合富辉煌:新土地模式出让探讨

来源: [观点地产网]      时间: 2011-04-12 11:45

预计后市,政府针对这种模式也会拿多一些中心区的靓地以"肥搭瘦"的形式进行推广,避免流拍现象产生。

  2011年3月21日广州市挂牌出让荔湾区高尔夫球场AF030448,广州第一个“商品房配建保障房”供地案例即将正式诞生。

  配建保障房增加成本支撑地价

  广州高尔夫球场地块与2010年保利、中铁、隽御夺得的五幅高尔夫球场地块距离较近。地块占地69531平方米,总建178937平方米。地块限制要求较多:一、要求配建70%的中小户型产品,二、配建总建30000平方米保障房,三、当报价达到最高限制地价后竞价方式转为竞配建公赁房建筑面积。地块起拍楼面地价为4379元/平方米,除去保障房部分的底价是5261元/平方米,剔除地块景观和位置差异因素考虑,与2010年五宗用地平均底价接近4000元/平方米的水平相比,上涨比例达32%。

  单从起拍底价看,地块配建保障房已经明显增加开发商拿地成本,对房地产市场的影响结果主要是价格预期,维稳、支撑目前楼价,进一步削弱楼价下调的可能性。

  新出让模式将成主流考验房企综合实力

  在高尔夫球场地块出让公告中关于开发商和政府面临的管理、销售、回购、循环使用等问题,都没有提及,存在较多的不确定性。目前全国正大范围推广商品房配建保障房的推地模式,已经推广的城市有北京、上海、太原、四川、杭州、福洲、南通等。其中北京是国内最早推行此政策的,运行相对成熟。北京会针对此类型出让在公告中提到保障房类型、面积、套数、成本价回购等细项。但更多的城市则是在出让条件中极少提到细节,大部分甚至连保障房类型都没有提及。全国目前在商品房配建保障房地块出让中较多还处于探索阶段。从出让情况看,此类配建保障房用地,各地开发商还是普遍接受,积极参与其中,市场反应较好。特别是北京地区,与纯粹的商品住宅用地出让反应没太多区别。这主要是受当地住宅用地稀缺影响,而且开发商也已经普遍接受这种出让方式。在全国,这种拍地模式近期将会成为一种常态。

  地块的限制条件严格考验开发商的综合开发能力,预计荔湾区高尔夫球场地块的推出将是地产大鳄间的争逐,中小企业发展空间进一步压缩,进一步加剧市场的洗牌。新“穗国八条”中也明文规定--“在部分新出让的商品住宅用地和‘三旧’改造用地中,配建一定比例的公共租赁住房等保障性住房”,预计这种新的拍地模式今年在广州会大力推广,成为一种市场普遍现象。预计后市,政府针对这种模式也会拿多一些中心区的靓地以"肥搭瘦"的形式进行推广,避免流拍现象产生。

发稿:合富辉煌审校:0

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