,尽管价格不一定打得下来,但是可以看得出来这个部门确实在努力工作。

  史上最严厉的调控到底会走到哪一步连我都说不清楚了,会不会走向政府定价?那就真成了史上最严厉的。过去历史上没有过这么多的商品房,有了这么多商品房也没有实行政府定价,我真的不希望我们会走大这一步。

  在这次人大会议上一些代表提出来,为什么不能把限制老百姓买变成限售,就像台湾、香港、新加坡那样,如果在一年之内转让我加你税,两年之内转让税低一点,这样不就可以有效的防止投机性的需求了吗?

  第五、挤出购房款加剧物价上涨。中国现在的钱是很多的,央行提出了外汇占款多,外国人发行的人民币是空的,如果这些资金社会上转起来就不得了了。那是一个多么大的灾难,幸好由温总理亲自领导的房改,使得商品房吸收了大量的资金,像一个巨大的海绵,恰恰是23万亿,去年一年5万多亿资金进入到了商品房的水库里。

  但是专家们鼓动要引导购房资金新的经济增长点,不要让他们买房子,去买其他的,结果这些资金真的出来了,你限购能不出来吗,他们去炒作社会上的各种商品,这还没有影响到老百姓的生活,但是去年四季度,食品价格一度被炒作,出现了很多中国人说的黑色幽默,造成了CPI上涨5.1,其中食品上涨的贡献率是74%。我们看到宏观调控不止只有控制房价这一个目标,还要考虑把钱挤出来了以后会不会推动物价上涨,今年物价上涨的压力更加大。

  虽然改了CPI的方法。现在我们换过来想,是不是还是应当让商品房正常的吸纳资金,如何让资金流到这个水库里来呢,因为要建保障房受到的压力就没有那么大了。

  第七、各地控房价严守两个低于,国务院的目标是遏制过快上涨,不是要降低房价。国务院办公厅发了通知,要求按照各地经济发展水平来制定房价控制的目标。各省市根据国务院的要求纷纷制定了两个低于的目标,一般是低于10%,因为过去很多城市的房价大大高于10%。

  低于GDP增长和人均收入增长是合理的,因为我们看到的蓝线是房价上涨,09年统计局报的是1.5,但是我们制定的至少是3%,我们知道住宅价格上涨的是13%了。

  在这种情况下设定两个低于是符合实际的,但是尽管各个地方政府征求了老百姓的意见,但是媒体却批评,两个低于不够,他们要求推倒重来,他们的目标是要把房价调控到下降。

  现在某些媒体对决策机构形成了巨大的压力,而且把这个压力推给了地方政府、推给了中央政府。媒体人是靠吸引眼球过日子的,因为媒体已经商业化了,而且刺痛社会的痛点就容易引起收视率。

  中央支持人责问房价是总理说了算还是总经理说了算,直接就质问到了总理头上,这一问让全国人民思考了半年多,当时我就说既不是总理管也不是总经理管,是由市场管。

  到了年底温总理也明确指出了,这个想法不准确也不全面,房价有市场该管的、有政府该管的。媒体还是不依不饶,某些媒体竟然这样说:“这或许是政府的不可承受之重,但中国既然长期执政就不得不承受”,这些混乱由政府兜底是中央这种强势政府的代价。我们知道对抗性情绪在舆论场所占据了主导地位,他们把问题已经提到了中共长期执政,你就必须要兜底房价。

  第八、正确出政策快把短板补齐。木桶原理是需要我们补上短板,短板是供不应求,在房价上涨之前,商品房是应该增加供给还是减少供给呢,现在我们已经看到了这一表现,商品房的供应不足会影响保障房,因为保障房需要大量的投资,需要6.5万亿元。减少了土地出让金,政府又没有物业税可以收,又没有别的资金可以来,地方资金怎么来呢?

  去年用增发地方国债来充实了保障房的资金,但是总发国债不是一个办法,2008年年底国务院统计用房地产信托投资基金进行金融创新,并且发的文件。现在的问题是一方面保障房缺钱,一方面中国社会已经不差钱了,我们大量的资金社会上游荡去冲击市场。

  光是保险业就有6万亿资金,如果两会期间保险业巨头都要求投资保障房,因为通过金融创新的长板才能够补上这样一个短板。

  总理提出调控目标是明确的,决心是坚定的,我们的目标就是要增加房屋的有效供给,包括商品房和保障房,我们不要把这个调控目标忘记了,以为我们只需要打压房价而不需要增加房屋供给,现在已经有些地方出现了背离国十条的趋向,我们需要按照中央的要求把短期的调控政策和长期的发展政策有机的结合起来,促进经济平稳较快的发展,谢谢大家!

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